西南地区农村房地产开发问题研究

作者简介：牟思宇（1994.1-），女，四川巴中人，中国地质大学（北京），人文经管学院经济学专业2012级本科生。

摘要：对我国中国六亿多农村人口来说，农村房地产的发展关系到广大农民的切身利益。当前我国的农村房地产有很大的发展潜力，而且市场广阔，作为国民经济基础型行业，农村房地产的发展势必会带动相关经济增长。本文以巴中市为个例，分别阐述了农村房地产的发展优势、现状及发展过程中存在的问题，分析深层原因后，就促进农村房地产健康发展提出了对策建议。

关键词：农村房地产；发展优势；解决对策；巴中市

房地产是现代社会经济结构中一个重要的产业，作为国民经济基础性产业，房地产业发展的好坏能直接或间接影响到相关产业甚至是整个国民经济的发展。我国来进入新世纪以后，我国的房地产业迅猛发展，尤其是上海等大城市，房地产已成为城市经济的主导产业。与此同时，农村广阔的房地产市场蕴藏着巨大的经济潜力。因此，研究农村房地产的开发问题一方面能填补农村房地产市场研究的空白，另一方面能为农村房地产的发展和社会主义新农村建设提供理论依据，促进城乡经济的协调发展。选择以四川省巴中市为例，则是希望对其它广大西南地区农村房地产业发展也有一定意义。

一、巴中市概况

巴中市位于四川盆地东北部，境内地势北高南低，地处中国秦岭—淮河南北分界线南，北方的苍茫辽阔与南方的奇山异水在这里交相辉映。全市幅员辽阔，辖2区3县，188个乡（镇）2354个村。据第六次人口普查，至2011年全市户籍总户数123.5万户，其中乡村户数占三分之二。巴中东邻达州，西抵广元，南接南充，北接陕西漢中，处于南北旅游圈最佳对接带和成都、重庆、西安的旅游“金三角”枢纽位置，素有“川东天然氧吧”、“红军之乡”之称。

二、建设的优势分析

（一）经济优势。经济要素是发展农村房地产的基础和必要准备。依靠得天独厚的自然条件，巴中既是国家粮食储备基地，又是商品粮输出基地，茶叶、油菜、甘蔗等作物已形成规模优势；平昌江口醇酒厂、小角楼酒厂产值也超过亿元。此外，大量农民外出打工已获得收益，大部分农民拥有改造旧居的能力，许多农村已形成中心城镇的雏形。

（二）区位优势。巴中地处四川与陕西的交界地区，是四川东北部门户，与相邻的达州、南充、汉中及宝成铁路、襄渝铁路距离都在200公里左右，地理位置优越；G244、G245、G542、G347国道穿境而过，全市五区县均有高速通达，广巴铁路已竣工通车，巴中机场也已被列入省建设规划，农村则至少基本达到“村村通公路”的水平。通达的交通网络为农村房地产的发展提供了硬件准备。

（三）政策优势。“社会主义新农村建设”的提出为房地产企业提供了广阔的市场机会，按照规划，国家的资金和资源均向农村倾斜；同时，在政府组织下许多村庄逐步开展村容整治工作，公路、邮政、自来水等基础设施进一步完善，也为房地产项目在农村地区的实施提供了其所必需的配套设施，同时也还重视村民的精神文明建设，力求实现全市农村村容村貌从内而外根本性的改变，形成接纳房地产业的软实力基础。

三、市场的需求分析

住房需求是人类最基本的生存需求。就城市居民而言，随着城市不断涌入大量的人口，人们不得不忍受住房拥挤、交通堵塞、环境污染等一系列问题；而农村清新优美的自然环境、日趋完善的基础设施，最重要的相对便宜的多的农村房价，无疑对城里人有着极大的吸引力。

而就广大农村居民而言，首先，随着农村经济的发展和农民收入水平的提高，农民有改善自己的生活居住条件的需求；其次，随着城市生活理念逐步向农村渗透，农民生活也追求城镇化，而城市高房价、高消费使刚开始富裕的农民无力承担，农村房地产的出现刚好解决这一难题。此外，大量进城打工、经商的农民需要选择生活和交通方便、能解决子女上学的地区作为居住的优选地带，无疑农村房地产是其优选途径。

