中国住宅产业化的必要性与实现路径

董可超

[摘要]随着我国城镇化和工业化进程的不断深入，人民群众对住宅的功能需求和质量要求已经发生了很大的改变，加上我国正面临着日益严重的资源与环境压力，所以产业化是中国住宅发展的必然趋势。本文在分析住宅产业化概念以及必要性的基础上，重点就中国住宅产业化的实现路径进行探讨。

[关键词]住宅产业化；房地产；城市化

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）29-0144-02

随着“两型”社会建设目标的提出，中国住宅产业必须尽快从传统、落后的粗放型生产加工方式向集约化生产方式转变，走住宅产业化的发展道路，提高中国住宅的建设水平，更好地适应时代的发展。

1住宅产业化的主要内涵

简单的理解，住宅产业化就是指用生产产品的流水线建造新型住宅。住宅产业化作为一种新型的生产方式，其机械化水平相对较高，能够节约建筑成本投入，降低资源和能源的消耗，提高住宅建设质量与劳动生产率，是中国房地产业实现健康、可持续发展的必然选择。因此，住宅产业化就是完全颠覆传统粗放式和劳动密集型的生产方式，是房地产行业发展的必然选择，这给中国住宅业带来新的发展机遇与发展契机的同时，也让房地产企业面临更加严峻的市场挑战。中国住宅化的产业化发展，直接关系到我国社会经济的发展质量。

2中国住宅产业化的必要性分析

2.1住宅产业化能够提高住宅建设质量

随着我国经济社会飞速发展，人民生活水平不断提高，人们对住宅质量有了新的认识。以前，人们认为施工质量的水准决定着住宅质量，所以他们只关心建筑物的外表质量，如砖缝是否横平竖直、门窗安装是否无缝等。现在，人们对住宅质量有了广义上的认识，住宅的内部的材料情况，外部周围情况等也决定了住宅的质量问题。传统住宅已经满足不了人们的多样化的居住需求，只有不断推进住宅产业化，提高住宅的科技含量，提升住宅物业服务质量，才能满足人们不断变化的生活需求。

2.2住宅产业化能够有效提高行业效益

住宅产业化生产方式的推广，可以在行业内实现设计标准化、生产工厂化、施工机械化、管理科学化，这种集约化的生产方式的好处就是缩短了住宅产品的设计周期和生产的时间，提高了资金的周转利用率。因为资本流动率与投资回报成正比，所以产业化生产方式产生的效益远比劳动密集型运作高，这也就为住宅建设行业效益的提高奠定了重要的基础。

2.3住宅产业化能够促进住宅建设方式的转变

过去几十年，由于建造住宅的手段、方法比较落后，导致我们的住宅比较粗糙。我们要想适应社会经济的发展步伐就必须改变这种传统的生产模式。为了改变这种模式我们进行了两种转变，分别是“现场建造”转向“工厂制造”、湿作业转向干作业。另外我们还要采取减少绑扎钢筋、架设模板、临时支架等措施来达到这种目标。对住宅传统生产模式的改变，不仅降低了成本、提高了质量，而且减轻了劳动力、缩短了工期，实现了对传统生产方式的优化与转变。

3中国住宅产业化实现路径的选择

3.1政府要加大对住宅产业化的政策扶持力度

在一些发达国家，例如美国、德国等，住宅产业化已经达到了相当高的水平，值得借鉴的是，这些国家在注重提高住宅产业化水平的同时，还使住宅节能水平得到了提高，使其与住宅产业化水平相适应。从这些国家的住宅产业化的进程中，我们不难发现，政府方面的努力是至关重要的。因此，在我们国家，相关部门也应该加大扶持与引导力度。首先，政府要通过出台相应的财政金融政策、相关产业政策来促进住宅产业化的发展，如促进相关产业优先发展，制定住宅产业化和节能化标准，将符合标准的住宅项目列入鼓励型产业发展目录。其次，政府要积极引导相关产业的技术研发，确立目标计划，并有针对性的实施。再次，政府要建立奖励机制，使房地产开发商和购房者的积极性得到充分的提高，如美国规定，中低层购房者的房贷利息支出可以从个人所得税税基中扣除。最后，政府要鼓励发展占用资源少、环境副作用小、可循环的住宅产业，充分发挥项目审批、规划管理、土地供给等政府政策杠杆的作用。

