小城镇群基准地价评估研究

王占岐，杨 俊，余 强

（中国地质大学（武汉）公共管理学院，湖北 武汉 430074）

小城镇群基准地价评估研究

王占岐，杨 俊，余 强

（中国地质大学（武汉）公共管理学院，湖北 武汉 430074）

研究目的：探索小城镇群基准地价评估的技术方法，科学测算小城镇群商业、住宅和工业用地基准地价，为小城镇群基准地价评估研究提供参考。研究方法：文献资料法，实证研究法。研究结果：运用区域土地分等原理将同一区域的小城镇作为一个整体，即小城镇群统一研究，以镇为单元，构建指标体系对各个小城镇进行分等，通过回归分析建立商业、住宅、工业用地地价与分等指数之间的关系模型，较好地测算各类用地基准地价。研究结论：研究提出的方法不仅克服了小城镇基准地价评估资料缺乏等问题，而且将同一区域的小城镇作为一个整体研究，使不同小城镇之间地价具有可比性，对规范区域土地市场具有重要意义。

土地评估；基准地价；小城镇；土地分等；地价模型

改革开放30多年来，中国小城镇发展迅猛，小城镇的快速发展对加快中国城市化进程，转移农村剩余劳动力，保持农村稳定，促进农村社会、经济可持续发展都起到了积极作用[1]。尤其近10年来，中国工业化和城镇化进程持续加快，小城镇的数量、面积和人口规模迅速扩大，发达地区出现了小城镇群[2]。然而，与大城市（镇）相比，迅速发展的小城镇土地市场不够规范，土地定级估价工作也相对起步较晚，小城镇间的土地经济质量缺乏横向比较，利用率低，土地资源被大量闲置和浪费，土地价格随意性大，缺乏科学性。因此，为了促进小城镇土地有偿使用合理化、科学化，同时也为了促进小城镇土地节约、集约利用和城镇经济的持续发展，探索小城镇群土地估价问题具有重要的理论和实践意义[3-5]。本文在总结小城镇群基准地价评估现存困境和现有小城镇基准地价相关研究文献回顾的基础上，提出了“小城镇群基准地价评估”的思想以及技术方法，并以广东省惠州市三栋、沥林、马安等镇作实证研究，拟解决当前中国小城镇基准地价评估工作实际操作中的难题，为小城镇群基准地价评估提供参考。

1 小城镇基准地价评估面临的困境

1.1 地价评估资料少,样点可利用率低

小城镇土地交易数量少造成地价样点资料偏少。由于小城镇还未形成完整的地价评估资料体系，导致有些资料，如规划覆盖率、容积率、地价指数、房屋重置价、物价指数等资料缺乏，不利于评估工作的进行。同时，因其土地交易管理滞后，市场交易极不规范，导致交易价格存在较大随意性，甚至出现样点测算地价为负值的情况。评估资料的缺乏和较低的样点可利用率给小城镇土地定级及基准地价评估工作造成了很多困难。

1.2 土地交易实例分布不均匀，形式单一

土地的交易量与土地质量、区位以及土地利用效益直接相关。小城镇住宅用地和工业用地效益较低，流动性差，其交易量较小。相较大城市，小城镇土地交易分布差异更为明显：高级别地段和道路两侧用地效益高，土地交易多集中于此，而其他地段则交易实例极少，甚至出现在大面积区域内很难找到交易样点的现象[6]。同时，在交易实例中，由于小城镇自身土地市场不发育，土地交易呈现形式较为单一的特点。其中，商业用地样点主要以商铺和门面出租为主，其他交易类型几乎没有；住宅用地则主要以房屋出租为主，房屋买卖样点较少；工业用地的出让样点更是寥寥无几。

1.3 土地交易中隐价瞒价现象严重

小城镇的土地市场还处于初级阶段，由于土地交易制度不够规范、市场管理松散，土地交易大多私下进行，而交易双方为了逃避或少交税费经常少报、瞒报房地交易价格，致使样点调查信息严重失真[7]。加之小城镇土地管理工作滞后，土地管理部门掌握的土地交易数据时效性较差，小城镇的基准地价评估工作所必需的数据和资料的准确性无法保证[8]。

