浅析商品房买卖中消费者权益的保护及对策

[摘 要]随着我国住宅商品化政策的不断推行，住房由原来的福利化分配物逐渐转变成为商品。在住房商品化的进程中，商品房消费的权益渐渐受到人们的关注。但是由于我国房地产市场发展不够成熟，商品房交易还存在诸多问题，商品房消费者的权益更容易受到侵害。随着经济的发展，应加强运用法律武器来保护商品房消费者的合法权利，不断强化法律对其的保护对策。

[关键词]商品房消费者；权益受损现状；保护对策

一、商品房消费者权益

根据我国现行立法和房地产开发经营实践，商品房首先是为进入商品流通领域而建造的房屋。凡是自建或委托施工单位建设或者参加统建，又是自己使用的住宅和其他房屋，则不属于商品房范畴。其次，从事房地产开发经营者应当具备法定主体资格，只有经合法登记的房地产开发企业才能从事房地产开发经营。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》（以下简称《解释》）中未将经济适用房、危改房、集资房、自建房屋等纳入其调整范围，也从立法层面证明了此类房屋不完全具有商品房的特性。由此，商品房是指房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

消费者是指为满足自己的各种需要，非以盈利为目的，而购买商品或接受服务的人。买房者为了获得居所而购买商品房，而不是用来作为生产经营的场所，具有非营利性，其购买行为属于纯粹消费行为。可见，购房者完全符合我国《消费者权益保护法》中对消费者的定义，因而，商品房消费者应该享有《消费者权益保护法》赋予的各种消费者权利。

商品房消费者除了享受《消费者权益保护法》九项基本权利：保障安全权、知悉真情权、自主选择权、公平交易权、依法求偿权或者索赔权、依法结社权、接受教育权、获得尊重权、监督批评权。还享有以下一些权利：房屋质量符合国家法定标准取得合格证、消费者取得的房屋应产权无瑕疵、对于与预售监管情况的知情权、享有检举控告开发商违法行为的权利。

二、商品房买卖的中消费者权益受损的现状

（一）房地产开发商的虚假广告和散发宣传资料

随着社会的不断发展，我们的生活已经进入了传媒时代。我国房地产业大量存在着虚假广告和散发宣传资料的现象。商品房消费者出于对虚假广告的诱导和信任，与开发商签订了购房合同，但虚假广告的内容没有纳入合同之中，且在签约时也没有交付定金或购房款，面对这一现象，房地产广告是要约，还是要约邀请，决定了合同的效力，同时也影响到对消费者权利保护的力度，界定它的性质，应该以广告所发布的实质内容，并结合房地产广告发布者的意思表示为判断标准，而不能仅以形式上是否纳入合同文书为要件。同时，房地产开发商发布广告还应遵守我国《广告法》等相关法律、法规、规章的相关规定，应遵守诚实信用原则。

（二）商品房质量不合格

随着城市新城区建设和旧城改造速度的加快大批商品房竣工投入使用。由于房地产开发企业的大量涌现，法律法规对其监管不力，一些房地产业管理水平较差、片面追求经济利益、忽视工程质量的问题比较严重。因商品房质量缺陷造成的工程事故，严重危及我国经济的建设和人民群众的生命安全，成为人民群众投诉最多的问题之一。商品房出现的质量问题主要包括：屋面渗水、墙面、厨房、卫生间和管道渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落、供热、供冷系统不达标、门窗翘裂等等

（三）商品房面积“短斤缺两”

消费者在与开发商签订买卖合同时，一般不会请有资质的测绘机构对商品房实际测量，即使测量也不会到房管部门去审核确认。虽然《商品房销售管理办法》规定：“面积误差在3%以内（含3%）的，据实结算房款。”这一规定，使购房者的权益得到了很好的保障，并使购房者不必证明开发商是否存在欺诈，只要存在面积减少的情况，即可获得赔偿仍至双倍。但是，需要注意的是，房地产开发企业很可能钻法律的漏洞，在合同中多写几平方米，房地产开发企业就可以多挣3%，购房者对此却无计可施。另外，开发商往往另行撰写一个条款，约定一旦面积发生误差多退少补，而不选择适用“3%”的条款"购房者一般想也不想就在合同上签了字，一旦面积误差超出了购房者的想象，才发现自己的权利已经被开发商剥夺了。

（四）房屋产权证难办

一些开发商擅自改变房屋性质和用途，未经审批，将写字楼稍作结构调整后以商品房名义出售，或者因为违法、违规开发经营，拿不到政府审批文件。消费者买了这类住房后不仅无法办理土地证和产权证，而且也丧失了利用固定资产进行贷款融资、转让、继承、赠与等行为的权力，消费者的知情权和公平交易权严重受损。

