关于连云港特色街区建设的调查与研究*

周海华

(中共连云港市委党校科技文史教研室，江苏连云港 222006)

城市是由街区组成的。所谓街区就是以街道为主体、能够满足相对完整的生活功能的空间区域，是多元化生活方式的载体［1］。传统意义的特色街区，是街区在内涵上的进一步延伸，是最具地方历史文化和自然特色的城市空间。特色街区能够具有满足人们多种需求，因此成为城市生活中最有活力的公共空间。随着时代的发展，特色街区的内涵也在不断丰富，作为城市文化、商业与旅游黄金结合点的特色街区，成为塑造城市特色、提升城市品位和竞争力的重要载体［2］。

近年来，随着城市化进程的加快，特色街区建设越来越成为国内众多城市转型升级、提升竞争力的重要手段，特色街区在城市建设中的地位与作用日益突出。为了进一步做大服务业发展规模，打造城市商业新载体，连云港市也加快了推进城市特色街区建设步伐。2013年8月，《连云港市特色街区规划》出炉。根据规划，连云港市区范围将规划建设26条特色街区，这些街区分布在新浦、海州、连云、新海新区以及连云新城，以提升和满足市民购物休闲需求，充分体现出连云港作为港口城市、旅游城市的鲜明特征。

一、连云港加快特色街区建设的意义

加快特色街区建设意义重大，针对连云港市而言，加快特色街区建设除了可以发挥特色街区在满足居民消费和提升旅游业发展水平上的作用外，还有以下几方面的意义。

(一)以特色街区空间布局优化促进城市空间结构的优化

特色街区作为城市的公共空间，以良好的交通设施为前提，以文化和生态景观为空间环境支持，既能够实现满足旧城区改造发展的内部增长需求，又能够通过特色街区合理规划，推动城市空间结构的优化。

长期以来，由于特殊的城市格局和对城市发展思路上的不明确，导致连云港城市发展在空间布局上存在诸多问题。最为突出的是港(墟沟、连云)与城(新浦、海州)的分离，城市呈现出多点式空间布局。这种结构布局一直到20世纪90年代才逐渐改变——由多点式布局向分散组团式布局发展［3］。分散的城市空间布局造成城市整体功能弱化，基础设施、商业网点呈现小而散的局面。各城区的商业设施水平低，早期以专业市场为主体的特色街区发育不完善，辐射面小，带动作用弱。

随着城市规模的不断扩大，如何把城市特色街区建设规划与国际性海滨城市建设整体布局有机的结合起来，提升城市的整体性，完善城市的整体功能，是摆在连云港城市建设者面前的一个迫切需要解决的问题。

(二)以特色街区建设，推动城市产业结构调整，实现产业转型升级和城市化进程相结合

特色街区建设是推动连云港城市产业结构调整的重要抓手。通过特色街区建设，积极探索“文、商、旅”产业联动发展新模式，积极构筑现代高端商务与传统商贸相结合、都市新型工业与现代服务业相融合、时尚型创意文化产业与历史文化传承相整合的现代产业发展新体系。通过不断发展和壮大特色街区经济，实现全市产业的转型升级，培育一批有效益、有集聚带动效应的现代服务业，提升全市产业层次，优化产业布局。通过特色街区建设，把产业转型升级和城市化进程结合起来，形成产业发展与城市发展的无缝对接，在更高的水平上推动港、产、城的联动发展。

(三)打造特色街区提升居民对城市文化价值的认同

在城市建设中维系、传承和创造自己的特色文化，打造具有鲜明个性和文化魅力的城市特质，已成为当前考量城市竞争力的重要因素。文化是城市的灵魂，也是城市街区特色的发生器。目前，国内特色街区的发展已进入到注重城市文脉延续阶段。以文化主题引领街区定位，以文化环境建设为先导，以文化创意经营为手段，已成为特色街区建设和发展的基本思路［2］。

一方面，在后金融危机时代的形势下，作为具有浓厚文化特征的特色街区，携文化“反经济周期”和“逆势上扬”的特点，更具有“扩内需、促增长、优结构、惠民生、促和谐”的多重优势［3］。另一方面，作为城市文脉继承和发扬载体的特色街区，因其可读性而成为游客了解城市文化的窗口，因其文化空间的可意向性而实现居民对城市价值的认同和城市精神的回归。