1.4 小城镇群地价体系性缺乏，可比性差

由于小城镇相关资料缺乏，对每一个城镇单独进行土地定级和基准地价评估不仅操作难度大、科学性差，而且即使单独做出成果，城镇群中每个城镇之间的地价也没有可比性，造成城镇之间为了招商引资或争取项目而相互压低地价，不仅会造成国有土地资产流失，同时低地价也不利于运用市场机制优化配置土地资源，从客观上鼓励地方政府追求近期利益，低层次重复建设，盲目、粗放发展，为长远、持续、健康发展埋下隐患[9-10]。

2 文献回顾

目前国内已有研究多是对单个小城镇基准地价相关问题的探索。其文献成果大致可分为4个方面：一是小城镇基准地价评估方法。王瑷玲提出小城镇基准地价评估可以在土地定级的基础上进行[11]；周国华通过实证研究指出小城镇工业用地基准地价可以根据住宅用地基准地价进行测算[12]。二是在已有基准地价基础上小城镇基准地价更新的方法。赵晓玲介绍了基于计算机编程处理的小城镇基准地价更新的流程和模型[13]；姚继兰介绍了基准地价更新的常用方法，指出小城镇应结合自身实际选择合适的方法进行基准地价的更新[14]。三是小城镇基准地价的空间格局。苏蒙蒙归纳了城镇地价内部变化的一般规律，并借助ArcGIS软件揭示其空间格局及形成机制[15]；焦利民运用路径间隔的半方差统计方法进行基准地价水平的空间变异尺度分析[16]。四是小城镇基准地价的影响因子。张裕凤采用比较分析法分别探究了小城镇商业、住宅和工业用地基准地价的影响因素，指出区位条件是影响基准地价的首要因素[17]；鲁成树辨析了小城镇基准地价的内在影响因素并研究了其基准地价的演化机理[18]。

尽管国内学者对于小城镇基准地价作了大量有益探索，研究也较为全面，但研究视角还是从单个小城镇出发，忽视了现实操作中小城镇基准地价评估面临的诸多问题，指导性不强。笔者通过若干小城镇基准地价评估工作的实践发现，若将区域内小城镇作为小城镇群的整体去进行基准地价的评估，可以较好地解决当前小城镇基准地价评估工作所面临的困难，提高评估的精确性。

3 小城镇群基准地价评估技术路线

从基准地价评估的角度来看，一方面小城镇各类用地交易实例普遍较少，若以小城镇的个体单独去进行基准地价评估，则市场交易案例难以满足数理统计的要求[19]。另一方面，由于中国城镇土地所有权属于国家，土地交易只能是土地使用权在一定时期内的出让，小城镇土地价格在某种程度上说就是指土地的使用权价格。根据马克思的地租地价理论，小城镇土地价格可以表示为：

式1中，P为土地价格，R为地租，r为土地资本化率，n为土地使用权出让年限。可以发现，小城镇土地价格与地租密切相关。地租主要是由级差地租Ⅰ，即土地的区位条件所产生。既小城镇基准地价与区域内土地的等别有着直接相关性。

从小城镇群自身特点的角度来看，一方面，小城镇群是指在城镇分布较为密集地区，由多个小城镇组成的，具有较高经济、社会、空间整合联系或要求的地域，其包含空间形态上的地理邻近性和功能内涵上的密切关联性两大特征。尤其是在当前城镇化背景和城镇外生发展模式下，作为一定地域范围内的城镇化过程与状态，小城镇规模日益发展壮大的同时，相邻小城镇间的联系与合作也越来越密切，整体性越来越突出。另一方面，小城镇群中各城镇经济发展水平、社会环境因素和自然区位条件的差别导致土地质量和收益存在显著的差异。而城镇土地分等正是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等因素进行综合分析，其反映和揭示的就是城镇与城镇之间土地质量的差异。再者，小城镇群中各城镇处于同一市场圈，故对于小城镇群基准地价评估来说，城镇土地分等可以较好地反映区域内不同城镇的土地价格水平。

