房地产泡沫可能在2015年破裂

牛熊道

房地产泡沫可能在2015年破裂，这是我一年前提出的观点，主要理论依据是周期理论大师马丁-阿姆斯特朗（Martin Armstrong）的8.6年π周期，因为对于房地产市场的供需状况和影响因素，我的了解可能并不比市场中大部分人高明多少。况且，尤其在对泡沫的预测中，由于影响市场的因素非常复杂，我们很难依据一两个主观逻辑来得出确定的结论（所以会有人在过去10年的牛市中一直看空）。

阿姆斯特朗的π周期在国内已经有很广泛的传播，源于他的模型过去惊人的预测能力。下面这张图就是π周期的拐点，图上的汉字是我标注的。我们可以看看之前的几个拐点：1989年是日本房地产泡沫破裂、1998年是香港房地产泡沫破裂（以及亚洲金融危机）、2007年是美国房地产泡沫破裂（以及全球金融危机），下一个重大拐点是2015年10月。阿姆斯特朗的π周期又叫“经济信心模型”，其视野是全球性的，并非针对某个单独的市场或资产类别。每个资产类别都有自己的周期，当其与“经济信心模型”的拐点相重合，则往往意味着剧烈的调整。

按照阿姆斯特朗的模型，2015年是一个全球性的向下拐点，但为什么有可能成为中国房地产市场的拐点呢？1989年2月15日，北京首次开始公开出售商品房，而同年7月11日，上海公布《新建商品房屋注册登记暂行规定》，基本标志着中国开始进入商品房时代。从1989年到2015年，间隔26年，刚好是3个π周期。

虽然最近很多人在谈楼市崩盘，但我认为没这么快。首先政府不会容忍楼市出现剧烈调整，因为你不可能在经济崩溃的过程中按照原定日程推进改革，改革需要相对稳定的环境，哪怕是相对温和的熊市（经济或资产价格）；其次，虽然有很多前车之鉴，在经历一轮疯狂牛市之后，要改变人们的涨价预期并不是那么容易，至少要先出现一个“多头陷阱”（即事后被证明为趋势彻底扭转前最后一次反抽而非趋势中的正常调整）。

我曾经通过信件向阿姆斯特朗请教过中国房地产的问题，虽然他似乎不是特别了解中国房地产市场的实际情况，但认同2015年可能是一个拐点。作为一个典型的周期论者，他提到了一个很有意思的观点：“市场并不是因为价格过高才下跌，而是价格持续的时间。”