二、连云港市特色街区建设发展现状

早期的连云港特色街区大多是以专业市场和商品城的形式存在，如始建于1991年的白虎山小商品批发市场。作为苏北地区最早的小商品市场之一，白虎山小商品市场成为当时连云港影响力最大的特色街区之一。同时，伴随着旅游业的发展，一些具有地方资源特色的街区也得到了发展，如墟沟海棠路“海鲜一条街”等。自20世纪90年代起，政府通过招商引资，有目的的打造一些以购物、休闲为主的特色商业街区，如银河购物中心等，但由于定位、管理等多方面的原因，许多这样的特色商业街区未能真正发展起来。

2001年，连云港陇海步行街开街，标志着连云港特色街区的发展进入到了一个新阶段。由于定位准确、布局合理、管理科学，如今的陇海路步行街，已经牢牢地确立了它在连云港市商业区的中心位置，集聚了大量人气，形成了连云港市最大的黄金商圈。近年来，连云港市特色街区的发展又有了新突破，仅在新海地区就建成了一批特色鲜明的街区。连云港新海地区部分特色街区见表1。

表1 连云港新海地区部分特色街区一览Table 1 A list of the show blocks in Xinhai District of Lianyungang

除了商业特色街区的进一步完善和发展，一些主题定位明确和层次高端化的特色街区正在涌现，如以连云老街、新浦民主路民国风情街等为代表的历史文化街区，以杰瑞文化科技创意产业园为代表的文化创意特色街区，以苏宁广场为代表的集购物、休闲娱乐、居住办公为一体的城市综合体，以新世界文化城为代表的集餐饮、娱乐和购物为一体的“一站式生活主题城”等。

如今，连云港特色街区的建设和发展方兴未艾，已成为城市建设中的亮点和重点。综合来看，连云港已初步形成了类型较为齐全、能够满足居民物质文化消费需求的特色街区体系，街区建设也在不断地上档次、上规模，经营管理水平也得到了很大的提升。特色街区正成为提升连云港城市发展质量的重要载体。

三、连云港市特色街区建设存在的问题

连云港特色街区建设虽然得到了一定的成绩，但其整体水平不高，尚不能完全满足市民和游客的消费需求。其问题主要表现在以下几个方面。

(一)定位模糊，发展层次低

目前连云港的特色街区发展仍处在较低的发展阶段。一方面，商业开发几乎仍然是特色街区建设发展的主要手段;另一方面，维持商业吸引力、打造购物型街区仍是发挥街区功能的唯一目的，缺乏蕴含文化底蕴、能够充分发挥“城市名片”“城市客厅”作用、具有品牌号召力的特色街区。

从调研的情况看，连云港的许多特色街区建设其实都是商业地产开发项目，名为商品城、购物广场，实际上开发商所关注的只是房地产的销售与升值，而缺乏对特色街区经营的精准定位，最典型莫过于银河购物中心的开发建设。由于缺乏明确的商业定位，加上管理不善等其他原因，银河购物中心自开业后一直人气不足、商机不旺。近年来，在政府的引导下，银河购物中心以建立太阳能专业市场为特色定位，才稍稍有点起色。另一个典型就是处在百货大楼(现为中央国际商厦)和陇海步行街黄金商业圈内的汇金广场。由于定位模糊，汇金广场部分功能定位与陇海步行街等周边商业街区重复，无法实现错位竞争;特色不明显，缺乏文化内涵，整体档次不高，街区的整体功能不能很好的实现。另外，为了应对日益激烈的市场竞争，包括开发较为成功的陇海步行街在内，一些较为成熟的特色街区也都面临着精准定位、提升发展层次的问题。此外，表1显示，在连云港已建、在建的特色街区中，市场型特色街区占比过大，而布局更加科学、功能更加完善、消费更加高端、形态更加丰富、更具地方文化特色的高层次特色街区建设仍是短板。

(二)规划布局不合理

特色街区的规划要考虑两个问题。首先，人在街区中存在不只有消费行为，对空间的认同也很重要，因此，特色街区在规划建设中，要注意空间结构布局的宜人性。打造环境魅力是特色街区建设的基本要求;良好的文化环境、生态环境和有序的公共空间是特色街区聚集人气的基本手段。其次，特色街区建设的整体布局要科学，要充分考虑到城市发展的内生需求和未来方向，把特色街区建设与城市的文脉、商圈、景点以及城市的交通、绿化和公共基础设施建设有机融合起来，实现总体协调、整体发展的特色街区建设模式。

