叶檀：房地产商进入2.5时代

越新

7月29日，素有“财经女侠”之称的知名财经评论家叶檀来蓉，出席“中國房地产及未来经济走势高峰论坛”，并以独特犀利的视角对房地产行业及经济大势进行了深入剖析。

新型城镇化要看大城市的风向性指标

叶檀认为，中国房地产行业的黄金时代已经过去。从市场来看，不少多年从事房地产开发的企业纷纷转型或者离场。然而，也有一些地产商从当前中国大力推进的新型城镇化建设中觅到机会，比如：碧桂园正在四川全力推进新型城镇化项目。新型城镇化对房地产发展的助力有多大？

“如果我是一个开发商，牛到市长都要求着来见我，给我的地很便宜。我也大规模圈地，不圈白不圈。”叶檀告诉本刊记者，“不同开发商的成本是不一样的，导致其作出的判断也不一样。有可能一些开发商只能获得5%的平均收益率，而另一些可获15%的平均收益率，就是因为成本不同。”

叶檀表示，新型城镇化的发展之初是为了巩固大城市的优势地位。只有大城市发展了，小城镇才能发展。所以，新型城镇化还是要看大城市的风向性指标。“例如，在四川，我会坚定地看成都，如果成都的房价下跌，成都的富人都不买房了，还搞什么新型城镇化？”

中国未来的热土在中西部

中国未来哪些区域是发展的热土？哪里蕴藏着巨大的投资机会？“中国的整个重心已经向中西部移动，”叶檀表示，在当前中国进行棚改和高铁大规模建设期，90%基础设施投资在中西部，中国未来的热土在中西部。

东部城市发展速度相对较慢，是因为东部城市的原始积累，有了钱就不敢干，不想干了。东部地区需要制度性的全面的改革。

中西部地区大量基建投资边际效益很高，而东部地区相对较低，有的甚至会出现负边际效益。

而且，中西部是中国制造业的中心所在，未来制造业大规模发展起来，中国中西部的大城市就是龙头。叶檀表示，她很喜欢成都，非常看好成都的发展。

“限购”是史上最可笑的政策之一

“‘限购是史上最可笑的政策之一，早就该取消了。”叶檀表示，如果不取消限购，地方债务将面临崩盘，银行的资产抵押品价值将直线下降。

据上海交大的统计数据显示，银行所有的抵押品中与房地产直接或间接相关的占90%，一旦房地产下跌，银行将陷入困境。所以，中国的房地产不可能崩盘。

当前，政府已允许城市逐步取消限购，放松户籍，逐步把房地产基础做实。

决定房地产发展的不是供求关系，而是未来的投资收益率。而影响投资收益率的最重要的是：货币发行量、房贷利率和房产税预期。其中，房产税是最大的做空手段，因为它的预期不明确。

房地产应与稀缺资源相结合

对于中国房地产未来的发展趋势，叶檀认为，开发商应该看清大势，尤其是区域、时间、货币上的大势。

“未来，房地产商可能转型成全面的服务提供商。”叶檀表示，现在以及今后几十年，中国最稀缺的是教育、养老等服务业，房地产与这些稀缺服务业的结合，将是新的转型方向。

有一个奇特的现象，房屋成交低迷时，城市学区房却逆势坚挺。中国房地产跟教育绑定后，学区房越来越贵，因为可以免费享受中国最优质的教育。

与学区房同样稀缺的房产是养老地产。例如，当前杭州的房价在下跌，但高端养老公寓的房价却涨得厉害；在北京昌平的泰康人寿养老中心，需要先购买一份起步价200万元的养老保险，才有选房的资格；江苏省一个小小的县级市昆山的房价可跟苏州、杭州媲美，因为昆山是中国唯一从中心大城市通过地铁可直达的小城，昆山未来将成为上海老年人的集聚中心，只要医保一改，昆山的房价将急剧上升。

此外，稀缺资源还包括体验式商业地产等等。在当前电商发展呈极速蔓延趋势之际，体验经济却是电商不能覆盖的领域之一。高端奢侈品、服务型体验式消费都是电商不能取代的。

中国商业的龙头企业万达，已进入2.5时代，向体验经济转型。在万达，购物已不是其承载的主要功能，电玩、电影、美食、情调等吃喝玩乐的体验式消费已渐成主力军。

今后，或将有越来越多的开发商在建房、造城的时候就将养老、教育、体验等功能考虑进去，也就是为消费者提供稀缺资源和完善的服务。房地产转型的过程，就是与社会稀缺资源结合，开发商转型为特色服务商的过程。