中国楼市调控深探

摘 要：运用详实数据证实中国楼市十年调控收效甚微，屡调屡高。深度阐述楼市调控与经济数据、房价收入比精确统计的关联。论述宏观调控常态化是社会主义市场经济的本质特征。用科学发展观指导调控，提出科学有效诸对策。

关键词：楼市；屡涨；调控；常态化；对策

去年两会新华视点《楼市十年九调，房价屡调屡高》一文称：2003年国发18号文件催生了中国房地产蓬勃发展，同时也启开了楼市调控的序幕。随后出台的国八条、国六条、国十条、新国八条及近年出炉的国五条，十年持续调控，房价一路走高（本文中“房价”未经注明时，均指住宅均价）。今年5月以来，房价开始稳中有降。这固然可喜，但其背后所潜伏的隐患却不容小嘘。对“楼市十年九调”业内人士所持观点分歧较大。楼市调控成效显著或者收效甚微？是否需还要继续调控？中国楼市究竟需要怎样的调控？这些问题都是关系国家经济持续发展和社会民生的大问题。下文将予以探究。

一、楼市调控收效甚微

（一）屡涨和屡高

1、屡涨不足为奇 过去十年中国经济增速强劲，据统计2012年国内经济总量、财政收入、城镇居民平均收入和居民消费价格分别是2002年的4.3倍、5倍、3.19倍和1.25倍，故房价屡涨不足为奇。关键在于涨幅幅度是正常，是较大、偏大或过大。为了简便，我们用α、β、γ分别表示居民消费价格涨幅、居民平均收入涨幅和房价涨幅。一般情况下：

①当α≤γ<1/2β时，房价涨幅属正常；

②当1/2β≤γ<2/3β时，房价涨幅属较大；

③当2/3β≤γ<β时，房价涨幅属偏大；

④当β≤γ时，房价涨幅属过大；

关于房价涨幅性质的界定标准也是动态的。当房价高企时界定标准可提高，如东欧诸国和近年的中国；当房价较低时界定标准可降低，即便有的年份γ≈β也是被允许的。如北欧诸国和20年前的中国。

2、屡高需要精确统计 中国房价究竟是否屡高，需要逐年精确统计并公布α、β、γ、λ之值，作为国家调控房价之依据。精确统计的重要性有如军队战时侦察敌情，敌情侦察有误，定吃败仗。我们的统计部门并没有充当好侦察兵的角色。查阅历年国民经济统计公报：

①没有哪一年统计公布过房价收入比λ之值。

②没有哪一年统计公布过全国平均房價和全国70城市平均房价（注：仅少数年份统计过全国商品房——含住房、商用房和商住房的综合均价）。

③10年中仅有5年（2005——2009年）统计和公布过全国70城市平均房价涨幅λ，但数据的可靠性却大打折扣。如2009年统计并公布全国70城市平均房价涨幅为1.5%，不久就广遭质疑。国土资源部规划院公布报告显示同年涨幅为25.1%；全国工商联和居易房研究院分别计算2009年房价涨幅均为24%左右；这个涨幅1.5%，被中国社科院经研所研究员袁钢明视为当年“最严重的失真数据，完全是个笑话”。

④关于城镇居民平均收入β值，统计覆盖面过窄。如工资收入，按现行统计规则私营企业员工、非全日制就业人员等约1亿劳动者被排除在外。中国劳动学会副会长苏海南说：“漏统计了近半数从业人员，恰恰这部分人员工资水平又普遍低于体制内人员，工资实际是被增长”。一方面是房价涨幅“被减少”，另一方面是居民收入“被增长”，无怪我国房价收入比成为无法计算的无头公案。

（二）楼市调控收效甚微

房价是否高，楼市泡沫是否大？国际通用的方法是计算房价收入比：3≤λ≤6被视为正常范围。鉴于我国独生子女多和民居风情等，我国经济学者多认定6≤λ≤8较适于国情。问题是我们不能由缺失不全而又失真的数据推算出真实的房价收入比。更何况在近两年的统计公报里，关于房价所能找到的仅为70城市中涨跌城市的个数。

1、调准视角。伴随工业化和信息化的步伐，我国城镇化率2012年已达到52.57%，且连续以1%以上的速率迈向城镇化的终极目标80%以上。在这样的趋势下，用全国居民户平住房拥有率1.02%或用农村与边远城镇房价如何低廉说事都是徒劳的，那里的居民大多要进城了，其住房将多遭空置甚至遗弃。我们无需计算那里的房价收入比。由此可知，全国住房平均价也将越来越缺乏代表性。我们统计的视角应远眺未来，瞄准城市和部分潜力镇。

2、看点在城市。2012年3月人民日报：一线城市房价收入比达15倍，民众难于承受，如果算上贷款利息，房价收入比就达到22-23。2012年9月“十八大”专题首页《十年·跨越：调控房价》称：2003年北京朝阳区珠江罗马嘉园开盘均价约5000元/平方米，今天，二手房价已涨到30000元/平方米左右，9年6倍的房价变化。2013年3月两会新华视点报到2005——2008年上半年，北京新建住房均价从约5000元/平方米飚升至15000元/平方米，2年半3倍的房价变化。2013年2月《21世纪经济报道》：上海2001年一手楼均价约3500元/平方米，2010年约为21000元/平方米，9年6倍房价变化。2012年11月长江日报：《武汉首批房奴“解套”房产增值10倍》。综上所述，楼市调控屡调屡高，调控收效甚微的结论不虚。

