城市房地产预警系统研究

●刘扬 石振武

城市房地产预警系统研究

●刘扬 石振武

自经济体制改革以来，中国经济始终保持着高速增长，在这种大环境下，中国的房地产业也快速发展着，并逐渐成为了国家的支柱行业。在为反映房地产市场的运行状况，维持正常的经济秩序的客观要求下，建立一个完善的房地产预警系统势在必行，它将是我国民生建设以及维护社会稳定，实现三步走战略的关键一步。文章介绍了房地产预警系统的含义、特点，预警的基本原则，方法和流程，以期为建立房地产预警系统提供一定的参考。

房地产市场 房地产预警系统 含义和特征 基本原则

一、引言

近年来我国的建设事业得到了飞速发展，在短短60年里我们完成了西方发达国家需要350年才能达到的高度。伴随着经济的高速增长，作为支柱产业的房地产业的发展是极其迅速的，它给国家发展创造的财富也是极其喜人的。可是由于缺乏科学有效的管理，房地产业的发展也出现了很多问题，集中表现在与国民经济、与市场供求以及产业内部结构的不协调。为了给相关主管部门、企业决策者提供科学的决策依据，让消费者理性购房，以保证房地产业健康稳定的发展，有必要建立一套系统的体系来反映市场运行情况，并对市场发展趋势进行预测，因此城市房地产预警系统应运而生。本文将结合国内外的研究成果来介绍城市房地产预警系统，并提出作者自己的一些观点。

二、房地产预警系统的基本概念

1.房地产预警系统的含义和特点。房地产预警系统顾名思义，是对房地产发展过程中出现的异常现象进行预报的一个体系。通过分析所选取指标的变动情况，我们可以了解房地产的发展状态、房地产市场的运行情况、房地产业与国民经济的协调情况、房地产业内部结构的协调情况等，这些都是相关群体进行决策的科学依据。

房地产预警是从经济预警发展而来的一个分支，因此它具有经济预警的一些特性，比如系统性、参照性、层次性和相关性等特征。同时房地产预警扎根于房地产业这样一个复杂的环境中，因而它萌生出了一些新的特征。

（1）复杂性。任何自然因素、社会因素、政治因素以及经济因素的变动都有可能会波及到房地产业，因此作为房地产业的报警器，房地产预警系统也是极为复杂的。

（2）多功能性。房地产预警系统由于采用预警方法的不同，能实现不同的功能，如预测房地产市场价格和房地产销售量，反映房地产市场的运行状态，预测未来几年趋势等等。

（3）动态性。作为一个系统，只有不断运动才能保持房地产预警系统的生命力。处于系统中的各种人和事物也都处于不断地变化之中，正如经济在发展，城市在扩张，所以预警系统具有动态性。

（4）有限性。由于市场中有千千万万因素，而我们只能选择其中的一部分进行研究，这就注定了房地产预警系统不能尽善尽美，包罗万象。它只能在有限条件的基础上实现一定的功能。

2.房地产预警系统的基本原则。

（1）实用性原则。房地产预警系统本身就是为了实现一定的功能而建立起来的，因此它必须建立在中国房地产市场这样一个具体的环境下，必须能满足相关群体的特殊要求，充分发挥出自己存在的价值。

（2）定性分析与定量分析相结合。房地产市场中存在大量信息比如政策类的难以给予量化，因此我们应进行定性分析。而对于其他一些涉及到具体数据的信息为了精确合理，我们应该定量计算。所以对于房地产预警系统这样一个复杂的多面体，只有采用定性分析与定量分析相结合的方法才能进行准确分析。

（3）理论分析与实证分析相结合。基于房地产预警理论建立起的预警系统是否准确合理，是否能对未来一段时间进行预测，这都得结合往期的数据进行实证分析才知道，理论与实践相结合才能体现出预警系统的存在价值。

三、房地产预警系统的构成

1.房地产预警系统的组成要素。房地产预警系统是通过科学严密的手段建立起来的一个精妙的体系，它具有六大组成要素，即警情、警源、警素、警兆、警限和警度。

警情，也叫警义。它是指预警时需要检测和预报的内容。比如由于房地产业发展不符合长期规划而出现的过冷或者过热现象，与国民经济发展不相适应，内部产业结构失衡等现象。

警源，是指警情产生的根源。根据警情产生的缘由不同我们可以把警源分为三类，自然警源、外生警源和内生警源。自然警源主要是指自然环境方面的变化，外生警源是由于体制、政策和宏观调控等措施引起的变化，内生警源是房地产业内部结构、市场变动情况等产生的。

警素，是指警源所包括的一个或多个影响警情变化的因素。

警兆，是指根据房地产预警目的以及分析警源的基础之上对警素进一步深入归纳并提取的结果。它的本质是警素。

警限，警限一方面指警兆指标的变化范围，另一方面是指通过一定方法将警兆综合以后所形成的综合指数。

警度，是指警情的程度。通过运用一定的方法对多个警兆指标进行综合可以得到综合预警指数和警限，再对其进行对比我们就得到了警情的警度。

2.房地产预警系统的结构。结构决定了系统整体所能实现的功能，对于房地产系统来说分为两部分结构。一部分是实现某个城市预警预报功能的子系统，它所包含的是房地产预警系统的横向结构；另一部分是实现把各个子系统逐级联网，层层汇总的系统，即房地产预警系统的纵向结构。它们通过合纵连横的方式编织成一个内容完整、功能强大的房地产预警系统。

