对城镇化建设与房地产发展关系的探讨

王立平+++申建文

摘 要：城镇化的加速发展，为城镇提供了良好的经济社会条件，也带动了房地产住房需求的增长，这是房价上升重要的客观因素。我们面临既要加快城镇化建设，又要努力调控好房价的重要任务。本文按照新型城镇化目标，确定城镇化建设中房地产定位，揭示城镇化建设与房地产发展辩证关系，进而提出金融调控的政策取向。

关键词：城镇化；房地产市场

城镇化建设是经济发展的重要动力，也是缩小城乡差距、全面建设小康社会的重要途径。城镇化的加速发展为城镇提供了良好的经济社会条件环境，也带动了房地产发展，客观上促进了房价的攀升。我们面临既要加快城镇化建设，又要做好房地产调控的重要任务。当前，国内文献鲜有对城镇化建设与房地产业关系进行探讨。因此，本文分析城镇化建设成效，研究城镇化建设与房地产业的辩证关系，指出金融调控房地产的重点，对于房地产健康运行、促进城镇化合理发展具有重要的理论和现实意义。

一、城镇化建设状况概述

城镇化，是一个涵盖人口学、经济学、社会学等多学科，丰富内容的社会经济演进过程。城镇化，既指农村人口向城镇的集中、城镇人口上升进程，也指二元经济向一元经济、农村经济向城镇经济转化，还指城镇生活方式的发展和扩散的过程。城镇化是各种特征集合过程，主要表现为：

（一）城镇化水平提高，城镇化建设速度提升

2012年末，全国城镇化率达到52.6%，较2000年提高17.4个百分点，较1978年提高34.7个百分点，较建国的1949年提高41.9个百分点。全国城镇人口达到7.12亿，全国一半以上人口居住在城镇。城镇化水平大幅提高，表明改写全国城乡空间格局的历史关口已经到来，这在全国城镇化历史发展阶段中具有划时代意义。与发达国家75%的城镇化率相比，我国城镇化建设还有相当大的空间，城镇化总体水平将会保持稳步上升。

（二）城镇人口密度增大，城镇外来就业人口增多

2000-2011年，全国城镇人口由每平方公里442人扩大到2228人，年均增长15.8%；同期，全国城市建成区面积年均增长6.2%，城镇人口增加速度远远高于市区建设速度，城区面积增长较慢，人口聚集的速度较快。

进入城镇的外来务工人员增多。2012年末，全国人户分离人口2.79亿，其中大部分进入城镇务工；当年农民工数量为2.63亿，63.3%的农民工进入地级以上大中城市务工，其收入水平相对较高。城镇化带来人口就业区域的转变，向城镇聚集寻找就业机会，城镇外来就业人口增加。

（三）城镇基础设施改善，社会事业取得新进步

城镇化带动了现代化的基础设施建设，城镇的基础设施和公共设施不断完善。城镇中供排水、供气、供热、供电和通信等设施完善，以城市道路、高速公路、铁路、机场航空中心，建成了布局科学、衔接良好、组织有序的立体化路网体系。

2012年末，城镇居民人均可支配收入达到24565元，全国城市居民最低生活保障覆盖人数达2142.5万，医院、乡镇卫生院、社区卫生服务中心数量达到9.4万，参加城镇职工养老保险人数为30379万，参加城镇基本医疗保险人数53589万，相对本世纪初，以上各项指标均呈现较大改善。城镇教育、医疗、卫生、金融等公共服务水平提高，城镇功能不断提升。

（四）大中城市为依托的城镇群发展，经济增长辐射作用明显

空间组群发展，成为城镇化建设的一个重要特征。2011年末，全国400万以上人口城市14个，全部地级以上城市达288个，出现了依托沈阳、大连的辽东半岛城镇群，依托济南、青岛的山东半岛城镇群，依托福州、厦门的福建城镇群，依托武汉的江汉城镇群，依托郑州的中原城镇群，依托长株潭的湖南城镇群，依托西安的关中城镇群，以及依托成都、重庆的成都盆地、两江城镇群等。其中，对全国影响最大的长江三角洲、珠江三角洲、京津唐三大城镇群，地域面积不足全国的1.3%，但是人口、经济总量占到了全国的20%、30%以上。