二、楼市调控常态化是市场经济的本质特征

对于房价调控，有业内人士持不同见解，认为调控效果微弱且有违市场经济规律；住房能卖得出去就是合理房价，主张价格由市场决定。对此笔者持不同看法。

（一）不调控房价会更高。清华大学房地产市场研究所近几年对全国40城市房价的显示，2008年政府执行鼓励购房的政策之后，40城市房价连续两年均以27%以上的涨幅飚升，之后两年加强调控，涨幅明显缩小：2011年为3.6%，2012年为5.97%。统计数据表明：房价屡调屡高，不调控房价会更高。

（二）高房价是一剂毒药。高房价危害大，危害民众工作生活，危害社会公平稳定，危害经济持续发展。高价房还会带来经济泡沫。去年3月IMF副总裁朱民在回答凤凰卫视提问时指出：“中国住房价格跟人民所得相比还是太高太高”，“中国房市面临泡沫化风险”。1997亚洲金融风暴，1998年开始的历经20年的日本经济大萧条，2008年由美国次贷危机引发的国际金融危机无一不为房地产泡沫化所引暴。我国应以此为鉴。国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌指出：“福布斯列举的2010年金融风险中，中国房地产被排在了第二位。一旦我国房地产泡沫化，其危害难以估量”。

（三）宏观调控常态化是我国经济体制决定的。我国经济是在社会主义制度下的市场经济。但市场经济，无论其性质是社会主义还是资本主义，其固有货币信用机制和市场运行机制都可能导致经济危机。不同的是，资本主义由于受到基本制度的催化使矛盾更加激化，经济危机更难于避免。而在社会主义制度下，只要有强力高效的中央政府高度重视，把准经济脉搏，切实搞好经济调控，就可增强对内生或外生经济危机的防范能力。由此可见，（楼市）宏观调控常态化是社会主义市场经济的本质特征。

三、运用科学发展观指导调控

中国楼市之前何以步入越调越高的怪圈？原因诸多，如弃疏导，单堵截；调控手段单一，经济手段限购，施堵于中低收入自住房需求者；行政手段限购错过良机，未堵住投资性需求购房潮；买也堵，卖也堵，房价越堵越高。限于篇幅不于赘述。中国楼市究竟需要怎样的调控？本文以科学发展观为导向提出诸对策如下。

（一）调控要坚持以人为本。《中国房地产金融安全评估报告》（北师大，2012.12）称，“中国只有最富有的20%的人口具备购房能力”。据统计2012年进城农民工约有16372万（另有家属约2300万），但在城中购房者不足1%。“中国梦归根结底是人民的梦”，离开了人我们还要什么高楼林立。今年5月以来房价虽开始稳中微降，但还是太高太高，与居民（特别是农民工）的收入状况不相匹配。要调整住房供应结构，加大保障性住房特别是公租房的供给。

（二）调控要标本兼治。楼市调控既要治标，更要治本。例如：

住房价格=成本+利润=（土地金+税费+建安费）+利润

在成本中建安费这一块压缩空間甚微。据中央党校教授周天勇和著名开发商任志强分别计算，土地金和税费占房价70%。可见调控房价，控制成本，这70%才是重头戏。

（三）调控要把准经济脉博。经济数据的精确性十分重要，它是中央政府把脉经济及时调控的主要依据。我们的相关部门并没有做好统计工作。时而不作为，时而乱作为。例如全国70城近十年住房均价、房价收入比、全国空置房数量等，均未能在历年国民经济统计报告中体现。而对房价上涨达24%的2009年，其统计结果竟为1.5%，这是一个完全失真的数据。面对一堆缺失不全而又失真的数据，中央政府又如何能把准经济脉博做到有效调控呢！

（四）调控要精细化差别化要择机出牌。（1）关于精细化。下文从实例入手于以论述。大家知道，2003——2007年是投资性需求为主力推高房价，2009——2014年4月是自住性需求为主力推高房价。应对高涨的自住性需求，应加大住房供给，调整供房结购，使低端有保障、中端有支持、高端有市场。应对过热的投资性需求，可适时管控或限购。这是常识范围内的认知。然而之前政府出台的政策或手段与实情恰好相反。在投资需求高长时期，初始鼓励高收入者：购房入户，购房送车，送装修，送家电；中后阶段则提高房贷首付和利率，这阻挡不住富有者投资性需求购房潮，相反却限制了低收入者的自住性需求。而在自住性需求高涨时期，调控政策却再三提高房贷首付和利率，增加交易税费，进而限贷，并于2011年初首次出台了严励的行政限购，连续数年调控政策竞一直瞄准着低收入自住性需求购房人群。——调控要精细化，要择机出牌。切勿狂轰乱炸，误伤好人。（2）关于差别化。中国幅原辽扩，各城市情况千差万别，调控手段应差别化。今年5至9月全国70城中，房价开始稳中微降的城市逐渐增多；这固然可喜，但其中潜伏的隐患却不容小觑：一些地方政府开始出手救市，一些开发商死扣房价，炒家则心存幻想，银行也耐不住寂寞。中央政府应全力应对，分类指导，警惕死灰复燃，要实施差别化调控政策。

（五）调控要顾全大局。调控要防止两个极端，要顾全国家宏观经济全局。政策过猛捅破泡沫，易引曝全局性经济危机，政策不力则调控低效，亦不可取。调控可视之为一种艺术。若能在近七八年内稳住房价（允许小幅波动），则伴随居民收入的逐年提高，房价收入比将渐趋合理。房地产泡沫将渐被被挤出，中国经济便可实现软着陆。（作者单位：湖北职业技术学院）

参考文献：∶

[1] 国家统计局.国民经济统计公报[Z].1998至2014年

[2] 国务院.国发房地产市场调控系列文件[Z].2003至2013年

[3] 万礼锋，尹贻林.我国房地产价格上涨成因及其治理对策[J].价格理论与实践，2010.3

[4] 苏磊.谈高房价治理中的堵疏方略[J].科教导刊（电子版），2013（07上旬刊）