厦门市房地价关系实证研究

谢清凡

[摘 要]本文以厦门市2003—2010年的房地产销售价格指数和土地交易价格指数的季度数据为样本，对经济时间序列进行平稳性检验、格兰杰因果关系检验并建立VAR模型，通过脉冲响应分析和方差分解，对厦门市房价和地价之间的关系进行了实证分析，得出了短期内房价和地价具有互动关系、长期内地价决定房价的结论。并由此建议针对厦门市具体情况，因地制宜地制定土地供给政策，兼顾土地市场和商品房市场，促进两者良性互动和可持续发展。

[关键词]房价；地价；VAR模型

[中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）4-0032-03

1 研究背景

2000年以来，我国房价一直保持高速增长，部分地区频频出现的“地王”更是不断刺激着人们的神经。为了抑制房价上涨，国家出台了一系列针对商品房销售、流转的调控措施，以及改变土地出让方式等。对于土地供应政策，存在两种观点：一种观点认为土地供应政策由协议出让方式变为“招拍挂”方式并没有起到平抑房价的作用，反而由于提高了土地使用成本，抬高了地价，更加助长了房价；而另一种观点则认为房价上涨导致对土地的引致需求上升，从而带动地价上涨。那么究竟是房价拉动地价，还是地价推动房价？本文结合厦门市房地产市场的实际情况，运用计量经济模型分析两者之间的关系，以求厘清房价与地价之间的互动关系。

2 房价与地价关系研究文献综述

2.1 地价决定房价

持这一观点的学者以“成本推进说”为基础，认为地价决定房价。杨慎（2003）、包宗华（2004）认为由土地“招拍挂”带来的地价成本上升推动了房价的飞涨；王洋、杜超（2007）认为“招拍挂”的土地制度虽在一定程度上纠正了地价的扭曲，但该制度和土地出让方式市场化都使得地价上涨，而依靠市场机制配置土地资源的方式与愈演愈烈的房地产开发形成了强烈反差，土地供需失衡最终导致了房价上升。

2.2 房价决定地价

认为由房价上涨产生的引致需求导致地价上涨。张晓（2003）认为只有其他成本都呈刚性且不存在下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部体现在房价上，成为推动房价上涨的直接原因；刘润秋与蒋永穆（2005）则认为地价是由当前房价及开发商对未来房价的预期决定的，房价决定于市场需求而不是房屋成本；黄健柏等人（2007）采用方差分解法进行研究，认为在改革土地出让制度后，地价对房价的贡献度大幅下降至零左右。

2.3 房价、地价互为因果

笔者认为房价、地价之间存在相互影响，而且在短期或中长期呈现出一定的因果关系。黄英（2006）采用格兰杰因果关系检验、协整检验和回归分析，研究了武汉市房地产市场相关数据，得出当地房、地价之间存在长期的稳定关系，长期内房价走势决定地价走势，而短期内两者相互影响、相互制约；宋勃等（2009）认为短期内地价不能影响房价，而房价是地价的原因，长期内房价和地价之间存在双向因果关系；刘丽（2009）认为长期内房价与地价互为因果，短期内房价影响地价；王岳龙、张瑜（2010）则指出无论是长期还是短期，房价都是地价的原因，而地价只是房价的长期格兰杰原因。

笔者认为在现实中，经济变量之间的相互影响往往是长期的、动态的，尤其是像房地产市场这样的长周期市场，各种因素对房价的影响不仅限于当期，影响程度也会随时间的延长而变动。另外不同地区房地产市场发展程度不尽相同，不能一概而论的认为是房价决定地价还是地价决定房价。鉴于此，本文拟以厦门市2003—2010 年房地产价格指数的季度数据为样本，通过建立VAR 模型，综合运用脉冲响应函数和方差分解技术深入探寻房价与地价之间的关系。

3 实证研究

本文采用国家统计局公布的2003年1 季度至2010年4季度厦门市商品房销售价格指数和土地交易价格指数（简称房价指数和地价指数）来表示厦门市房价和地价波动程度，其中HP代表商品房销售价格指数，LP代表土地交易价格指数，使用Eviews 7.0进行数据处理和建模分析。

