新土改大幕开启

12月2日，国家主席习近平主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议。会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。会议指出，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。

中央深改小组会议定调农地改革坚持三条底线，预示新一轮土改大幕的开启。值得注意的是，中央深改小组审议的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，只是新一轮农村土地改革组合拳中的一记重拳。在这之前，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。之后，各个相关部门还有几箭在弦。

中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文此前表示，土地制度改革主要有两大块：一块是农地自身，改革思路很明确，就是要“明晰所有权、稳定承包权、放活经营权”，在这个基础上逐步推进土地合理流转;另一块是建设用地，涉及国家对农地的征收、农民集体建设用地的利用以及农村宅基地。

陈锡文透露，中农办负责起草的关于引导农村产权流转交易市场健康发展的指导意见，已经提交有关方面讨论;农业部牵头的关于稳步推进农村集体产权制度改革的指导意见，已经形成基本框架，方案正在进一步完善中。有关土地承包经营权和农民住房财产权抵押政策也将制定出台。

业内人士认为，土地作为最为基本的生产生活要素，其市场化相对滞后，而农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革顶层设计“三箭齐发”，必将提高土地利用效率，大幅增加农民财产性收入，调整政府征地行为，逐步释放出巨大的改革红利。

中央农村工作领导小组办公室副主任、中央财经领导小组办公室副主任韩俊说：“党的十八届三中全会提出的300多项改革任务中，有超过50项和农业农村有关，而这其中的重头戏就是包括土地制度在内的集体产权制度的改革，可以说是前无古人的创新。”

对此，中金公司研究报告分析称，我国土地市场化改革亟须加快，新一轮改革必将提升效率与财富。

报告指出，确权是土地市场化改革的前提。明确产权会产生更多市场交易行为，改革的大方向是促进统一市场的形成。事实上，各种土地交易行为早已发生，包括耕地、宅基地和小产权房。消除土地市场分割、统一土地市场迟早到来。目前承包耕地流转比例已经超过四分之一，部分土地向专业大户和农业企业集中。

但由于历史问题的复杂性，相关政策在宅基地和小产权房问题上较为谨慎。未来改革方向是将这些交易纳入法律框架之内，确权就是让农民拥有选择权，而不是替农民做主。市场化机制引入的同时，政府征地行为也需要相应调整。

报告认为，土地市场化改革将提高土地利用效率，大幅增加农民财产性收入，调整政府征地行为，控制金融风险。土地规模经营效率大幅提升，促进劳动力转移，真正实现农民变市民。

上一轮部分城镇职工福利分房分享了资产升值收益，目前价值已达13万亿元。而农民拥有使用权的45亿亩土地价值更大，估计有50万亿元，人均近6万元。

农村居民财产性收入增长将促进中国消费增长。土地供应垄断打破后，将降低土地财政依赖，有助于限制地方政府债务扩张，控制金融风险。

国元证券研报分析称，新一轮土地改革，将为新农村的建设注入新的活力，成为推动新型城镇化建设的关键动力。

平安证券研报认为，农村土地改革一直备受瞩目，土地改革、户籍改革以及新型城镇化构成未来农村改革的制度红利，也将是资本市场未来数年的重要投资主题。

“近期政府多次出台有关土地流转的重要文件，意味着土地改革政策逐步开始落地。”平安证券研报称，土地改革的核心在于土地的“确权”与“流转”，2015年的突破点在两个领域，城市工业用地的集约化利用和农村集体建设用地的入市试点。从土地流转的模式来看，预计入股、出租等方式将会有所加速。

据悉，中央农村工作会议和中央经济工作会议将于12月9日召开，而近期中央密集出台关于农村工作的顶层设计，也让市场对于即将召开的农村工作会议预期空前。结合此前中央系列顶层设计和地方试点工作安排均剑指农村产权制度，专家预测，农村产权制度改革或为今后一段时间农村工作的重点。