3.2提高住宅的科技含量是住宅产业化的核心

住宅性能决定了住宅产业化的发展方向。科技进步和严格的质量保证体系决定了住宅的性能，其中，科技是关键。科学技术是第一生产力，为了促进住宅产业化更好更快地发展，我们要积极提高新技术和成套技术的应用，认真开展住宅性能认定工作，不断提高住宅的科技含量，使“四新”技术得到充分的应用，使科技源源不断地转化为社会生产力。对此，各大高等院校、科研设计单位要充分发挥自己的优势，不断完善对住宅保障、建筑、质量控制体系等的研究，政府部门要出台建筑節能环保、住宅一次性装修等经济政策，积极对住宅材料、成套技术开发进行引导，从而促使住宅产业化又快又好发展。

3.3住宅产业化发展的基本前提是标准化

住宅产业标准化包括建筑设计标准化，以及设计标准与建筑构件、建筑部品标准的统一。发达国家根据标准化数学模数建立了有效的住宅建设体系，从而大大提高了住宅产业化的进程。美国制定了工业化住宅建造和住宅安全标准；瑞典建立了通用部件体系。住宅产业化的集中体现是社会化协作和规模效益，一旦失去了行业标准规范，也就没有了规模经营，那社会化协作生产也就无法实现，住宅产业化也就没有了未来。因此，我们要通过制定相关技术标准和技术规范来促进住宅化建设的集约化经营。这些规范包括模数协调、室内外环境标准、节能标准等；同时，我们还要通过建立优良住宅部品认定制度、住宅性能认定制度和住宅部品保险制度来转变住宅的粗放式经营。

3.4建立示范点，促进住宅产业向集团化发展

21世纪以来，我国的一些住宅产业化的示范项目由于宣传力度小、数量少等多种原因，导致示范基地未能起到以点带面的作用。为了更好更快地推动住宅产业化进程，我们就应该实事求是，依据各地不同的特点建立具有地方特色的示范基地，让示范效果得到充分发挥，从而使具有鲜明产业特色的、技术水平高的、产业关联度大的住宅产业群形成。住宅产业要想朝着集约化的方向发展就必须走集团化、规模化发展之路。我们知道，现在中国的房地产商很多，但真正有实力带动住宅产业化的企业却凤毛麟角，技术的匮乏，资金的缺少，劳动力的不合理利用，这些弱势使得绝大多数房地产企业无力参与住宅产业化的项目，从而阻滞了住宅产业化的步伐。要想解决这个前进路上的绊脚石，我们就必须扶植一批具有实力的房地产业龙头，以带动整个房地产业的发展，形成以房地产企业为龙头，多个部件企业综合的大集团，加快住宅产业化的进程。政府对这些企业要进行合理的监督管理，促使他们积极地投入到新型住宅化产品的生产中，成为行业发展的中流砥柱，成为我国住宅产业化发展之路中的重要推动力。

3.5推动住宅产业化制度与管理体制的完善

在推动住宅产业化的进程中，我们要充分发挥市场机制的调节作用，同时，还要不断地建立健全相关产业法律法规，为住宅产业低碳化提供出路和制度保障。第一，必须严格贯彻落实相关行业法律法规，明确法律责任。积极推动《建筑法》、《建筑管理条例》等法律法规的落实实施，对住宅建设节能环保做出具体规定，使行业内形成低碳经济发展理念，并将责任明确落实到政府、企业及个人，全民参与住宅产业化。第二，健全法律法规，不断完善监督管理体系。不断健全《商品住宅性能认定管理办法》，在法规中，应明确将商品住宅性能认定标准进行统一认定，并应明确住宅性能认定管理机构，明确“四节”监督管理机构的具体职责。各监管部门要依法行使自身的权力和职责，依法定期对住宅的“四节”状况进行检查，对设计、图审、检测、物业管理等进行强有力的监管。通过不断地健全法规和对住宅的监管，使住宅节能标准得以提高，目标得以实现，从而使住宅产业不断向绿色产业转型。

参考文献：

[1]魏宇雷.在保障性住房中推进住宅产业化[J].城市开发，2011（24）.

[2]王全良，张伟.依托保障性安居工程建设拉动住宅产业化快速发展[J].住宅产业，2011（Z1）.