四、新生房地产出现的问题

巴中市的农村房地产正在快速发展，但是由于农村房地产在巴中市出现时间毕竟较短，国内可借鉴的经验也较少，新生的农村房地产业还存在很多问题。

（一）土地利用率极低，建房无序发展。由于政府相关部门及农村基层没有规范的审批制度和规划，农村的建设严重不合理。许多肥沃农田改成宅地，致使未来巴中市耕地资源供需矛盾加剧；一些交通稍发达的农村沿路开发房地产，形成“公路城镇”，致使基础设施布局困难且浪费严重。绝大多农村建房盲目性大，造成用地结构不合理，土地资源的利用效率极其低下。

（二）安全意识缺乏，建成房屋抗自然灾害能力差。巴中市境内地貌复杂，许多地区岩层构造不稳，又有植被破坏，夏季暴雨袭击极易引发滑坡、泥石流等各种地质灾害。然而由于村民建房大多对房屋安全考虑不足，常出现一些山区居民住宅依山谷而建，而且建筑质量差，根本无力抵抗灾害。不仅如此，巴中有大小溪河1100多条，雨季来临时，主要河流如南江河、通江河、巴河等洪灾几乎不断。许多农村居民在安全常识缺乏、建房资金又有限的情况下，直接将房屋架在河流边滩上的危险情形时有发生。

（三）资金来源不足，建房进程缓慢。资金是发展农村房地产最核心的问题，也是限制巴中农村房地产发展的一大难题。在农村房地产建设时，常出现施工因资金不能按时到位不断往后拖延，导致建房进程缓慢、中断甚至成为烂尾楼，造成资源浪费。

此外，农村房地产还存在基础设施缺乏、相应的法律制度不健全、部分农民传统思想难改变等问题。

五、解决对策

（一）规范审批制，科学规划。规范土地审批制，科学规划建设用地应该是政府体现职能的范围。明确政府职责，包括房地产的用地审批、宣传教育等工作，是解决当前问题的关键。同时提高土地利用效率，合理开发，充分利用原有建设用地，新建、扩建用地也应当尽量避开耕地；对于不符合规划的项目禁止，严格整治乱占乱建行为，以促进农村各项用地合理化。

（二）注重引资，拓展融资渠道。要克服资金问题对巴中农村房地产的制约，必需建立多元的融资方式。（1）政府应加大政策资金支持力度，对从事农村房地产项目的企业，政府可作出政策性支持。（2）引导民间投资，鼓励和支持金融机构进入农村房地产，同时完善房地产金融制度。

（三）完善相关的法律制度。农村房地产的健康有序发展，需要有健全的法律制度保证。现行的农村房地产法律制度带来一系列问题，在很大程度上阻碍农村房地产的发展，因此，必须完善相关的法律制度，比如进一步明确农村房地产权属，保证农民的合法权益不受侵害；并规制农村房地产的市场主体，以授权性规范和禁止性规范规制市场主体的行为等。

六、结论

在东部沿海众多一二线城市的农村房地产发展已形成相当气候的背景下，位于西南部的巴中的农村房地产，依靠自身区位、经济和政治等优势，在内外需求的推动下，不仅有发展的必然性，同时也显示出强劲的发展势头。而新生的农村房地产还存在建设用地不规范、法律制度不健全、基础设施配套差、建设资金不足等诸多问题，这也是广大农村地区发展房地产普遍出现的。如果能够在科学的理论研究指导下，配合政府有计划、有组织的合理引导，并加快相关制度建设，巴中市农村房地产将很快释放出巨大的潜力，并成为巴中经济的重要增长点。（作者单位：中国地质大学）

参考文献：

[1]杨云《农村房地产法律制度的完善》河南公安高等专科学校学报，2013年6月第3期.

[2]谢经荣.《房地产经济学》北京：中国人民大学出版社，2012.

[3]苏光柱.《对农村房地产发展现状的思考》甘肃农业，2005年第12期.