依托大中城市的城镇群，凭借经济、财力、人员、技术优势，较好地发挥增长极作用，形成了良好积聚效应。同时，随着大中城市经济发展，向城镇经济辐射和拉动作用增强，带动城镇群产业结构调整升级，实现促进经济发展的目的。大中城市与周边的城镇群，合理分工，形成优势互补的持续性发展格局。

二、房地产过度发展的负面效应

目前，全国正经历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。城镇化的加速发展，为城镇提供了良好的经济、医疗、教育、居住环境，消费性和投资性需求增加，客观促使房价的攀升。但是，部分地区将城镇化简单理解为征地、拆迁、卖地、盖楼、卖房，经济增长过分依赖房地产，盲目过度发展房地产，促使房价不断上涨，将严重阻碍城镇化进程。主要表现为：

（一）高房价难于满足安居乐业，社会生活保障程度较低

一是房价大幅上涨的挤出效应将抑制居民正常生活。房地产业作为提供住房的基础性产业，房地产业关系到百姓居住保障问题。房价上涨过快，低收入群体很难购买住房居住。例如，北京、上海一线城市，市区普通商品房销售价格每平方米由2000年的几千元上升到目前的4万元以上，按照城镇居民可支配收入测算，一对夫妻所有收入用来支付房款需要10余年。由于以上购买的商品房是毛坯房，还需要装修、家具、家电等配置，至少花费10万元。因此，工薪阶层无支付能力购买商品住房，甚至买一套房需要几代人的收入。同时，房价快速上涨，限制了居民改善居住条件，即住房由小换大的改善性刚性居住需求受到抑制。住房作为一种准公共物品，“居者有其屋”基本的消费需求难于保障。

二是高房价降低生活质量和工作需求。房价上涨过快，居民购房按揭贷款的首付款和月供不断增加，月供和租房支出占居民消费总支出的比重不断提高，将挤占购房者用于衣着、学习、休闲方面的开支，降低购房者的生活质量。部分城镇青年，甚至将创业发展工作的投资资金用于购房，错失了创业发展时机。

（二）过度发展房地产业，不利于金融稳定和经济协调发展

一是房地产贷款多，易造成金融风险。房地产业发展，需要取得银行支持，房地产贷款一般期限较长，金额较大。2012年末，全国房地产开发贷款、企业和个人购房贷款余额12.1万亿元，占全国各项贷款余额的18.0%。房价大幅上涨，房地产泡沫积累越大，房价大幅下跌，将增大银行贷款风险，不利于金融风险的防范和控制。城镇化建设中，若过度发展房地产，将导致房地产信贷风险，会引发多米诺骨牌效应，威胁区域金融稳定，甚至可能影响整个社会经济的发展。日本房地产泡沫破裂和美国的次贷危机就是典型案例教训。二是房地产业过热具有明显的挤出效应，将造成产业结构性失衡。房地产业存在较高的利润，吸引和占用大量社会资金。1996-2012年末，全国房地产固定资产投资由3445.2亿元上升至71803.8亿元，占全国固定资产投资额比重由15.0%上升至19.2%，房地产业吸纳资金呈上升态势。过度发展房地产业，将挤占机械、化工、轻工、电子、新兴产业资金，扭曲生产资源的协调配置，造成城镇化产业结构失衡，不利于城镇化的可持续发展。

（三）房地产盲目发展，将制约人居环境改善

目前，部分区域城镇化过程中，房地产呈现开发过度。房地产项目建筑密度加大、建筑容积率扩大、楼盘间距缩小，楼盘庞大、高楼层增多、居住户数增加，导致相应的配套设施不足。房地产过度开发，盲目追求经济效益，未充分考虑到生态环境、生活环境、文化环境、社会环境。部分房地产项目，未充分考虑相应的绿化面积、光照时间、空气流动空间；学校、医院、文化、体育、道路、娱乐、购物等公共服务设施不健全；消防安全、社区管理和社区治安布防体系不完善。

