关于房地产企业内部控制中的问题与对策研究

许丽华

【摘要】目前，我国的国民经济正在快速的发展之中，作为国民经济中的重要产业，房地产行业虽然大力的推动了国民经济的发展，我国的房地产行业依然存在着不少的问题。文中简要介绍了企业内部控制并分析了内部控制对于房地产企业的重要性，最后阐述了我国目前的房地产企业内部控制中存在的问题并提出了相应的对策。

【关键词】房地产企业；内部控制；经济效益；生产运营

在美国次贷危机的影响下，我国的房地产行业受到了更多的金融市场监管，如何增强自身的国际竞争力是它们目前所面临的最主要问题。在房地产企业内部控制问题日益凸显的时期，各房地产企业只有抓住这次契机，通过对自身内部控制存在问题的分析来寻找解决之策，才能在这个行业获得生存的机会与更大的发展。

一、内部控制概述

内部控制指的是企业为了确保在遵守国家规章制度的前提下，获得可靠财务报告以及经营效果而建立的由领导层、管理层以及其他相关人员共同参与的制度与程序。它是企业为了自律，并通过制度管理、风险控制、内部稽查以及相互制约等措施来达到降低投资风险以及完成经营目标等目的而制定的。由于房地产行业的特殊性，因而它的经营活动会受到政治与经济形式变化的影响。

二、房地产企业实施内部控制的重要性

当房地产企业发展到某一阶段以后，企业的资金与人员均有了一定的规模，此时企业的财务管理能力、机构设置以及人员的配备都需要获得一定的提升来满足企业继续壮大的需要。

严密而完善的内部控制可以推动企业改进管理过程中存在的问题，提高企业的经营水平。它还可以起到监督的作用，让房地产企业遵照规章制度与原定计划开展经济活动，帮助企业均衡、协调的发展。同时，它也可以核算资金投入，找出经营管理中存在的漏洞并进行改进。另外，内部控制的存在可以通过对有效信息的收集来帮助房地产企业的领导做出最正确的决策，并防止会计、统计工作中出现的舞弊现象。

三、当前的房地产企业内部控制中存在的问题1.内控制度不够健全、不透明大众普遍认为现在的房地产企业缺乏社会责任感与公信力，过于追求经济利益，这与房地产企业内部控制制度的不健全以及不够透明有着很大的关系。我国有部分房地产企业还没有建立自我约束与防范机制，违规情况发生后再采取补救措施，这种办法只能在事后进行控制，非常的被动，影响了内部控制作用的发挥。

2.房地产企业对内部控制的重视程度与执行程度都不够

由于相当一部分房地产企业对内部控制重视程度的不足或是制度内容不合理等，使得我国房地产企业财务信息失真。而有些企业则是执行得不到位，内部控制制度的建立只用来应付相关部门的检查，在实际的经营过程中却完全忽视了它的存在。

3.缺乏监督

虽然由政府部门与社会监督机构共同构成的监督体系已经形成，但其发挥的监督作用却没有达到预期效果。各个企业之间缺乏横向的信息沟通与比较，也让企业之间失去了相互监督的作用。房地产企业项目周期比较长、项目地点不固定等特殊性给企业内部控制制度的执行造成了一定的难度，因而无法实现重要信息的及时沟通。

四、加强房地产企业内部控制的对策

1.完善房地产企业的内部控制环境

加强房地产企业内部控制的宣传力度，让企业的领导者们充分地意识到内部控制的重要。在建立内部控制制度时，要以企业自身的实际情况为依据，并将内部控制制度的实行当做一项长期任务来抓。在实行的过程中，房地产企业的董事会应该充分发挥他们的作用，带头创造出企业内部控制的实行环境，并执行他们的监督、引导作用。

2.完善企业内部控制的信息沟通机制

及时、有效的信息沟通是房地产管理者可以快速掌控企业最新经营情况以及确保员工以正确方式履行工作职责的保证，因此，房地产企业需要完善企业的内部控制信息沟通机制，以免企业出现沟通不畅或不及时的情况。房地产企业建立信息沟通机制之后，还需要进行定期的调试，让信息的收集、存储以及传递工作发挥更大的作用，满足企业经营信息的需求。

3.完善房地产企业内部控制制度的相关原则

（1）合法性原则

房地产企业的任何经济活动都必须在遵守国家相关法律的前提下开展。并且，房地产企业相关制度的制定不得与国家规章制度发生冲突，坚持合法性原则。

（2）全面性原则

房地产企业的内部控制是一个完整的系统，它的实施会涉及到企业的各个部门以及经营过程的各个环节。内部控制的全面性原则要求内控制度在不违反企业内部会计制度的前提下覆盖企业的所有经营环节，并在决策、监督与执行的过程中落实业务流程的控制点。内部控制作用在企业所有经营环节中的渗透具体体现在对原料和设备采购的控制、项目施工成本的控制、开发费用的核算上。

