房地产项目风险应对研究

陈家送

摘要：房地产在我国属于基础性产业，在国民经济发展中处于先导性地位，但房地产也是一个高投入、高风险、高回报的行业，像近年来次贷危机余波的影响，投资环境恶化，通货膨胀的不稳定性，汇率变动的频繁性，更是提高了房地产行业的风险，因此，加大对房地产项目风险的管理，采用有力的应对风险的措施具有重要的理论意义和现实意义。

关键词：房地产；项目风险；应对

1.房地产项目风险管理的概念

房地产项目风险是指在房地产开发过程一些难以控制、识别的风险因素使得企业最后获得的利润偏离了预计的利润，从而使企业遭受经济损失。而房地产项目风险管理是开发商通过技术和经济等手段对风险加以识别、防范和控制，使得利润能高于或者与预计利润基本持平。

2.房地产项目风险的分类

管理房地产项目风险的管理是一个系统过程，分为决策阶段、前期阶段和建设阶段。要对风险进行全面地控制，就需要从不同的阶段，着眼不同的风险类型，提出有针对性地，科学地风险管理对策。

2.1决策阶段

在房地产项目决策阶段因为很多因素的不确定，导致了本阶段的风险难以估计和识别，是在各阶段中属于风险最大的阶段，包括政策风险、投资时机风险、建设区位风险、投资类型风险、投资方式风险、可行性研究风险。

2.2前期阶段

房地产项目在建设项目投资前期，工作较为分散、涉及的部门多，横跨的领域多，包括政府、金融和保险等方面，因此加大了风险的不确定和复杂性，主要有：置地风险、勘察设计风险、融资风险、招标发包风险和合同风险。

2.3建设阶段

项目建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段，这个阶段的风险主要是在施工过程中由于管理不善、措施不当等引起的工期风险、质量风险、成本风险、技术风险和安全风险。

3.风险评价的概念和常用方法

风险评价是通过风险评价技术对各类风险进行识别，并判定各类风险对项目的影响程度，确定风险级别，从而找出主要风险。房地产项目风险评价的常用方法主要有主观评分法、层次分析法、决策树法等。

3.1决策树

决策树法是运用直观地分析各类分析发生的概率和风险大小，对风险有一个整体性的把握，同时也能根据各类风险找出风险发生的根源，从而最大限度地避免风险的产生。

3.2层次分析法

层次分析法，也叫权重分析法，是指先将项目分析的各位因素整合起来，然后通过定性、定量两种分析方法，将各风险因素在项目中的相对重要性，也就是权重分析出来，确定项目风险的主要因素、次要因素，从而分别采用针对性的风险防控措施。

3.3主观评分法

主观评分法是指将可以识别出的风险进行归类整理，列项成表，并请相关专家对项目风险表进行分析，专家利用技术手段和相关经验对可能的风险因素的权重、风险等级等进行评估，从而确定出主要风险因素。

4.房地产项目风险应对的方法

风险应对是指对风险进行识别和评估，确定风险等级，从而根据风险的类型、类别、影响程度，决定应采取的相应措施，房地产项目风险的应对方法包括风险规避、风险自留、风险控制、风险转移。

4.1风险规避一般来说，当风险发生遭受的损失大于实际收益时，房地产商通过变更项目计划或者退出项目等手段，规避风险遭受的损失。对于房地产项目，不同的阶段都有不同的风险特点和风险防范等级，决策者根据不同的类型，采取不同的规避手段，像风险计划，风险规避通常采用的是退出项目计划，但当今政策、市场等因素都难以准确预测，过分地采用风险规避的手段，对项目的顺利开展将产生不利影响。

4.2风险转移

风险转移是指在项目开发过程中，开发商通过合同、保险等手段将风险转移到第三方承担，从而降低风险造成损失的程度。合同转移风险，是通过合理、合法的索赔制度，将项目风险产生的财务负担和法律责任分摊到其他经济单位。保险转移，通过与保险公司签订一定的保险合同，建立保险约束制度，使在保险范围内出现风险，造成经济损失，可向保险公司索赔，以获得相应的赔偿。

4.3风险控制通过组建高水平，专业化的开发人才队伍，建立科学的风险预警系统，制定风险责任管理制度等措施对风险的前、中、后，采取积极的风险管理措施，降低风险发生的概率，减少风险产生的损失。

4.4风险自留是指风险无法规避，如果开发商在作出具体分析和市场调查以后，没有找到合适的控制措施或者措施本身得不偿失，开发商将存在的风险暂且保留在项目中。风险自留又分为非计划性风险自留和计划性风险自留。非计划性自留是指管理人员未识别到风险的存在或者是未曾采取有效措施去防范识别的风险，致使风险隐藏或存在于项目的各个阶段。计划性自留是指管理人員对已存在的风险有所意识，主动、有意识、有计划地将一部分风险保留在项目开发过程中。

5.房地产项目各阶段的风险应对

风险因素贯穿于整个房地产项目生命周期，将房地产项目分为三个阶段，即决策阶段、前期阶段、建设阶段，每个阶段的风险都有其不同的特点，变化性大，因此开发商应该把握好内外形势的基础上，做出科学的风险应对措施，同时，还要加强风险监控，保证风险应对措施实施的有效性，将风险降至最低，从而保证项目的收益。

5.1决策阶段风险应对整个项目起关键性作用，房地产商应该对内、外部环境都有一个整体的分析，国家的金融政策、土地政策、市场的变化是否有利于项目的开发，还有自身可承担的风险能力都有一个清晰的认识和准确地把控，从而选择一个适合本企业发展特点，风险发生概率低，隐患较少的方案。

5.2前期阶段风险应对

房地产项目前期阶段，项目的设计和规划是重中之重，它关系着项目最后的工质量、进度以及获得的投资。项目的设计应该将质量目标具体化，在计划审查过程中，项目目标设计的依据、设计的文件都要进行深层次地分析和调查，对风险高，技术不成熟的设计方案尽量不选用，选择适合消费者需求，技术先进成熟、经济合理的项目计划。

5.3建设阶段风险应对

建设阶段风险较前几阶段，风险可控性大，在这阶段风险大都转移给承包商，通过合同的形式，将无法控制或无法承担的风险，如工程质量、工期风险、安全风险等以合同的形式进行转移，并且确定一旦违反合同条款应该承担的相应责任和赔偿。

5.4风险监控

风险监控是指在房地长项目的三个阶段，，对已实施的风险应对措施进行及时地追踪和监控，包括：应对风险措施是否产生较好的效果；是否达到预计的目标，识别和度量新的风险因素；跟踪、评估风险的变化程度；监控潜在风险的发展，监测项目风险发生的征兆；提供启动风险应急预警方案。（作者单位：深圳市坪山汤坑股份合作公司）

参考文献

[1] 高晓晖编著：《房地产开发与经营》，上海财经大学出版社，2005

[2] 彭俊，刘卫东编著：《房地产投资分析》，同济大学出版社，2004

[3] 杜海鹏主编：5房地产投资风险与防范》，经济科学出版社，1998.8

[4] 张敏莉主编：《房地产项目策划》，人民交通出版社，2007

[5] 翁建玲著：《房地产英语》，世界图书出版公司，1999

[6] 刘叔麟，李桂荣，孙雁军编著：《房地产开发》，东北财经大学出版社，2000