基于紧缩政策下的房地产融资问题

尹杭

【摘 要】在社会经济的不断发展以及国际间激烈的竞争环境下，房地产业已然成为我国的主要经济支柱产业，房地产业的发展状况直接影响到我国的经济运行状况。然而近几年我国房地产市场出现了泡沫化特征，房价上涨过快已远远超出普通民众的承受能力，政府处于总体经济结构战略调整的考虑，推出了一系列的紧缩政策来约束房地产业的不良发展，其中包括限购、基准利率、限贷等等政策。在紧缩政策环境下房地产业受到了严重影响，因此房地产业需要开拓新的融资渠道，避免出现资金断裂的情况。本文将着眼于目前融资问题以及解决措施，对房地产业能够脱离困境实现资金快速流转进行分析。

【关键词】紧缩政策；房地产；融资问题；融资模式

国家之前为了缓解金融危机以及推动经济发展，出台了一系列积极的财政政策，不断调整货币政策，这些导致了大量的资金都涌入了房地产企业内，房地产业得到了迅速的发展壮大，因此出现了明显的通货预期，房价过高，呈现泡沫状态。为了遏制房价上涨的形势，政府随后出台了紧缩政策以及阻止通货膨胀的政策，目的就是把宏观经济的主要方向转向稳健和从紧。房地产业属于最为典型的资金密集型行业，良好的资金周转状况对房地产业来说至关重要，在紧缩政策下，各大银行缩小了房地产信贷额度，严重影响了房地产的资金链，甚至一些中小房地产企业面临倒闭的危机，众多房地产企业都面临着资金周转问题。

在未来的竞争环境下，房地产市场不再是生产能力、营运能力的比拼，而更多是融资能力的博奕，资金的充裕程度对房地产业的影响不容忽视，因此房地产企业中多渠道融资创新能力将展现出举足轻重的作用。

一、我国房地产企业目前的融资情况以及出现的问题

1.过分依赖银行贷款，将导致风险程度上升

我国房地产企业融资结构单一，并且间接的融资所占比例过大，房地产企业的开发资金超过60%都是从银行贷款获得的，一旦银行改变信贷政策，那么房地产企业将会延缓资金流转的速度，将会造成企业资金周转上的隐患。根据调查，自从2010年国家颁布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来，随着信贷政策的不断严格化，能从银行获得融资的房地产企业少之又少，房地产企业通过银行融资的难度越来越高。单一的融资渠道在紧密的房地产政策调控下显得更加苍白无力。

2.资金无效占用不断增加

我国的房地产企业目前不仅仅是资金短缺的问题，同时对资金占用的问题也不断在加深。随着一系列市场调控政策遏制房价上涨，房地产市场处于持续观望、楼市交易低迷的状况，房地产企业投入的资金并没有变成有效产出流回企业，而是大量商品房等产品积压。2014年以来，一线城市楼盘成交量大幅下滑，似乎量价齐跌的趁势已难以挽回，这也体现出我国房地产企业在扩张时过于盲目，并没有做好事先的调查，缺乏考量。房地产企业大量扩张土地，然而目前的调控政策持续加深，更加给资金回流带来了困难。

3.房地产企业的上市融资难度较大

房地产企业行业性质独特，所以在上市在过程中会受到监管部门更严格的检查。对于已上市的房地产企业，因为政府要控制房价的持续上涨，证监会就会暂时的停止审批房地产企业想要通过发行股票来获得融资的申请，这也就导致了很多房地产企业放弃上市。在这样的情况下，一些房地产企业不得不试图通过买壳或者借壳的方式来达到上市的目的，或者是通过海外上市的途径获得上市的资格。想要通过上市融资来改善房地产企业内部资金周转问题显然是比较困难的。

4.房地产信托融资风险增大、监控力度加强

随着一轮又一轮的房地产调控政策出台，房地产信托产品受到了市场追捧。但房地产信托存在融资成本高、违约成本高、风险大、担保措施多、监管措施严、还款资金来源受限等特点，这些都使房地产信托融资的风险在无形中不断增大。2010年，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求各信托公司立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，积极防范房地产市场调整风险，检查内容包括：信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金是否达到国家最低要求等条件。同时，信托公司还需要对自身房地产业务的项目评价体系、风险评估体系以及风险处置预案等方面进行自查。同时要求各银监局要结合专项调查和压力测试，逐笔对信托公司房地产信托业务核查，加强信托资金运用监控。严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。这些都说明房地产融资的监控力度在不断加强，房地产企业利用房地产信托进行融资的难度也在不断加大。