从连云港的实践看，无论从特色街区环境建设，还是整体布局上都存在问题，这些问题在市场型特色街区的规划建设上表现的尤为突出。例如，作为连云港最早特色街区之一的白虎山小商品批发市场，就存在着基础设施落后、消防隐患严重等问题;滞后的街区环境严重影响了白虎山小商品市场的升级发展。再比如在海州和连云等地新建的几处大型批发零售市场，在规划布局上并未真正结合城市发展的内在需求和未来方向，实现地产盈利的冲动远大于打造特色街区的决心，这必然会导致建成后不可避免地陷入经营上的困境。此外，像美食街这样的特色街区，在布局时尤其要注意既要方便群众、满足群众消费需要，又要考虑到不能以牺牲周边环境和居民健康利益为代价。但从实际情况来看，连云港的多条美食街是以小区门面房开发建设而成，餐饮污染不可避免地导致矛盾和冲突。

(三)管理不到位

特色街区管理有别于其他城市管理，其在特色街区发展中的重要性显得尤其突出。如果说城市建设是“三分建设、七分管理”，那么特色街区建设是“一分建设、九分管理”。作为一个开放的城市空间，特色街区管理一直面临着管理主体不明、制度缺失、涉及部门多等诸多难题。实践证明，只有对特色街区实行有效管理，克服过度商业化和市场盲目性，才能使得特色街区充分发挥其在城市中的综合影响力，实现街区的可持续发展。陇海步行街就是进行有效管理，实现良性发展的例子。连云港市委、市政府对陇海步行街的建设、管理高度重视，市政府组建陇海步行街管理委员会并颁布《连云港市陇海步行街综合管理规定》及《实施细则》，有力地促进了步行街的发展和繁荣。但是从调研情况来看，连云港的许多特色街区普遍存在管理不善的问题。例如白虎山小商品市场，由于存在4家主办单位，在管理上就存在着难以沟通协调的问题。另外，像一些购物广场之类的特色街区，由于前期定位就比较模糊，再加上没有形成有效的管理机制，制约了特色街区的形成和发展。这些街区大多由业主委员会来管理，其管理目标中趋利行为大于公益取向;商户由于缺乏组织，无法与业主就房租进行议价，造成了业主为了逐利而驱逐商户的情况时有发生。最典型的例子就是建在海州的某商业街。在开业初期，经营者曾经一心要打造一条经营书画、古董的特色街区，并取得了一定的成效，但由于在房屋租金等问题上，业主和商户之间的矛盾激化，最终导致这条本来很有希望的文化特色街区人去楼空。

四、加快连云港市特色街区建设的建议

(一)统筹规划

要把特色街区的规划建设放在整个连云港城市发展的战略高度来全盘谋划。

一是在空间布局上。针对组团式城市布局的特点以及旧城改造和新城发展的需要，既要发展地域型、近邻型，能够满足区域内居民消费需求的特色街区，又要有选择地发展广域型或超广域型，既具有城市名片作用，影响力、辐射力强，又能够增强城市整体性，完善城市功能的特色街区。根据文化、产业、生态多元协调的发展要求，我们认为，连云港东西三个城区在特色街区建设上，首先应立足于各自历史文化特点和产业特色，着力培养具有历史情感价值和社会生活价值的城市公共空间。在“一体两翼”城市发展轴线上，沿“一体”轴线打造“城市文化轴”:海州古城——新浦民国后街——连云港港口老街，塑造完整的连云港城市意向空间，再沿着这条历史文化轴线，科学规划城区间的特色街区业态布局。

二是在业态布局上。东西城区的特色街区发展在业态布局上应本着“提升层次、加强互补”的发展理念。在海州城区，以白虎山小商品市场、义乌商品城和宝利商业街为基础，结合旧城改造和老工业区改造，科学规划，合理布局，发展复合型特色街区，形成集商品批发零售、购物休闲为一体，富含古城文化底蕴，文、商、旅相结合的大型特色街区群落，实现海州地区特色街区，从无序竞争到有机协调、有序发展的转变。在新浦地区，特色街区建设除了搞好历史文化街区的建设和旧街区的提升改造外，重点应放在打造高端业态的特色街区，实现特色街区由“购物场所”向“生活场所”“创意场所”的转变［2］。在新海新城规划建设中，要引入城市综合体、特色居住区、特色产业园、主题公园、主题广场等新型业态特色街区概念。要站在建设中心城区的高度，加快推进如像“西游记主题公园”这样的“城市广场”类特色街区建设。在东部城区，特色街区建设应突出“山海”自然元素和“东方大港”的历史情怀，着力推进休闲娱乐类的特色街区建设，打造“老街怀旧”“连岛风情”等蕴含地方自然和人文特色、具有强大辐射带动力的超广域特色街区，使之成为吸引游人的“金字招牌”和对外宣传的“城市名片”。

