对中国房屋租售比失衡问题的分析

孙立航

摘 要：根据房屋租售比确定原则，建立合理的房屋租售比计算模型，并以西安市房地产市场数据为例，对中国当下房屋租售比失衡问题进行分析。分析表明，中国合理房屋租售比范围本身就要低于国际标准，而中国的经济环境是造成这一现状的一个主要原因。

关键词：房屋租赁；房屋价格；房屋租售比

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）07-0216-03

近几年来，中国的房地产业蓬勃发展，全国各大城市的房价也屡创新高，房价的高涨已经引起了各方面的强烈关注。一些学者在分析中国房地产市场是否存在泡沫以及泡沫究竟有多么大时，经常会引用一个专业名词“房屋租售比”。根据国际经验，在运行正常的房地产市场中，房屋的租金和出售价格之间存在着较为稳定的比值关系，即房屋租售比。在发达国家成熟的房地产市场中，正常房地产市场的租售比范围一般在1∶300～1∶200之间。如果某区域房屋租售比低于1∶300，说明该区域房产有泡沫，存在一定的投资风险。如果该区域房屋租售比高于1∶200，则说明该区域房产具有投资价值。那么究竟是什么原因导致中国房屋租售比失衡？房屋租售比的国际经验能否反映出中国房地产市场的泡沫情况？本文将根据房屋租售比的确定原则，提出适用于中国的合理的房屋租售比范围，并对造成中国房屋租售比偏低这一现状的原因进行分析解释。

一、合理的房屋租售比范围的确定

（一）房屋租售比的定义

“房屋租售比”是指房屋每平米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。房屋租售比这一概念是国际上用来衡量某一区域楼市运行是否良好的重要指标之一，按照国际标准，合理的房屋租售比范围通常在1∶300～

1∶200之间。

（二）租售平衡原则

理论上来说，合理的房屋租售比确定原则是在房屋的使用期内，买房者对于房屋的全部支出与房屋出租所获得的全部收入相等。对于买房者而言，他需要支付的费用包括房屋总价、交易成本、房产税、保险费，维修费等；而房屋的收益为在房屋的整个使用期内的租金收入之和。按照合理的房屋租售比确定原则进行如下推导：

设某套住宅售价为P元，月租金为R元，房屋的使用年限为n年，年利率为i，通货膨胀率为r，实际利率为f。由实际利率计算公式可得：

对于房屋购买者而言，除一次性缴纳全部房款以及全部交易费用外，每年还须支付房产税，保险费，维修费用。设房产税税率m1，房屋保险费率m2，年平均维修费率m3，则购买住房所需支付的所有费用的现值P0为：

若将房屋出租，则每月可收入的租金为R，在住房的使用期内可收入的租金现值R0为：

当租售平衡R0=P0时：

由于在房屋的实际出租过程中，一位租房者退房之后，房屋可能不会马上就能重新租出去，通常情况下会闲置一段时间。设每年闲置时间比例为β，对租售平衡R0=P0做出校正：

整理可得：

（三）合理租售比范围确定方法

在二手房交易的过程中，交易的费用以及税费均由购房者承担，对于房屋出售者而言，房屋售价（PB）即为净收入。而对于购房者而言，购买房屋的费用为房屋售价、交易费用以及税费之和。本文为了方便起见，将房屋售价、交易费用以及税费之和称之为房屋购买价格（PA）。

在房屋的使用期内，当房屋的出售价格与持有房屋所产生的成本之和大于房屋出租所获得的全部收入时，无论是房屋购买者还是房屋出售者，持有房屋的实际收益均小于零，说明该房屋价格被高估；当房屋的购买价格与持有房屋所产生的成本之和小于房屋出租所获得的全部收入时，无论是房屋购买者还是房屋出售者，持有房屋的实际收益均大于零，说明该房屋具有投资价值；当房屋的出售价格与持有房屋所产生的成本之和大于房屋出租所获得的全部收入且房屋的购买价格与持有房屋所产生的成本之和小于房屋出租所获得的全部收入时，该房屋价格相对合理。所以合理的租售比范围（δ）应该小于由房屋售价进行计算得到的合理租售比，大于由房屋购买价格进行计算得到的合理租售比。可以表示为：

