我国房地产行业投资分析

狄颖 陆思杰

摘要：房地产行业是我国经济支撑行业之一，更是我国金融业炙手可热的投资对象。房地产的行情深受国家政策影响，想要在房地产投资活动中获得成功，就必须对国家相关政策有正确且透彻的分析。文章着眼于房地产相关政策，对房地产投资进行分析，并以万科地产作为实例，研究其股票走势。

关键词：房地产；国家政策；万科地产

中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）02-0014-03

1 我国房地产投资概况及未来走势

房地产行业是我国国民经济不可忽视的支柱产业之一，其重要性体现在以下三个方面：首先，房地产在某种意义上也是金融业的一部分，不少金融业的巨头通过房地产投资取得了不菲的收入。并且，房地产业与金融业需要互相支持，倘若房地产业出现崩盘，金融业也会受到巨大的冲击。而房地产行业的发展也需要金融业的资金。同时，金融业的大部分资金都是借贷给房地产业。房地产业的发展会影响到整个国家金融的稳定性；其次，我国有将近70个大大小小的行业受房地产业的产业链影响；最后，房地产是一种不动产投资，其出色的表现持续拉动着我国的国民生产总值。

对于我国的房地产业，随着房地产泡沫的破裂，整个行业进入了调整期。针对这个特殊的行业，国家的宏观政策调控总是很小心的。限购、限价、限贷这三项政策是国家压制飞速上升的房价的有利手段，其效果还是比较理想的，房价开始下跌。但对于普通百姓来说，现在的房价还是偏高。对房地产业进行调整，对于我们这个长久以来在某种程度上依靠这个行业拉动GDP增长的国家来说，必然会带来经济增长的放缓。经济增长的放缓，又将导致原本严峻的就业形势更加不容乐观，随之而来的还有其他社会问题。对于现在的经济形势来说，外部经济环境不明朗，中国作为第二大经济实体，必然会在自己能力范围内维持经济增长，显示自己大国的威慑力。因此，现在的房价不太可能出现大幅度下跌或上涨的趋势。其变化趋势之一是缓慢下行直至达到一个合理区间。房价更有可能在当前价格上进行小幅波动，总体水平不变。

房地产的需求主要有以下三类：首次购房需求，这类人的需求不会随房价的变动有大幅波动，可能会根据房价的变化改变自己的购房时间，但一般不会超过几年，也是房地产业的主要需求之一；改善型住房需求，这类人的经济实力一般强于首次购房者，对房价的变动不太敏感；投机需求，这类人将房价不断推高，随着整个行业进入调整期，房地产业投机性降低，这类需求必然是将大幅减少。因此未来房地产业是否出现大的转机，主要还是看改善型住房需求是否会迎来大的增长。

对于今年的房地产行业来说，应该是情况乐观的一年，因为国家宏观经济要保稳增长。首先，2012年6月7日，央行降息，并且在整整一年内，连续三次下调存款准备金率。这一政策使得市场利率上升，从而使货币的流动性增强。这将导致有更多的闲置资金流入房地产行业，势必带来该行业的业绩上升。其次，各级政府为了响应国家政策，不得不放松对房地产行业的调控。各级政府的资金主要来源是通过买卖土地，因为这些年的中央政策，政府收入大幅下降，不少政府欠债严重，若这次要实现稳增长，必然会使得各级政府再次依靠房地产行业。虽然中央仍旧不断强调要对房地产业进行调控，但就目前的整个行业以及整个经济形势来说，调控力度很难再加大。

2 由新闻及数据判断今年的房地产行业走势

2.1 新闻一

“政府出台的《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》受到民间资本家的热烈欢迎。该通知规定，民间资本家能够以买股票、直接投资等方式投资于各种房型，比如，经济适用房、豪华商品房、安置房等等。該通知使房地产投资变得更加灵活，而群众也对于这项投资十分热忱。”—《经济参

考报》

分析：对于公司经营及合规项目的贷款条件的实施，政府将遵循风险控制，积极支持可持续发展的商业原则。与此同时，民间资本家对于经济适用房、豪华商品房、安置房等各种房型的投资也会得到适当补偿，例如政府会利用贴息补偿方式给予优惠。这就为民间资本提供了一个资本进入的空间和机会。民资参与保障房建设获政策扶持，这样会促进资本大量进入房地产行业，会拉动房地产的回温和发展。

2.2 新闻二

“中国指数研究院2日发布的报告显示，我国房价停止了自2011年9月以来的连续9个月的下跌趋势，开始微微上涨。2012年6月，我国100个主要城市城市的平均房价为8688元/平方米，比起5月份，涨幅约为0.05%。”?—《城市晚报》

分析：2012年3月份之后，楼盘成交量渐渐增加。该增长一直持续到2012年7月。而在2012年6月，楼盘成交量一度达到顶峰。2012年的首套房贷利率下调政策，激起了民众的购房热情，这是房地产行业走出低迷的原因之一。房地产行业作为我国国内经济的支产业柱之一，其稳定发展也能促进国内经济的稳定增长。如果房地产行业萎靡，国内经济也会相应表现出无力。因此，政府肯定会出台更多的政策，使得房地产市场的平稳

发展。

2.3 新闻三

“中国指数研究院副院长黄瑜发表了对于房市回暖现象的看法。他表示，由于国家采用了更加宽松的货币政策，货币流通量加大，人民手中的闲置资金增多，购房者买房意愿逐渐加强。自今年3月以来，国内房市明显回暖，主要城市的楼市成交量持续攀升。许多城市的房地产业绩较去年同期相比，增长幅度明显。而部分房地产商在获得满意的业绩后开始取消购房优惠，有的则略微调高价格。”—《证券日报》