二、紧缩形势下房地产企业的融资对策

1.积极开拓融资银行的信贷渠道，试图通过银行获得贷款

目前为止，房地产企业能获得大量资金的途径很少，基本上还是要从银行获得，所以房地产企业是需要积极开拓在银行的信贷渠道，试图得到银行的贷款，如何才能达到预期的目标呢？在目前紧缩政策下，直接贷款方式之外的其他方式也是可以获得资金的，例如并购贷款。何为并购贷款，就是指通过商业银行来向并购方的企业或者并购方控股的子公司发放贷款，这种贷款方式是用作支付并购股权对价款项的本外币贷款的。

2.积极发展房地产信托产品和投资基金，实现创新型的融资

房地产企业融资方式过于局限，需要我们进行创新，这也是目前房地产企业解决融资问题的必然途径。在其他的发达地区国家，房地产企业并不仅仅只是通过银行贷款和上市发行股票来获得融资，而是通过房地产的信托方式，房地产企业基金、债券等等来获得运营的资金。比如房地产企业基金在2014年下半年就有着比较有利的并购时机，虽然融资成本较高，但对房地产企业来说，选择与实力雄厚的房地产基金公司合作，往往会形成一种双赢的局面。针对国外的成功例子，我国企业可以取长补短，积极开拓发展适合自身的融资解决措施，这样才能有效的解决融资问题。

3.买壳上市缓解房地产融资问题

虽然目前我国证监会在对房地产上市过程中的各项检查较为严格，但是对于一些资质好、经济实力强的房地产企业还是可以通过买壳上市来进入市场进行融资的。买壳上市有很多优点：只要房地产企业从事的是合法的业务，并且自身的实际经济实力强大就可以买壳上市，在买壳上市的措施上，所需的审批时间很短，不需要等待漫长的审批手续，买壳上市是直接通过业务来完成的上市的，所以具有时间短、效率高的特点。

4.房地产企业的内部融资

内部融资就是房地产企业通过利用企业自身的内部资源来实现融资的方式。企业内部的资源除了自身的可流动资金外还有一些应收票据、账款等。内部融资的成本很小，且融资的风险小，例如房地产企业可以将手中未到期的票据转让给银行，银行按票面金额扣除贴现利息后，将余额支付给房地产企业，商业银行通过对企业的票据贴现，将原本计划用于贷款却放不出去的资金不断输入这个较为安全的市场，实现这种变通形式的放贷，所以通过利用内部资源融资的方式是可行的。

5.加快房地产证券化步伐

房地产证券化对于解决房地产企业融资瓶颈问题有着良好有效的作用，证券化是构建房地产金融资产能够在市场中流通的前提，我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。数目巨大的房地产资产经过证券化后就可以实行分割交易，很大程度上改善了资产流动性。其中住房抵押贷款信用风险比较小，资产质量高，虽然从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白，但发达国家成熟的经验对我国房地产证券化的推行有着重要的借鉴意义，证券化住房抵押贷款将来会成为流通市场的主流。

6.积极发展债券融资

发展债券融资是加快房地产企业发展的有效途径，因为房地产企业有着周期长、资金周转慢的特性，所以在发行债券中最好选择发行中长期的债券来获得资金。在国外，债券融资是企业第一个优先考虑的融资方案，因为债券融资通常都是股票融资的3到10倍。但是我国房地产债券规模小，债券融资远没有股票融资有效。积极发展债券融资，将房地产债券规模扩大，规范发行程序，完善债券流通市场等等，向发达国家看齐，为企业日后发展作出努力。

三、结语

面对政府紧缩政策的压力，房地产企业要及时的根据自身情况改变融资途径，创新发展融资渠道，为企业提供充足的“血液”，为日后发展奠定坚实的基础。要审时度势，吸取发达国家房地产企业融资经验，在紧缩政策不利的条件下依然能够获得良好的发展。

参考文献：

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