3.1 平稳性检验及格兰杰因果关系检验

采用ADF方法对HP和LP进行平稳性检验（根据SIC准则自动选取最优滞后阶数），结果见表1、表2：

3.3 脉冲响应分析

根据所建立的VAR（2）模型，在零期分别给房价、地价一个正标准差大小的冲击，得到关于房价和地价的脉冲响应函数图。图1a到图1d，横轴表示冲击作用的滞后期间数（单位：季度），纵轴表示房价或地价的波动情况，实线表示脉冲响应函数，代表了房价或地价对于冲击的反应，虚线表示正负两倍标准差的偏离。

图1a反映房价新息冲击引起房价自身波动的脉冲响应函数。当零期给房价一个正冲击后，房价迅速涨至最高点，涨幅2.5%之后逐渐回落，至第8期总体趋于稳定。图1b反映房价冲击引起地价波动的脉冲响应函数。对于房价新息正冲击，地价的反应并不明显，影响幅度在上下1%左右，并且从第8期之后基本趋于零。这可能是由于厦门作为一个岛城，土地供应量有限而需求却很大，导致地价主要受土地需求方影响，而房价对地价没有明显作用。图1c反映地价新息冲击引起房价波动的反应。对于地价的正冲击，房价有较明显的正向反应过程，初期迅速上涨至3%的水平然后逐步回落，至第8期以后达到稳定状态，这表明地价变动在短期内对房价有正向的拉动作用。图1d 反映地价新息冲击引起地价自身波动的脉冲响应函数。地价一个标准差的新息冲击立刻引起地价上涨，涨幅约5%，之后逐步回落至第7期趋于稳定，长期影响消失。

3.4 方差分解

利用方差分解方法可分析房价与地价新息冲击对二者价格变动的贡献程度。

从图2a房价的方差分解可以看出，房价变动受其自身冲击的影响始终很大，从第3期开始达到一个比较稳定的水平，即房价对自身的影响程度维持在90%左右，而地价对房价的影响程度只有10%；从图2b地价的方差分解可以看出，地价变动受其自身冲击的影响与滞后期长短有关，随滞后期延长而减弱，影响程度由初期的80%逐渐降至稳定的65%；而地价变动受房价变动冲击的影响逐渐增强，地价变动冲击贡献度在第7期时较稳定的达到35%左右。

4 结论及政策建议

通过对基于厦门市房价、地价关系VAR模型的分析，结合脉冲响应函数及方差分解可以得出厦门市房价与地价的关系是短期内两者相互影响，长期内地价变动导致房价波动。

由于厦门岛内面积有限，而经济发展水平和居民收入水平又相对较高，因此厦门市的房地价水平偏高可以预见。为了控制房价涨幅在居民可以接受的范围内，应提高土地拍卖透明度，推进土地供应市场化，提高可流通土地在市场中的比例，同时通过多种途径降低开发商囤地现象，增加土地有效供给。另外，相关部门可适当公布未来几期土地供应计划，降低房价上涨预期，引导群众减少非理性购房行为。

另外房地产具有实物和金融资产双重属性，从需求方面来看，对商品房的需求一方面来源于居民自住和商业经营需求，另一方面则是来源于意在保值增值的投资甚至投机性需求。我国居民历来有购买房产作为投资的习惯，且目前我国投资渠道较少更是使得很多人选择房屋作为投资品，这在一定程度上也导致了房价的进一步升高，应适当采取措施抑制房地产的投机性交易，同时加大力度发展各种投资渠道和培育投资市场，引导居民理性投资。

参考文献：

[1]刘丽.房价与地价关系实证研究——基于中国1999—2008年的经验证据[J].价格理论与实践，2009（4）.

[2]刘琳，刘洪玉.地价与房价关系的经济学分析[J].数量经济技术经济研究，2003（7）.

[3]胡勤勤.房价与地价关系的再认识——基于厦门市2002—2008 年统计数据的实证分析[J].当代经济，2009（8）.

[4]张桂娟，於钟祥.基于VAR 模型的南京市房价与地价关系的实证研究[J].经济研究参考，2012（29）.

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