因此，本文提出了在城镇土地分等的基础上进行小城镇群基准地价评估的技术方法。既将区域内的小城镇分为经济较发达城镇和一般城镇。经济较发达城镇是指城镇基础设施完善、土地功能分区比较明显、土地市场相对比较发育、土地评估基础资料比较丰富、城镇内土地级差收益比较大（可进行土地分级）的城镇；一般城镇是指城镇基础设施相对不够完善、土地市场发育差、土地评估基础资料比较缺乏、城镇内土地级差收益不明显的城镇。借助经济发达城镇土地分等和基准地价评估资料，将区域城镇看作城镇群的整体，以分等指数揭示各城镇之间土地质量和土地收益的差异本质，并对区域城镇等别进行初步划分。最后，通过各城镇样点地价平均值和分等指数建立回归模型测算各城镇各类用地的地价水平。

4 实证研究

4.1 研究区概况

惠城区位于广东省东南部，地理位置为东经113°49′—115°25′，北纬22°33′—23°57′，是惠州市的政治、经济、文化和交通中心。全区总面积1471 km2，辖桥东、桥西等10个街道办事处和三栋、沥林、马安、潼侨、潼湖、汝湖、横沥、芦洲8个镇，总人口约120万人。良好的自然条件、优越的地理区位加之完善的配套基础设施，为惠城区的发展提供了得天独厚的条件。尤其是近年来，全区社会经济迅猛发展，土地市场日渐活跃，然而其下辖的小城镇由于长期缺乏准确、合理、具有可比性的基准地价评估体系，各类用地价格随意性较大，极易造成国有资产的无形流失，亟需建立科学的小城镇基准地价评估体系对惠城区各小城镇基准地价进行评估，以规范土地交易市场。

4.2 数据来源

各小城镇人口、工业产值、人均耕地面积等数据来源于《惠州市统计年鉴》；道路、建成区面积、城镇基础设施等数据来源于各乡镇的乡镇总体规划、交通规划资料；土地市场交易数据来源于惠州市国土资源局提供的土地使用权出让、转让资料；房屋出租、商品房出售、铺面出租等数据主要来源于实地的调查；估价参数资料由对各城镇相关部门的走访调查获取。

4.3 结果与分析

4.3.1 分等因素因子选择及权重确定 在小城镇土地分等因素、因子选择上，首先，必须考虑因素、因子指标值的变化对小城镇土地质量有显著影响，且能直接客观反映城镇土地等别的高低；其次，因素、因子的指标值有较大的变化范围；第三，选择的因素、因子对不同性质城镇的影响有较大差异，其指标能够反映不同性质城镇之间的土地等别差异；第四，城镇土地分等因素、因子的指标易通过统计资料获取或易量化处理[20]。在以上原则的指导下，本文通过专家咨询法确定了分等的因素、因子体系；因素、因子权重主要通过因素成对比较法确定。分等因素、因子体系及权重见表1。

表1 分等因素、因子权重总表Tab.1 Weights of classification factors and sub-factors

4.3.2 因子评价指标原始值赋分标准 在选取的评价因子中，城镇人口规模、建成区面积、工业经济规模、工农业总产值、税收收入等因子都可以通过相关资料数据直接进行计算，但城镇对外辐射能力、医院和银行等因子原始值无法直接定量化，因此需先进行赋分。经过对卫生局、交通局、规划局、国土局有关专家的征询，确定的交通方式、医院和银行对城镇的赋分标准为：干线铁路（6分/条）、支线铁路（4分/条）、高速铁路（5分/条）、干线公路（4分/条）、支线公路（2分/条）、国内支线机场（4分/个）、甲等医院（5分/个）、乙等医院（3分/个）、综合卫生所（1分/个）、银行（4分/个）、信用社（2分/个）。

4.3.3 因子评价指标标准化 为了使指标具有可比性，需要对原始值进行指标的标准化。根据实际情况，研究对城镇对外辐射能力、城镇人口规模、工业经济规模、医院、学校、工农业总产值和税收收入，采取极大值标准化；而区位条件因子的影响方式与其他因子不同，采用极值标准化。