≤δ≤

（四）参数选择与计算

可查得，2012年利率约为3%，2012年CPI为2.6%，可通过计算得到，2012年实际利率为0.4%，取实际利率f=0.4%；商品房产权为70年，故此处取n=70；由于目前中国大部分城市暂未开始征收房地产税，所以此处取m1=0；根据《关于城乡居民房屋保险条例》的规定，住宅的年保险费率一般为住宅价价格的0.1%，则有m2=0.001；根据《房地产估价基本方法参数的改进研究》，维修费取房价的 2%，m3=0.02，公摊比例α取0.2；据陕西省海汇房地产策划营销有限公司数据，西安市出租房屋年空置时间约为22天，故此处取β取0.06；在中国目前二手房交易过程中，中介费为成交金额的3%、契税税率为1%～3%取2%、个人所得税1%，产证不满五年的需缴纳营业税5.6%，由于二手房买卖过程中，产生的所有交易费用和税均为购房者承担，由此可知，二手房交易成本约占成交房款的11.6%。

将上述参数带入租售平衡式中可得到，中国合理的租售范围在1∶340～1∶379之间。

二、中国房屋租售比现状：以西安市房地产市场数据为例

根据从陕西海汇房地产营销策划有限公司采集到的历史成交数据，列举西安市部分楼盘的房屋租售比情况（表1中房屋信息均为80～90平米两室两厅，朝南向的普通装修的空房）。

由表1可看出，西安市目前房屋租售比均在1∶300以下。目前中国许多的城市房屋租售比已经低于1∶300，部分城市甚至已经低于1∶500。一般来说，房屋租售比可以反映出一个区域真实的住房需求。当某一区域房价相对其他区域较高，租金却相对偏低时，说明该区域的房地产市场可能处在一种非健康、非理性的状态。根据前文所确定下来的中国合理的房屋租售比范围判断，中国房地产市场的实际泡沫情况要比直接照搬国际经验进行判断所得到的的泡沫情况要小得多。

三、中国房屋租售比过低的原因分析

（一）造成中国合理房屋租售比范围较低的原因

1.通货膨胀率

由租售平衡式分析可知，当通货膨胀率r增大时，会导致实际利率的减小，最终导致租售比降低。近几年来中国的实际利率一直比较低，有的年份甚至为负利率。在目前通货膨胀的大环境下，比起将钱存入银行获得负利率来说，房地产作为固定资产，是具有一定的保值作用的。

2.房产税

由租售平衡式分析可知，当房地产税税率上升时，会导致房屋租售比的增大。长期以来中国对于个人持有的，非营业用途的房产是实行免征房产税的。这一政策导致目前大量的剩余资金投入到了房地产市场，拉动了房价的上涨，使得房屋租售比下降。

房产税作为一个世界范围内广泛被采用的税种，拥有着调节房产市场的功能。房产税通过对纳税人投资房地产的收益和成本的对比的改变，来影响纳税人对于房产购置以及使用的决策，从而达到调节房地产市场的效果。

（二）其他影响房屋租售比的原因

1.其他投资渠道过于狭窄

在中国目前市场经济欠发达的情况下，可供投资的渠道相对较少。不可否认，从改革开放以来，中国在经济领域取得了举世瞩目的成就。然而近几年来，由于中国股市一直处于比较低迷的状态，使得大量的流通货币因为找不到其他合适的投资途径，涌入房地产市场，推动房价持续的上升。由于房屋的买卖市场与出租市场的关联程度不大，房价的节节攀升并未引起房租同幅度的同上涨，因此导致房屋租售比不断地下降。

2.捆绑销售

根据从陕西海汇房地产营销策划有限公司采集到的数据，列举西安市部分带指标楼盘租售比情况与周边同质量但无指标楼盘的租售比情况进行对比（见表2）（表2中房屋信息均为80～90平米两室两厅，朝南向的普通装修的空房）。

通过表2可以看到，带上学指标的房屋的租售比明显低于不带指标的同质量房屋。在目前教育资源紧张的情况下，一些房地产开发商采用了买房送上学指标的销售策略。通常开发商通过对学校捐款，赞助的形式获得上学指标，然后将指标与房子捆绑进行销售。这种房产的价格通常高于周边其他同质量的房产。而上学指标通常只有业主可以使用而租户不能使用，因此上学指标对于房屋出租价格没有任何的影响。这种带指标房的租售比通常低于周边其他其他同质量的无指标房，也拉低了整个区域的房屋租售比。

四、结语

通过分析可知，在判断中国房地产市场泡沫情况时，绝对不能简单地照搬国际标准，中国合理的房屋租售比范围本身就低于国际水平，中国房地产泡沫的实际情况要比直接参照国际标准所得来的结果要小得多。中国目前的经济环境以及针对房地产的相关政策是造成这一现状的主要原因。

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[责任编辑 王晓燕]