探析我国房地产价格的影响因素

张姝

摘 要：文章以房地产价格内涵作为切入点，剖析了影响房地产价格的因素，并且对其影响因素进行了特征分析，进而提出了基于影响房地产价格因素的调控当前房地产价格的相关政策建议。

关键词：房地产；价格；因素；调控

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2014）5-0099-02

房地产业是国民经济的基础，主导产业。房地产既是生产和生活的必需品，更是一种资产或财富。房地产价格既为广大人民群众的生产生活问题，同时，也给城市的发展潜力和竞争力，也关系到国家的金融稳定和宏观经济政策。影响房地产的因素进行研究，可以为政府的宏观调控提供依据，为消费者提供信息支持，为项目的房地产开发经营提供参考。

1 房地产价格的内涵

住房价格是由需求和供给的决定。它具有价格形成有三个主要依据：一是从需求方面计算的，家庭年均收入，这是一个重要的手段的主要依据标准，国内外许多研究文章都涉及到。二是从供给方面计算，对土地、建造和安装的综合费用、管理费用、财务费用和销售成本，再加上根据市场情况变化的利润水平，当然，在市场变动中，它可能会产生高额利润，也可能是一个损失。三是在完善住房供应和需求下的均衡价格水平，市场机制的基础上产生的。这里的市场价格并不意味着只要有人愿意买或卖的价格是愿意的，但在市场上出现的充足信息，并且市场没有外界干扰的情况下，供给和需求双方都愿意接受的价格水平。前两个只是根据市场价格（即需求价格和供给价格）的价格，真正的市场价格应该是这两个价格相互作用的结果。

2 影响房地产价格变化的因素

2.1 宏观经济环境

物业税是国家的主要调控房地产市场的方式。政府希望通过税收，调整过热的房地产行业，以抑制需求，但税款由最终消费者承担，从而推高房地产价格，从理论上讲，这个变量与价格的呈正相关性。

2.2 人口因素

特别是在城市，随着人口的外来人口流动性的增加，对房地产的需求将会增加，从而导致房地产价格上涨。一般情况下，人与房地产价格，人口增长，对房地产需求增加呈正相关关系的数量，房地产价格上涨，反之下降。

2.3 价格水平的因素

在一方面，当物价总体趋向上涨时，房地产名义价格随之上涨。其他建筑材料价格上涨，上涨的劳动力费用将促进房地产生产成本上涨的建设，从而导致更高的价格。其次，通货膨胀的影响，使得与增值功能的房地产商品对冲被改变，进而影响房地产经济波动的操作。

2.4 地价对房地产价格的影响

土地本身是房地产成本的重要组成部分，住房价格的影响非常显著。一般来看，土地占的比重三分之一的价格。随着城市建设和国民经济的发展，由于级差地租的土地的存在，并日益稀缺的城市土地资源的开发，土地等因素继续增加，导致地价上涨。

2.5 供给和需求对房地产的价格影响

房地产市场价格是在房地产供给和需求双方相互作用的过程中形成的，要么通过影响供给，要么通过影响需求，来作用于房地产价格。随着近几年开展住房制度中国改革的深化，我国居民的房地产需求充分释放，推动了房价的上涨蓬勃发展的房地产市场的供给和需求。

2.6 国内生产总值和房地产价格关系

国内生产总值是国家和地区的整体经济发展的重要指标，与宏观经济发展和房地产行业的发展是一个双向作用。如果在宏观经济增长，同时必然伴随着增加收入，改善了人们的信心在市场上，房地产市场将供应和需求旺盛，房地产价格将上升在这个时候。

2.7 对房地产价格人民生活水平的影响

当人们生活水平的提高，家庭可支配收入增加了手中，提高居民的支付能力，这将提高人们的生活质量，包括生活质量，包括用他们的收入的一部分，导致房价上涨，房价下跌，反之亦然。

2.8 社会因素

社会因素包括政治稳定状况，社会治安状况，房地产投机和城市化。这些因素通常与预期通过改变商品生产者和消费者，从而改变供需状况，从而改变价格的信心。

3 房地产价格形成的确定性和不确定性因素

3.1 房地产价格因素的分析确定程度

房地产价格的因素本身，一些确定性，一些随机的，有些模糊，出现了随机模糊。如房地产的位置，房地产的位置是确定的，因此，属于不动产，以及对环境的污染，由于污染的发生，如煤气泄漏、噪音分贝增加是由很多偶然因素的影响，当它发生时，多大的危害具有随机性。再次，与建筑物和周围的环境，这涉及规划布局和审美观念，这是不明确的。最后，看一下住房周围的环境、居住者的事业与活动范围、社会地位、受教育程度，直接关系到生活方式。

3.2 影响房地产价格因素的不确定性分析

房地产价格具有确定性，不论其外形仍是未知数。他们影响房地产价格的形成大多是不确定性。如影响对房地产价格的“交通”。“交通”包括从城市中心和交通设施改善计划的距离，交通状况肯定的，但是，其对房地产价格的影响是交通状况不明朗，不同消费者的需求，因此，对房地产价格的交通影响不同的买家有不同的效果。

4 调控的政策建议

4.1 土地政策

土地供应影响房地产价格作为最大的监管因素，一方面，目前政府的改革集土地规划、土地审批、土地出让金等权力在市场化的土地供给制度的一种形式，严厉打击“圈地”、“囤地”和投机，确保土地供应增加，而另一方面，结构应提高，以增加总的供应基地，不断提高住房建设用地供应的保障。

4.2 住房政策的保障问题

对楼价的保障性住房建设虽然有一定的抑制作用延迟，但政府不应该放松住房建设的保障，并应集中努力增加保障性住房的供应。在一方面，保障性住房具有社会保障性质，加大保障性住房的建设将有利于改善民生和促进社会和谐稳定发展，另一方面，增加保障性住房的供应，有助于缓解住房，以使长期抑制房地产价格的刚性需求，以及保障性住房建设，以保障低收入的利益的，是标本兼治的政策。

4.3 努力将银行信贷作为调控房地产价格上涨的首选手

段之一

当房地产市场的价格不断上涨，有关当局可以采取更严格的信贷政策收紧，以防止更多的信贷流向房地产资本市场，特别是防止信贷资金被滥用住房信贷条件是投机性投资。

4.4 积极构建理性的房地产价格波动测度体系

构建一个合理的衡量房地产价格的波动，能够掌握相关的住宅价格变化信息，价格波动努力做好产前，产中，监管警示后，为了减少房地产市场的信用风险，以及避免波动性住房的价格。相关指标衡量指标房地产价格波动一般包括总类生产类，销售类，价格和收入类别，金融等。

4.5 借鉴国外经验，加强对房地产市场的宏观调控力度

虽然中国的住房制度在20世纪90年代改革后取得了一定成效，但某些监管政策的实施效果并不理想，特别是近几年由于房地产改革方案体系建设不完善，它是导致价格过快上涨。因此，有关当局应充分借鉴其他国家的先进的管理理念，注重宏观调控房地产市场。

参考文献：

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