物业管理企业成本核算与管理探析

梁彦

【摘 要】随着我国经济的快速发展，城市化步伐的不断加快，城市兴建了大量的住宅，为了对住宅实行统一的管理和规划，物业管理变成了城市居民生活中的必需品，而且变得越来越重要，由于物业行业还属于初步发展阶段，没有采用新的科学技术进行管理，而传统的管理的方式已经跟不上时代的步伐，导致物业企业在成本核算和管理过程中存在着很多问题，本文针对物业管理企业成本核算中存在的问题进行分析，并提出了相关解决措施，旨在促进物业企业的良好发展。

【关键词】物业管理企业；成本核算；成本管理

近些年，我国的物业管理行业不断的走向成熟和完善阶段，随着市场经济的发展，各行各业的竞争日趋激烈，物业管理行业只有在激烈的竞争中完善管理、提升服务，尤其是管理好成本核算工作，才能站稳脚步。而要想解决我国物业管理公司的盈利障碍，成本管理是关键因素，在保障质量、服务的基础上严格控制投入产出，节能降耗，提高物业企业的综合管理能力。

一、我国物业管理企业成本核算的特征

1.人工成本的比例重

物业管理行业属于服务业，人工成本在物业管理中占据物业成本的一半，因为随着我国劳动法的健全，社会保险等各种福利比例在不断的增长，而且根据不同技术水平工资待遇也不一样，人工成本比例就更加加重。

2.物业管理工作中发生的间接成本比重越来越大

由于在进行物业管理过程中，成本都是在物业管理环节中所产生的间接成本，目的是为了提高操作的效率和在操作过程中所产生的辅助性的材料。另外由于小区的日常事务由管理处管理，公司内部完成，这就导致物业管理人员一人身兼多职，忙碌于各个管理处之间，就导致人工费用不能合并到一个合同里。

3.间接成本的种类繁多

物业管理涉及到各种服务行业，而且间接成本的性质、发生成本原因都不一样，所以它形成的间接成本种类多且复杂。

4.发生期间费用的比例上升

物业管理的工作量由管理处来分配，职能部门由物业管理企业来设置，在竞争日益激烈的情况下，为了避免人才的流失，只有通过增加工资待遇来留住人才，从而增加了各种费用比例。

二、当前物业成本核算与管理的现状

物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同和国家法律，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理已经覆盖了各行各业，并逐渐形成了物业管理产业结构，物业管理符合市场发展的规律。但是从目前物业管理企业的成本管理制度来看，依然实行“统一领导，分级管理”的原则，为了达到控制总成本费用的目的，采取从上到下压任务、压指标，在一定程度上存在着弊端。

1.“隐含成本”众多

一般情况下，企业成本核算范围就是营业成本，就是在服务过程中实际发生的成本，而传统成本计算模式存在着很多“隐含成本”，像销售费用、管理费用等，这样各项物业费用就没有完全显示出来，就导致在成本控制上存在着缺陷。

2.成本失真严重

近些年，随着各项费用的不断增加，导致物业产品获利空间不断减少，所以对成本核算和控制就显得非常重要，一不留神就会导致亏本。在订单选择时，要对盈利预测进行分析，选择为公司盈利的订单，但是传统的成本核算方法信息并不准确，导致公司决策不科学，成本失真。

三、物业管理企业应用作业成本法进行成本核算与管理的可行性

作业成本法是一种以作业为基础，通过对所有作业活动进行动态追踪，根据各项作业费用的消耗情况将成本进行合理分配的一种成本计算方法，它是对传统成本计算方法的创新。作业成本法可以对传统成本法提供的产品成本信息重新加以验证，有效衡量每一个客户、每一个产品品种的价值，这是非常必要和可行的，作业成本法具有很大的优势，它可以解决物业管理成本的分摊对象问题和在分摊过程中间接费用的问题，可以解决物业管理企业产品定价难和成本控制的问题。

四、基于作业成本法的物业管理企业成本核算与管理的流程

作业成本法分为三个流程即确认作业和作业中心、分析确定资源、分配资源耗费至作业成本库

1.确认作业和作业中心

企业根据实际情况合并作业项目，将作业动因和物业管理的功能结合起来，形成作业中心，建立统一的物业管理成本核算体系。物业管理企业的作业主要有保洁作业、绿化作业、治安护卫作业、车辆管理作业等。

2.分析和确定资源

物业管理企业的资源包括人工费、固定资产折旧费、动力费、材料费、业务费、办公费。资源被确认后，然后为每类资源设立资源库，并将每类资源的耗费归集到个相应的资源库中，形成统一的管理系统。

3.分配资源耗费至作业成本库

作业成本库是作业中心所产生的成本要素总和，它分为三种情况；第一，能直观的确定某一项资源耗费为某一特定产品所消耗。第二，从发生区域确定某项资源耗费为某项作业所耗。第三，从最初消耗上确定某项资源耗费。分类好后放置作业成本库。

五、结语

综上所述，随着我国社会经济的快速发展，人们生活质量的不断提高，为了满足居民居住的需求，物业管理企业要更好的为居民提供更优质的服务，所以物业管理企业要不断的完善和发展成本核算以及管理工作，这样有利提高市场竞争力和促进国民经济的发展。

参考文献：

[1]张晓云.浅析物业管理企业的成本核算[J].金融经济.2009，12：180-181

[2]晏嘉薇.物业管理企业成本核算与管理研究[J].财经界（学术版）. 2009，05：98+100