三、城镇化建设与房地产发展的辩证关系

（一）新型城镇化确定了房地产业的定位

新时期，城镇化建设方向是新型城镇化。新型城镇化，是指坚持以人为本，以新型产业为动力，以统筹兼顾为原则，以科学发展、环境友好、社会和谐、城乡一体方式推动城镇建设发展。新型城镇化包含内容丰富，核心就是不断提升城镇化建设的质量内涵。

新型城镇化决定房地产业定位，房地产业发展方向决定于城镇化建设的基调。在新型城镇化推进的过程中，房地产业发展定位包含三方面内涵：一是定位为非房地产化。新型城镇化坚持以人为本，要求房地产业以服务城镇化为己任，不以拆迁、卖地卖楼拉动经济，增加国民生产总值为目标，以满足城镇化的居民生产、生活需求为主。二是定位为先导性基础产业。新型城镇化以新型产业为动力，城镇化建设主要依靠高科技农业、新型工业、新兴产业、先进制造业支撑。房地产是一个先导性配套产业，不能将房地产业作为核心产业，否则将产生经济空心化，城镇化缺乏创新动力产业。三是定位为构建和谐城镇化的宗旨。新型城镇化以统筹兼顾为原则，决定了房地产业不应仅关注经济效益，还要顾及社会效益、人文效益、生态效益。房地产要由片面注重规模扩张，变为以提升城镇功能为中心，房地产应促城镇成为较高品质、生态优美、社会和谐的区域。

（二）房地产业要为城镇化建设服务

城镇化建设与房地产业二者是主角与配角辩证关系，城镇化是主角，房地产业是配角，为新型城镇化服务，房地产业要提升新型城镇化建设质量为总体要求。因此，房地产业要为城镇化建设服务。

一是房地产业要提供城镇化建设的基础配套设施。城镇化建设过程，是人口向城镇集聚、城镇人口数量增加过程，也是城镇功能结构的演化、城镇功能增多和完善过程。随着城镇化深入推进，城镇具有较完善的生产功能、服务功能、管理功能、协调功能、集散功能、创新功能；涉及制造业、文化产业、金融业、教育行业、医疗行业、商业行业、批发和物流行业等多行业，房地产业为城镇化中的经济、文化、休闲、教育科研提供基础配套设施，建设良好的城镇空间，促进城镇的市场结构扩大和功能的实现。

二是房地产业要满足城镇化建设的消费性住房需求。住房是城镇化居民生活必不可少的物质资料，房地产业是提供城镇住房的基础产业。因而，房地产要向广大农民工、城镇新增人口提供必需的居住住所，提供基本的生活保障场所，满足城镇居民的住房保障需求；同时也要尽量满足增加居住面积，居民的改善性住房需求，改善人们的居住条件，为保障和提高城镇居民住房水平提供物质基础。

三是房地产业要创造城镇化建设的和谐条件。城镇化内在要求人与社会、人与自然的和谐发展，城镇化建设要满足消费性住房需求为主，对房地产投机需求容忍度较低。房地产投资需求膨胀，引发的贫富两级分化、利益驱动强行拆迁事件的社会不稳定现象，与城镇化和谐要求不相适应。虽然投资性行为会产生一定的房地产需求，但是投资性需求过大，会催生房地产泡沫，透支了未来的购买力和发展潜力，反而对城镇化带来很大的后遗症。例如，温州、鄂尔多斯就是典型反面教训。与城镇化和谐要求相匹配，就要抑制投机性购房需求，规范房地产市场健康运行来稳妥地推进城镇化，才能达到和谐发展的目的。