总体而言，我们认为在连云港特色街区建设的总体布局中，海州应以打造市场型特色街区为重点，新浦以打造高端业态，反映中心城区特点，实现城市生活空间现代化的特色街区为重点，东部城区则以发展休闲娱乐特色街区为重点;统筹协调、分步推进、重点实施，通过特色街区建设放大城市特色，推动全市特色街区的空间布局和业态布局的合理化，争取在短时间内，实现全市特色街区发展在量与质上都有大的提升。

(二)科学管理

科学规范的管理体制是推动特色街区发展的必要条件。

第一，要明确管理主体，实现职能转变。管还是不管?怎么管?依然是特色街区发展中政府所面临的一个突出问题。总的来看，目前政府依然是特色街区建设和管理的主体，尤其在街区发展的初级阶段，政府在规划、建设和管理上作用更是不可替代——行政干预可以提升街区的经营环境，明确定位和发展方向。如杭州在商业特色街区就施行行政化和半行政化两种管理模式，取得了不错的效果［5］。但随着特色街区业态、功能的不断丰富，传统的行政管理模式已不能完全适应这种变化，政府应顺应发展形势，积极转变观念，变管理为服务。如成都市著名的琴台路历史文化街区，在治理过程中，政府变管理为服务，为商户提供高标准的社会服务，得到了群众的认可［6］。

从连云港的情况看，目前政府在特色街区的管理上尚有提升的空间。一方面，陇海步行街成功的管理模式和管理经验可以移植到新建成的特色街区管理中;另一方面，如何适应新的发展需求，提高管理和服务水平，是迫切需要解决的问题。我们认为，除了行政管理外，更应该积极探索商户自我管理这一途径，尤其是在主体不明确、管理难度大的市场型特色街区中，要尝试通过组织同业商会等商户自治组织，推行街区经营主体法人化，提高商户自主经营权和在房租议价过程中的话语地位，使商户真正成为街区的管理主体，实现“政府指导、商户自治、业态稳定、商机繁荣”的特色街区管理新格局。

第二，引入专业型开发经营机构，学习借鉴先进管理经验。跨区域合作是目前国内外特色街区建设一个趋势。目前，国内著名的上海新天地、苏州工业园、大唐不夜城、欢乐谷等特色街区项目，都是跨区域共建、专业化合作的成果［2］。这些特色街区的建设和管理大都由专业机构负责施行，政府可以避免决策失误或管理不善带来的风险。引进大型特色街区合作开发项目，依然是今后连云港市特色街区建设的一个重要方向。此外，国内外一些特色街区成功的管理经验和运营模式也可供我们借鉴。例如全球最大的家具家居用品商家瑞典宜家，在华推行的“主题公园”式营销方式，就十分值得我们学习。宜家模式为我们的一些专业型、市场型特色街区，实现功能转型和层次提升提供了有益经验。

第三，进一步强化特色街区分类分级管理。随着城市特色街区的发展步伐不断加快，特色街区的种类和功能日益多样化和多元化。加强对特色街区的分类指导、分级管理，有利于特色街区健康有序的发展。连云港市把目前正在规划建设的特色街区分为三种类型:既定商业业态、新商业业态和历史街巷。我们认为，这种划分有一定的合理性，基本能够反映连云港特色街区发展的全貌，但是，从长远来看，这种划分无法体现现代城市特色街区的发展趋势，不能全面科学地指导连云港市特色街区在新形势下的健康有序发展。因此，在借鉴其他地区特色街区发展经验的基础上，我们建议，在今后的连云港市特色街区规划建设和管理中，可以把特色街区划分为名片型、民生型、产业创意型、市场型［4］等四大类型，实现科学定标、分类建设、专业化管理，从而推动连云港特色街区建设又好又快的发展。

［1］ 宋炜．基于创意理念的合肥市特色街区设计［J］．大众科技，2009(4):198-199．

［2］ 薛晴，何文婷．城市特色街区的时代特征及发展趋势分析［J］．经济问题探索，2102(3):47-52

［3］ 马庆华．连云港城市发展演进与城市化战略研究［J］．连云港职业技术学院学报，2008(1):31-35．

［4］ 薛晴，王全福，陈会谦．河北省城市特色街区发展中的问题及其对策［J］．河北工程大学学报:社会科学版，2011(3):54-56．

［5］ 吴俊．基于功能演化的商业特色街区管理模式探析［J］．商业时代，2012(4):18-19．

［6］ 刘智毅．打造琴台路特色街区的成功经验和管理模式浅析［J］．成都行政学院学报，2007(1):73-74．