（1）极大值标准化：

式2中，Yij为i城镇的第j项因子标准化分值；aij为i城镇的第j项因子的实际值；i为城镇个数（i=1，2，3，…）；j为因子个数（j=1，2，3，…）。

（2）极值标准化：

式3中，Yij为i城镇的第j项因子标准化分值；aij为i城镇的第j项因子的实际值；amax为各城镇aij指标的最大值。amin为各城镇aij指标的最小值。

4.3.4 综合分值计算 各小城镇分等的综合分值采用加权求和法计算，公式为：

式4中，Fi为第i个城镇土地综合指数；Yij为第i个城镇第j类因子的标准化指标值；Wj为第j类因子的权重值；n为因素个数。

各镇因素、因子标准化分值及分等综合分值计算结果见表2；各镇分等综合分值排序见表3。

表2 综合分值计算结果表Tab.2 Results of credit values of each town

表3 各镇分等综合分值排序表Tab.3 Rankings of comprehensive credits of each town

4.3.5 基准地价测算 中心城区已经有土地定级及基准地价成果，而中心城区与待评估小城镇距离又较近，而且其都处在惠城区范围内，为充分利用中心城区已有地价成果，提高评估结果的准确性，建立地价模型时把中心城区也当作一个镇，与其他小城镇组成小城镇群一起考虑。由于三栋、沥林、马安等8个镇土地利用分异不够明显，因此每个镇只分一个土地级别。

地价测算分别采用各镇商业、住宅和工业用地样点地价与各镇分等综合分值之间建立回归模型。根据回归分析建立的商业、住宅、工业用地基准地价模型分别见式5—式7；商业、住宅和工业用地基准地价与分等指数模型图分别见图1—图3；商业、住宅、工业用地基准地价见表4。

表4 各镇商业、住宅、工业用地测算基准地价表（地面价：元/m2）Tab.4 Benchmark land prices of commercial land, residential land and industrial land of each town （land prices: yuan/m2）

5 结论与讨论

本文以惠城区小城镇群为例，将同一区域内的城镇作为一个城镇群，运用城镇土地分等的原理对城镇群土地进行分等，然后对不同用地类型样点地价与分等指数之间进行回归分析，建立地价与分等指数之间的模型，测算了各小城镇不同用地类型的基准地价，并得出以下主要结论：

（1）小城镇基准地价评估是小城镇土地市场管理和土地经营的一项重要的基础性工作。然而，小城镇基准地价评估存在评估资料少、样点可用率低、土地交易分布不均、隐价瞒价、地价可比性差等问题，以传统评估方法对单独的小城镇基准地价进行评估会造成评估结果失真或无法操作的现象。

图1 商业用地基准地价与分等指数模型图Fig.1 Classification index model of commercial land

图2 住宅用地基准地价与分等指数模型图Fig.2 Classification index model of residential land

图3 工业用地基准地价与分等指数模型图Fig.3 Classification index model of industrial land

（2）在小城镇基准地价评估中，将其周边较为发达的、土地交易样点较多或者已经有基准地价成果的城镇纳入待评估的小城镇，组成城镇群的整体进行基准地价评估，可以避免实际操作中许多小城镇因地价样点太少无法与分等指数建立回归模型的问题，不仅提高了模型的可靠性，还能使各个城镇之间的地价具有可比性,对规范区域小城镇土地市场具有重要意义。

（3）本文提出的小城镇群基准地价评估方法建立在土地分等基础之上，这是根据马克思的地租地价理论进行推演，并结合小城镇自身的特点得出的。该方法在惠州市惠城区、武汉市东西湖区等多个小城镇群基准地价评估的实践中得到了应用，基准地价评估结果经反馈，符合当地的实际情况，证明土地分等能够较好体现出小城镇群各小城镇之间的土地质量及价格差异关系，说明该方法可以适用于小城镇群基准地价的评估。

（4）目前国内小城镇群基准地价研究尚处于发展阶段，本文提出的方法也只是一种探索性的尝试。在小城镇并不密集的区域，或是区域发展较为落后、没有明显的发达城镇的情况下，受样点和基础资料的制约，该方法评估的准确性可能会受到较大影响。如何进一步提高该方法的精度以及其在小城镇群基准地价评估中的广泛适用性是今后研究应重点解决的问题。同时，探究小城镇群中各小城镇空间的相邻和距离对小城镇基准地价一体化评估结果的影响和可靠性以及各小城镇内部特殊性与一体化评估中空间位置的相关性和差异性问题也是后续研究有待完善之处。

参考文献（References）：

［1］邹如，伍育鹏，章文波.浅析中国基准地价体系的现状与发展［J］.中国土地科学，2012，26（3）：49-54.

［2］Han S S. Urban expansion in contemporary China: What can we learn from a small town? ［J］. Land Use Policy, 2010, （27）: 780-787.