（3）审慎性原则

企业内部控制的最重要作用就是防范经营过程中可能出现的风险。而房地产企业由于经营上的特点，因此风险比较大。为了尽量降低出现风险的可能性，内部控制制度需要严格遵守审慎性原则，充分考虑经营过程中各环节的潜在风险，并通过合理的措施来预防或减少风险。

（4）灵活性原则

前瞻性是房地产企业内部控制作用的一个特点，它可以随着市场行情的变化对企业的内部管理作出相应的调整来适应环境的变化，企业经营战略、运营策略以及内部管理的及时变化与调整让房地产企业内部控制作用的发挥得到了保障，同时也确保了企业的经济利益。

4.健全风险内部控制机制

在房地产市场行情变化快、走向不明確的情况下，各种关于房地产企业政策与资金信息的消息铺天盖地而来，仅凭房地产企业的领导来判断这些信息的真实性是远远不够的。完善的内部控制制度可以根据其风险评估结果与预测帮助企业把握市场的走向，做出最准确的决策。房地产生产经营的各个环节都会受到很多因素的影响，因此，企业领导者需要具备一定的风险意识，通过风险预测、风险评估等方法对经营风险进行防范和控制。

五、关于房地产企业内部控制的案例分析

某房地产公司经历十几年的发展与壮大，在内部控制方面已经有一定成效。其企业文化为“提供愉悦空间，共享优质空间”并且本着“诚信合作、共赢为本”的经营理念。在十几年的发展过程中，该公司的经营理念以及企业文化为企业打下了坚实的根基。但是也存在一些比较明显的问题，比如在内部控制的监督和执行方面，该公司缺乏明确的奖惩机制。在执行过程中没有全面进行监督和规范并定期进行考核和奖惩。从制度建设的角度来看，该公司在进行股份制改造过程中，在相关法规的基础上结合公司实际运营情况修改并制定了《总裁工作细则》《公司章程》等制度来确保公司运作的规范。此外还发布了68份内部受控文件，比如《报销管理控制文件》、《预算管理控制文件》等。这些内部受控文件作为相关部门日常工作的依据，在提升该公司的经济效益方面起到了很大推动作用。但同时也存在操作性不高、条款重复等问题。

由于以上问题的存在，使得该公司在信息沟通方面出现了问题，导致了重复售楼事件。2008年7月28日，该公司的售楼系统显示A客户的认购信息，并收取五万元定金，但是该客户在同年6月又办理了退订手续。而此期间，该公司的售楼系统中该套房同时还有B客户的认购信息，时间为同年4月。由此可见，受到内部控制制度不够完善的影响，该公司的信息更新管理出现了问题，导致了重复销售的问题。

2010年，该公司进行了内部控制改革，主要从内部控制环境的创建、内部控制制度原则的修订、风险内部控制机制的健以及信息沟通机制的完善等几个方面着手。尤其在信息沟通这个方面，该公司明确规定售后服务以及收款人每天下班前需要首先核对录入资料以及相关的交易信息进行，在完成换房、信息变更、退订等信息的变动并取得组长签字。通过组长的监督作用来确保企业内部信息沟通的顺畅。而经过此次改革，该公司再也没有出现过重复售楼的情况，并且监督与执行力度都得到了明显改善，奖惩机制也更加健全，相关内部控制文件操作性不高、条款重复等问题也一并得到了解决，在完善的内部控制制度下，公司实现了经济效益的大幅提升。

六、结语

针对房地产企业的特殊性，内部控制所能发挥的作用比一般的企业更大。因此，内部控制作用是否有效会对房地产企业造成非常大的影响。不仅会影响企业抵御风险和防错防弊的能力，还会影响企业的经营、管理水平以及竞争实力。由此可见，重视房地产企业的内部控制对于改进企业管理与经营中存在的问题有着重要的意义。各房地产企业如果可以仔细发觉内部控制中存在的问题并实行相应的对策，企业一定可以获得更大的发展与进步空间。

参考文献：

[1]刘梅霞.论内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用[J].中国集体经济，2013（6）

[2]潘景宗.论完善房地产企业内部控制應采取的措施[J].经济生活文摘（上半月），2013（3）

[3]张海燕.房地产企业内部控制存在问题及其解决策略[J].中国外资（上半月），2013（6）