房地产预警系统的的横向结构由三部分并列而成，分别是数据信息统计系统、市场动态监控系统和预警预报系统。数据信息统计系统包括房地产数据统计系统、城市房地产统计年鉴、房地产企业状况系统、房地产价格指数系统和房屋租赁价格指数系统，它为预警系统提供所需的数据支持，是预警系统的基础。市场动态监控系统包括土地价格监控系统、房地产需求监控系统、房地产供应监控系统和房地产价格监控系统，它起着对房地产业的实时情况进行及时反映的作用，是预警系统的重要组成部分。预警预报系统包括警情指标系统、警兆指标系统、预警界限的确定系统、单指标预警系统和综合指标预警系统，通过分析市场所反馈回来的数据能建立起一个精确的系统来实现预警预报的功能，因此是房地产预警系统的核心。房地产预警系统横向结构如图1所示。

图1 房地产预警系统横向结构图

房地产预警系统横向结构是存在于某一个具体区域内的有能力完成该区域房地产预警功能的这样一个子系统，它因受到不同地点区域条件因素的制约而具有相对封闭的特征。如果需要构建全国的房地产预警系统，我们需要把每个城市的预警系统先联网到省一级，再将省一级的预警系统联网于区域一级，进而将区域房地产预警系统连接组成全国的房地产预警系统，这样也即组成了房地产预警系统的纵向结构。房地产预警系统纵向结构见图2。

图2 城市房地产预警系统纵向结构图

3.房地产预警方法。根据预警机制的不同，预警方法也存在着区别，目前的预警方法主要是黑色预警方法、白色预警方法、红色预警方法、黄色预警方法和绿色预警方法等。由于白色预警方法尚不成熟而绿色预警方法需要采用的遥感技术专业化水平也比较高，所以房地产业采用的预警方法主要是黑色预警方法、黄色预警方法和红色预警方法三种。

黑色预警方法基于经济周期循环理论，通过分析警素指标的时间序列循环波动特性及规律，来对警素未来的走势作出预测。由于我国房地产业发展时间尚短，数据不多，并且没有明显的波动迹象，因此黑色预警方法在我国是不太实用的。

红色预警方法是根据环境情况，结合决策者的经验直觉以及专业知识给出的意见，对形势作出一定的判断，而采取相应措施的预警方法。显然它是一种定性的研究方法，而我们需要的是更科学的方法为中国房地产业的健康发展保驾护航，因此红色预警方法也不是最优的选择。

黄色预警方法是根据警兆的警级，预报警素的警度的预警方法，它是最基本的预警方法，主要包括三种预警方法：景气指数预警方法、综合预警方法和模型预警方法。景气综合指数预警方法和模型预警方法要求经济环境处于一个比较稳定的环境中，而我国经济增速迅速，波动幅度也比较大，所以这两种方法在我国不太适合。综合预警方法是根据选取的指标计算出综合指数，再通过分析综合指数所处的判断区间来分析房地产业状况，它是目前最符合实际，也最常被采用的预警方法。

4.房地产预警系统运行流程。由于综合预警方法是最常用也最实用的预警方法，所以以综合预警方法的流程为例，展示房地产预警系统的运行流程，其流程具体可以归纳为如下几个步骤：

（1）确定警情，即明确房地产预警系统所要监测的对象。

（2）寻找警源，根据警情找寻与之匹配的事务产生根源。

（3）确定警兆指标，在众多警素之中选取最优代表性的指标，排除多余信息对分析所产生的干扰。

（4）确定警限。

（5）计算综合预警指数。

（6）划分警级。

（7）预报警度。

基本流程如图3所示。

图3 房地产预警系统运行流程图

四、房地产预警系统的常规应用

由于构建房地产预警系统的方法不同，其具体步骤以及最后能实现的功能也会有所差异，所以本文以最常用的也是最实用的综合预警方法来说明在工作实践中如何进行运用。

比如，我们将研究房地产业的发展是否正常合理作为房地产预警系统的总目标，那么接下来应该寻求表达这个目标状况的指标。可以选择反映房地产发展与国民经济协调关系的指标、同市场协调关系的指标以及产业内部协调关系的指标。通过对初步选择出的这些指标进行聚类分析并结合定性分析我们能确定出预警指标体系，体系按同国民经济、市场关系和产业内部协调关系分三类。

运用主成分分析法确定各类的权重以得到综合指标计算公式。对各类指标分别用主成分分析法求得三个分别的综合预警指标，进而求得总的综合指标。在计算完分别的预警指标和总的预警指标后，采用正态分布的三倍标准差理论可以进行预警区间的划分。

通过分析各年数据在不同区间上的时差分布情况，我们可以分析出房地产业的发展状况如何。在得到综合预警指数后还可以通过采用一次指数平滑模型来预测下一年的数据，即未来一年房地产业的发展趋势。

五、结论

本文介绍了房地产预警系统的含义和基本特征，使它从一个抽象的概念到为大家所理解。通过介绍房地产预警系统的基本原理，本文体现出了建立该系统的目的以及系统的建立方法。介绍系统的组成要素以及横向和纵向结构，使读者对该系统从概念上的认识层面上升到了熟悉结构的层面上，对将来使用或者改进改系统提供了一个铺垫。本文还介绍了房地产预警的基本方法，并阐明当前最符合我国国情的是综合预警方法，然后通过介绍综合预警方法的运行流程，让读者知晓采用综合预警方法的步骤。最后本文根据作者的经验以及大量总结文献的基础之上，叙述了采用综合预警方法的具体实施过程，以期给读者的实际工作带来启发和指导。

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[4]刘子钰.基于综合模拟的城市房地产预警系统构建与实证分析［D].湘潭大学，2012.6.

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（作者单位：东北林业大学土木工程学院 黑龙江哈尔滨 150040；作者简介：刘扬，东北林业大学硕士研究生，研究方向：房地产经济与管理；石振武（通讯作者），东北林业大学教授，博士）

（责编：若佳）

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