［3］张绍良，侯湖平，公云龙，等.中国土地市场地价监管新体系构建［J］. 中国土地科学，2011，25（8）：8-13.

［4］吴迪军，刘耀林，黄全义.城镇基准地价评估的人工神经网络研究［J］.测绘科学技术学报，2007，24（4）：255-258.

［5］杨小雄，卢远，华璀.小城镇土地定级估价的实践研究［J］.广西师范学院学报（自然科学版），2003，（4）：117-121.

［6］Morris, A, Michael, G. P. The price of residential land in large US cities［J］. Journal of Urban Economics, 2008，（63）: 352-384.

［7］王庆改，郑新奇.城镇基准地价平衡研究［J］.地理研究，2004，24（1）：37-41.

［8］任奎，周生路.区间可比城镇基准地价体系建立方法探讨［J］.土壤，2008，40（1）：45-50.

［9］刘伟，陈浮，濮励杰，等.区域城镇土地比价体系研究［J］.武汉大学学报（信息科学版），2009，34（7）：873-877.

［10］唐健，谭永忠，徐小峰.中国商住用地价格倒挂及其产生机理［J］.中国土地科学，2011，25（1）：22-29.

［11］王瑷玲，夏艳玲，刘玲玲.小城镇基准地价评估初步研究［J］.山东农业大学学报（自然科学版），2003，34（4）：523-526.

［12］周国华，肖卓，郑云有，等.小城镇土地分等及等别地价确定方法研究——以湖南省湘乡市建制镇为例［J］.湖南师范大学自然科学学报，2003，26（1）：85-88.

［13］赵晓玲，耿红，唐旭.城镇基准地价更新方法探讨［J］.国土资源科技管理，2005，22（4）：91-95.

［14］姚继兰，聂宜民，张海燕，等.小城镇基准地价更新方法研究［J］.西南农业大徐学报（自然科学版），2006，28（2）：244-247.

［15］苏蒙蒙，马仁会，张聪聪，等.河北省城镇商业用地基准地价比率关系空间分布格局［J］.地域研究与开发，2013，32（4）：129 -133.

［16］焦利民，刘耀林，刘艳芳.区域城镇基准地价水平的空间自相关格局分析［J］.武汉大学学报（信息科学版），2009，34（7）：873-877.

［17］张裕凤，李静.呼和浩特市旗县城镇基准地价及影响因素比较分析［J］.地理研究，2007，26（2）：373-382.

［18］鲁成树，吴次芳，白雪华.小城镇基准地价演变的内在驱动因子分析——以温州市泰顺县为例［J］.价格理论与实践，2003，（2）：50-51.

［19］欧阳安蛟，葛昂扬.城镇基准地价内涵及“基准条件”界定研究［J］.浙江大学学报（理学版），2002，29（5）：585-588.

［20］赵松，肖晓俊.宏观框架下的地价影响因素分析［J］.中国土地科学，2012，26（9）：4-11.

（本文责编：郎海鸥）

Study on Benchmark Land Price Evaluation in Small-town Cluster

WANG Zhan-qi, YANG Jun, YU Qiang
（School of Public Administration, China University of Geosciences, Wuhan 430074, China）

The purpose of this paper is to explore the technical methods of land grading and benchmark land price evaluation in small-town cluster, and scientifically calculated the benchmark land price of commercial land, residential land and industrial land. The paper may provide a reference for the research of benchmark land price evaluation in smalltown cluster. Methods employed include literature review and empirical research. The results indicated that treating small towns in the same zone as a whole, namely the small-town cluster, it is useful to establish a classification of land uses in each town and calculate the benchmark land prices separately. The paper concludes that the method can not only solve the problems mentioned at the beginning but also can treat the towns in the same zone as an entirety, which makes the land prices in different towns comparable. It is significantly meaningful to land market regulation.

land valuation; benchmark land price; small towns; land classification; land price mode

F301.2

A

1001-8158（2014）08-0072-07

2014-02-25

2014-05-15

惠州市城镇群土地定级暨基准地价评估研究；武汉市东西湖区土地定级暨基准地价更新项目。

王占岐（1965-），男，陕西岐山人，教授，博士生导师。主要研究方向为土地经济、土地调查评价与土地利用规划。E-mail: zhqwang@cug.edu.cn