三、商品房买卖中消费者权益的保护及对策

（一）《消费者权益保护法》对商品房消费者权益保护的缺失

随着消费者运动的发展，由于商品房以及商品房交易的特殊性，将商品房纳入消费者权益保护范畴是理性的选择。我国消费者权益保护法并未区分动产与不动产，在形式上并没有排除对商品房消费者权益的保护，但事实上以工业产品，即以动产为限，与消费者权益保护法相配套的法律如《产品质量法》、《食品卫生法》等， 亦仅涉及动产。《消费者权益保护法》是有关消费者权益保护的基本法，作为基本法未对商品房消费者权益予以明确保护，商品房消费者实现其消费权利就无据可依。如果能在《消法》中加一条解释性的条款：本法所指的“商品”，是指那些关于交换或服务的劳动产品，既无动产或不动产之分，也无价值高低之分。

（二）完善商品房买卖中的惩罚性赔偿

1993年颁布的《消费者权益保护法》首次以特别法的形式确定了惩罚性赔偿制度，该法第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”2003 年， 最高人民法院出台《解释》规定：“买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失， 并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”该解释虽然体现了消费者权益保护法的基本精神， 但这毕竟只是司法解释。而且该司法解释局限明显。《解释》第九条只列举了三种情形经营者需承担加倍赔偿责任， 即： 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明， 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实， 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。但事实上， 开发商的欺诈行为远不止于此， 还有虚假宣传其配套设施、建筑材料， 虚假宣传其装修装饰品质， 故意隐瞒没有取得土地使用证明的事实， 故意扩大或缩小面积等等。笔者认为在《消费者权益保护法》第49条基础之上增加如下条款，“开发商恶意欺诈，买受人可获得双倍赔偿，具有下列情况之一者买房人可要求双倍赔偿：一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二，商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四，出卖人订立商品房预售合同时，故意隐瞒所出售的房屋已经抵押的事实；五，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋己经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；六，房地产开发企业利用虚假的售楼广告与宣传资料促使商品房买卖合同成立的行为；七，商品房面积不足合同约定允许误差下限，消费者未要求退房的，經营者应当退回不足部分面积的价款，并按不足部分面积价款的一倍赔偿消费者的损失。具备上述七种情形之一的，买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿所造成损失，并可以请求出卖人承担超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

（三）完善商品房预告登记制度

预售登记是商品房预售公示的法律程序，预购人基于预售合同享有商品房建成之后获得产权的债权请求权，然而债权请求权是一种只能向特定的相对人主张的权利，即相对权。预售人在预售合同签定后仍然一直占有标的物，此时，预售人虽然负有于将来约定的时间转移不动产所有权的义务，但当房屋价格不断上涨的情况下，预售人很有可能将房屋卖给第三人，即出现“一房二卖或多卖”的现象。而出现上述现象，由于预购人只享有债权请求权这种相对权，因此预购人的合法利益得不到有效保护，进而损害预购人利益，不利于交易安全，破坏了交易秩序。笔者认为：首先要明确购房者进行预告登记的法律地位，《物权法》规定预告登记现有双方到房屋管理机关进行登记。在遵循购房者自愿办理预售登记的原则下，购房者一方可以单独提起预告登记的权利。其次完善不动产登记机关的赔偿责任，建立以登记机关承担无过错责任原则为赔偿责任的制度核心，以构建完善的登记机关的法律责任体制度、及其他配套规定为补充。最后，建立登记机关的责任机制。要不断提高登记机关工作人员的责任感，在发生不当登记给权利人造成损失时不动产登记机关向受损人承担责任。

（四）完善商品房工程质量保修保险制度

建设部于2004年8月曾出台了《建设工程质量保修保险试行办法（草案）6》，并将12个城市确定为房屋质量保修保险试点城市，但从实施情况来看，效果并不明显。在实际工程应用中暴露出如下问题：（1）保险费来源不明，没有规定具体的保险费用交纳办法；（2）条款制定有待完善，它只明确了某些险种的投保方式，并没有对相应的检查、补救措施等作相应的说明，另外，并未明确风险的分担、可保风险的范围等。因此我国必须要完善商品房工程质量保修保险制度，并强制开发商购买此险种。我国应加快修改和完善《建筑法》和《保险法》等相关法律法规的步伐，同时，建设行政主管部门和质量监督机构应当对涉及建设行业的技术、经济等复杂的行业管理相关事项进行监管，尤其是应尽快制定、完善和执行公共安全和公共利益的规章制度。

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[作者简介]马宁，江苏淮海潮律师事务所。