分析：从中可以看出，今年6月份起，我国房市情况逐渐改善，货币政策使得房价略跌，但这对民众的诱惑力不小，楼盘成交量稳步回升。即使从总体上说，房价持续下跌甚至下跌幅度很大是难以实现的，但各大城市的房地产的确处于上升状态。而该上升趋势又将刺激新一批的楼市增加以及房地产行业的收益增加。

2.4 新闻四

“根据《2013上半年房企销售TOP50》排行榜，2013年上半年的销售面积冠军是恒大地产，销售面积达到729万平方米，而不是之前的龙头老大万科。万科的销售面积是712万平方米，位居第三；销售金额排行榜上，榜首仍然是万科，其销售金额达830亿元。亚军是绿地集团，其销售金额为653亿元，恒大则以482亿元的成绩位列第五。”—《新浪地产网》

分析：房地产行业正在慢慢回温，而其中收益最多的就是万科等龙头企业。龙头企业的表现一向明显优于其他竞争者。另外，龙头企业的发展又会对整个房地产市场的发展起到很大的引导作用。政府不断地出台各种政策以影响房地产行业的发展。能否适应政策，找出市场环境下正确的营销策略和迎合民众口味的住房商品，成为各房地产商必须面对的挑战。越发激烈的行业竞争也许会带来新一轮的业绩角逐。

2.5 新闻五

“我国楼市近来表现出蓬勃发展趋势，专家却对此提出质疑。兴旺的背后是否有隐患成为房产界热议的话题。”—《新华财经》

分析：繁荣发展的表象之下，房地产行业还有同质性强、后续资金缺乏和库存较大等问题，这有可能成为我国房地产行业发展的隐患。政府应出台相关政策杜绝隐患。

总结：综合上述5个新闻点，对于今年房地产市场的投资机会和价值的分析如下：从资金来源分项来看，民资有机会进入房地产市场，会给行业提供大量的资金流入；从政策走向来看，政府持续出台了有利于人民买房的优惠政策，如包括首套房贷利率优惠政策等。为保证房地产业的平稳发展，预计政府会出台更多更强的优惠政策，也使得人民背负的买房压力得到减缓。但是大幅度的优惠政策不会出现，因为这容易导致房市泡沫，带来极大的金融隐患。总之，短期内，政府的政策走向是放出优惠，方便人民买房，拉动房地产行业的继续

繁荣。

投资策略：建议对优秀的房地产企业进行投资，如龙头企业。

房地产行业的四大龙头企业为：万科A、保利地产、招商地产、金地集团。

3 针对万科A的投资分析

万科A是房地产版块的一只大盘股。根据《2008中国房地产百强研究报告》，万科在企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面，一共20个指标评比中均脱颖而出，成为位列房地产企业综合实力第一的业界龙头。而且万科A还是QFII重仓板块、基金重仓板块。并且最近国家放宽了QFII的资金注入限度，国家的十二五规划的出台，是保持房价稳步增长的利好消息，并且最近大盘对于国家政策的出台有着积极影响。所以对于万科这只股来说，在短期来看有走强趋势，从长期来看是稳定的走强趋势。

3.1 从公司分析来看

万科A的股本是110亿，在市场上流通股市96.6亿，股本在股市上来说很大了，并且万科A按最近新股本计算，每股收益0.127元，每股净资产为4.94元，并且市盈率为18.0，而最近的股价为9.12元，是市净率的2倍左右。从上面的数据可以看出，万科A属于一支比较好的股票，市盈率适中，市净率也不是很高，对于真实的内在价值估计相差不大，而且每股的收益也不低。再看万科A的红利分配政策，最近一次的分配是每10股派1.3元（税后为1.17元），总的来说红利政策也不错。再看看万科的总体发展，万科的总市值在房地产行业占龙头地位，而主要收入也是房地产，2011年占主营业务收入的98.42%，占毛利润的39.66%。而且从历史数据看来，万科的主营业务收入在持续增加，毛利润也在不断增长，净资产收益率为19.83%，收益率较高。并且万科在长期的发展中市场上销售占有率也在不断扩大，公司的结构完善使得市场经营的优越性也比较突出，所以从整体上看万科A是一只较好的股票，有很好的发展，长期上来看，股票的走势有稳步提升趋势。

3.2 从技术分析上看

（该图出自同图1花顺金融服务网）

背景：万科A股自2012年年初以来就一直维持上行的态势，情况比较理想。2012年5月3日曾在上行的态势下创出新高，之后，又出现当天的收盘价低于前一交易日的开盘价的现象（俗称阴包阳），证明有微弱的泡沫出现，再次上涨的压力很大。果然在那之后万科A股无法继续保持上升态势，逐渐跌落下来。

万科A股自4月下旬至7月初期间，价格波动趋势非常明显，可根据各技术指标准确判断出此期间的买入点和卖出点。而7月4日短线弱势，后市方向不明朗；成本8.40元，中线强势依然不变，逢低可加仓。

参考文献

[1] 左军.民间资本参与保障性安居工程建设，获政策

扶持[N].经济参考报，2012-07-02.

[2] 赵爽.沪指冲高回落[N].城市晚报，2012-07-04.

[3] 李木子.货币政策微调后居民购房意愿增强[N].

证券日报，2012-07-03.

[4] 佚名.2013年上半年中國房地产企业销售TOP50排

行榜发布.新浪地产网，2012-07-03.

[5] 王政，中国楼市“限购令”下的商业地产热：风光

背后有隐忧.新华网，2013-06-30.

[6] 佚名.电波选股—万科A.同花顺金融服务网，

2012-07-04.

作者简介：狄颖，女，江苏宜兴人，江南大学商学院国际经济与贸易专业学生。