“地王”为何敢拿

《21CBR》：2013年以来秦禾集团的拿地，大多数都是高溢价、高楼面价、高总价的“三高”地块。你们如何评估未来房地产市场？

黄其森：2013年上半年，泰禾因为拿的都是地王，很多人有质疑。事实上，上半年160亿的土地款，除了规定的20亿还没有到期外，已全部支付结清，这点上可以说明我们资金的实力和状况。另外我们在年初就抢先起步拿地，房地产最大的成本是土地成本，地拿对了后面的事情就简单了。2013年下半年在北京，一块地都没拿。我们一直是有所为，有所不为。

房地产这几年整体调控不断，形势不太明朗。我认为，真正的黄金十年才刚刚开始。因为从建筑寿命和设计来讲，原来的房地产还仅仅是解决一个温饱问题，时间往后走，都会有一个升级的需求和空间；另外城镇化到底是怎么走？它跟房地产是什么关系？

虽然这个不同开发商还是有一些模糊认识，但是大家都看到中央政府对城镇化的支持力度还是很大的。泰禾敢拿地，实际上也还是对土地和行业的判断，对整个国家经济形势的判断。

《21CBR》： 2013年泰禾集团实际对下属控股公司提供的担保总额为158.47亿元，是公司净资产的7倍。一旦政策市场有变，风险如何化解？

黄其森： 在项目上，我们坚持深耕战略和高周转战略。除了福建以外，坚决布局在一线城市。泰禾产品，比如“院子系列”等走的是精品、高端路线，也只有在一线地区能够做出高溢价。如果房价只有六七千，怎么溢价？

泰禾现在90%以上的项目都基本上做到七个月左右就可以开盘销售。为什么能做到？其实还是跟我们深耕战略有关。因为你只有对这个地方的市场了解，产品定位实际上拿地的时候方案已经清楚了。还有人脉资源的因素。高周转，能够有效地规避政策风险和市场风险。

另外，担保问题表明大股东对上市公司的支持。泰禾最重要的是有大股东泰禾投资（占公司总股本的79.57%），这是很重要的一点，要有人愿意拿钱出来对这个公司负责。

《21CBR》：碧桂园拥有土地储备存量约5000万平方米，足够五年开发用量。不出意外，碧桂园的年度销售额将首次达到千亿。对于这位 “千亿新星”，你们如何看？

黄其森：今年碧桂园的表现非常亮丽，但我认为，这个发展可能是不可持续的。因为碧桂园基本上布局三四线城市，三四千亩地大盘开盘，而土地是稀缺的一种资源，国家要守住18亿亩的红线，这样拿地以后会越来越难。

城镇化还是人的城镇化。动辄三四千亩的开发量，特别是在三四线城市不一定有人口、就业、配套等各个方面的支撑，甚至会出现从造城变成鬼城的现象。

《21CBR》：泰禾广场也是你们的一个重要产品系列，你们说要学习万达超越万达，在哪一点去超越？

黄其森：我们更看重质量以及资金的回报，而不单单只是数量。泰禾广场主要是深耕福建拓展广东市场，希望3到5年达到20到30个。

关于超越，我们看到在建筑形式上万达是千篇一律的，而我们会跟当地文化消费习惯结合起来，考虑不同的差异性；万达百货是不赚钱的，是来填这个场，我们不做百货，把这个面积空出来，更多引进一些体验性的商业业态，以应对电商的冲击。同时我们在招商品牌、设计、产品研发细分等方面也都会体现出差异化。（采访/邓林奕）