四、金融调控的政策取向

（一）增加资金支持基础设施和配套服务，推动城镇化进程

一是加大城镇化基础设施的信贷投入。金融机构可组织银团贷款，加大对城镇经济技术开发区、新农村农业示范区、老城区改造、扶贫移民等基本设施信贷投入。二是加大城镇就业创业的金融支持力度。运用小额担保贷款、农民工创业贷款、扶贫贴息贷款、联保贷款等支持就业创业，增加教育、医疗、社会保障等领域的资金投入，努力提升城镇化环境。三是改进城镇配套金融服务体系。加强支付渠道建设，增加城镇ATM、POS数量，推广网上支付、电话支付、移动支付等创新，提高城镇化经济和生活的金融服务功能。

（二）建立金融支持消费性住房需求机制，维护城镇居民保障住房权利

一是支持构建金融支持消费性住房的制度框架。消费性住房的供给框架，实行计划、市场双轨结合。计划方面，明确保障房建设由政府负责，满足低收入群体的居住需求。市场方面，商品房供给主要发挥市场调节作用。二是构建消费性住房的金融支撑体系。充分发挥政策性金融导向作用，利用其社会正外部效应、非盈利性的优势，鼓励发放土地储备中心贷款，提供道路铺设、管网安装基础设施建设融资。引导商业性金融机构努力增加保障房和中小套型的住房贷款，尽最大可能满足居民的刚性需求。支持房企在国内外资本市场筹资，扩大消费性住房资金来源。三是拓展多元化社会融资渠道。尝试将部分优质国有企业利润，建立专门的保障房建设基金；利用税收优惠政策，吸纳民间社会资本，增加保障性住房资金；对积极参与城镇保障房建设的、信用评级高的龙头企业，支持发行集合票据、短期融资券、集优票据等来筹资。

（三）坚决抑制投机性购房行为，创造和谐的城镇化氛围

一是运用货币政策进行总量结构调控。保证经济运行健康运行前提下，利用再贷款、存款准备金、公开市场操作等工具，合理控制信贷总量。利用差别化信贷政策，进行结构调控，抑制投机性购房需求。二是加大对房地产投机的打击力度。金融机构要配合好税务、工商、司法、公安等部门，加强对囤积土地炒作，控制房源惜售限售，散布涨价信息开发商投机活动的打击力度。

参考文献

[1]Chan，Kam Wing&Li Zhang.The Hukou System and Rural-Urban Migration in China：Processes and Changes.China Quarterly，

1999，No.160（December）：818-855.

[2]Wang，F.&Zuo，X. Historys Largest Labor Flow：Understanding Chinas Rural Migration- lnside Chinas Cities：Institutional

Barriers and Opportunities for Urban Migrants.The American Economic review， 1999，89（2）：276-280.

[3]杨殿学，尚珊珊.城镇化建设对房地产价格影响的实证分析[J].全国商情：经济理论研究，2013，（40）：36-38。

[4]易宪容.城镇化对房地产市场影响究竟有多大[N].上海证券报，2009-12-10。

[5]张占斌.我国新发展阶段的城镇化建设[J].经济研究参考，2013，（1）：3-13。

The Discussion on the Relationship between the Urbanization Construction and the Real Estate Development

WANG Liping1 SHENE Jianwen2

（1College of Economics and Management of Xi an University of Posts &Telecommunications，

2 Xian Jiaotong University Xian Shaanxi 710061）

Abstract：The accelerating development of the urbanization leads to the growth of urban housing demand， providing good urban economic and social conditions. Huge consumption demand objectively promotes housing prices rising with speculative housing demand. We are facing the important task to both speed up the urbanization construction and control the prices of real estate. The paper determines real estate accurate positions in the urbanization construction， reveals the dialectical relationship between the urbanization construction and real estate development， and puts forward suggestions of financial regulation.

Keywords： urbanization； real estate market

责任编辑、校对：赵舒怡

（三）坚决抑制投机性购房行为，创造和谐的城镇化氛围

一是运用货币政策进行总量结构调控。保证经济运行健康运行前提下，利用再贷款、存款准备金、公开市场操作等工具，合理控制信贷总量。利用差别化信贷政策，进行结构调控，抑制投机性购房需求。二是加大对房地产投机的打击力度。金融机构要配合好税务、工商、司法、公安等部门，加强对囤积土地炒作，控制房源惜售限售，散布涨价信息开发商投机活动的打击力度。

参考文献

[1]Chan，Kam Wing&Li Zhang.The Hukou System and Rural-Urban Migration in China：Processes and Changes.China Quarterly，

1999，No.160（December）：818-855.

[2]Wang，F.&Zuo，X. Historys Largest Labor Flow：Understanding Chinas Rural Migration- lnside Chinas Cities：Institutional

Barriers and Opportunities for Urban Migrants.The American Economic review， 1999，89（2）：276-280.

[3]杨殿学，尚珊珊.城镇化建设对房地产价格影响的实证分析[J].全国商情：经济理论研究，2013，（40）：36-38。

[4]易宪容.城镇化对房地产市场影响究竟有多大[N].上海证券报，2009-12-10。

[5]张占斌.我国新发展阶段的城镇化建设[J].经济研究参考，2013，（1）：3-13。

The Discussion on the Relationship between the Urbanization Construction and the Real Estate Development

WANG Liping1 SHENE Jianwen2

（1College of Economics and Management of Xi an University of Posts &Telecommunications，

2 Xian Jiaotong University Xian Shaanxi 710061）

Abstract：The accelerating development of the urbanization leads to the growth of urban housing demand， providing good urban economic and social conditions. Huge consumption demand objectively promotes housing prices rising with speculative housing demand. We are facing the important task to both speed up the urbanization construction and control the prices of real estate. The paper determines real estate accurate positions in the urbanization construction， reveals the dialectical relationship between the urbanization construction and real estate development， and puts forward suggestions of financial regulation.

Keywords： urbanization； real estate market

责任编辑、校对：赵舒怡

（三）坚决抑制投机性购房行为，创造和谐的城镇化氛围

一是运用货币政策进行总量结构调控。保证经济运行健康运行前提下，利用再贷款、存款准备金、公开市场操作等工具，合理控制信贷总量。利用差别化信贷政策，进行结构调控，抑制投机性购房需求。二是加大对房地产投机的打击力度。金融机构要配合好税务、工商、司法、公安等部门，加强对囤积土地炒作，控制房源惜售限售，散布涨价信息开发商投机活动的打击力度。

参考文献

[1]Chan，Kam Wing&Li Zhang.The Hukou System and Rural-Urban Migration in China：Processes and Changes.China Quarterly，

1999，No.160（December）：818-855.

[2]Wang，F.&Zuo，X. Historys Largest Labor Flow：Understanding Chinas Rural Migration- lnside Chinas Cities：Institutional

Barriers and Opportunities for Urban Migrants.The American Economic review， 1999，89（2）：276-280.

[3]杨殿学，尚珊珊.城镇化建设对房地产价格影响的实证分析[J].全国商情：经济理论研究，2013，（40）：36-38。

[4]易宪容.城镇化对房地产市场影响究竟有多大[N].上海证券报，2009-12-10。

[5]张占斌.我国新发展阶段的城镇化建设[J].经济研究参考，2013，（1）：3-13。

The Discussion on the Relationship between the Urbanization Construction and the Real Estate Development

WANG Liping1 SHENE Jianwen2

（1College of Economics and Management of Xi an University of Posts &Telecommunications，

2 Xian Jiaotong University Xian Shaanxi 710061）

Abstract：The accelerating development of the urbanization leads to the growth of urban housing demand， providing good urban economic and social conditions. Huge consumption demand objectively promotes housing prices rising with speculative housing demand. We are facing the important task to both speed up the urbanization construction and control the prices of real estate. The paper determines real estate accurate positions in the urbanization construction， reveals the dialectical relationship between the urbanization construction and real estate development， and puts forward suggestions of financial regulation.

Keywords： urbanization； real estate market

责任编辑、校对：赵舒怡