旅游用海基准价格评估方法探讨

冯友建,尹蔚珊

(浙江大学地球科学系 杭州 310027)

旅游用海基准价格评估方法探讨

冯友建,尹蔚珊

(浙江大学地球科学系 杭州 310027)

摘 要:旅游用海价格评估是推进旅游用海使用权市场化的必要前提,旅游用海基准价格评估是旅游用海价格评估的重要基础。文章根据我国旅游用海市场现状,界定了旅游用海基准价格内涵,提出了市场样点价格测算与海域质量评价相结合的旅游用海基准价格评估的技术思路,探讨了样点价格均值法、价格-分值模型及成熟度修正法等旅游用海基准价格评估方法。

关 键 词:旅游用海;基准价格;价格评估;价格-分值;成熟度修正

1 引言

海洋经济发展战略是国家发展战略的重要组成部分,发展滨海旅游业是推进海洋经济发展的主攻方向之一,旅游用海使用权市场化是发展滨海旅游业的必经之路。随着社会经济的发展及滨海旅游需求的增加,滨海旅游业存在资源浪费、不合理利用及市场无序竞争等现象,其根源在于缺乏滨海旅游资源市场价格机制。目前,我国旅游用海使用权管理仍十分薄弱,旅游用海市场还属于起步发育阶段,亟须旅游用海市场化价格调节。旅游用海价格评估是在旅游用海资源调查的基础上,从合理开发利用和保护旅游用海资源及取得最大的社会经济效益的角度出发,对一定区域的旅游用海资源本身的多种功能、效用及价值进行综合评判和鉴定的过程[1]。作为海域市场指导价格之一,旅游用海基准价格的评估是否科学,价格水平是否合理、是否符合当地海域发展的实际情况,直接关系到旅游用海市场能否健康发展。因此,研究确定我国旅游用海基准价格评估方法对于有效、有序、有度地利用滨海旅游资源十分重要。

2 旅游用海基准价格内涵

旅游用海是指适于开发利用滨海和海上旅游资源,可供旅游景区开发和海上文体娱乐活动场所建设的海域。包括风景旅游区和文体休闲娱乐区[2]。

参考土地基准价格内涵,笔者定义旅游用海基准价格的内涵为:在某一基准期日,在现状利用条件下某一级别或均质区片范围的旅游用海法定最高使用年期为25年的使用权平均价格。其作用是为了服务于海域使用交易市场,使海域开发利用更好地与市场相衔接。

旅游用海基准价格表达方式一般为旅游用海均质区域基准价格,即区片基准价格和级别基准价格。

3 旅游用海基准价格评估原则

3.1 最有效使用原则

最有效使用原则是指旅游用海评估的价格必须是旅游用海在最有效使用情况下基准日时使用权平均价格。确定最有效使用时,一是要旅游用海、资本、劳动力、经营管理等生产要素的内部均衡配置;二是要旅游用海的利用方式要符合海洋功能区划。旅游用海基准价格,应视其最有效使用类型与获取最佳效益的利用方向进行评估。

3.2 市场供需原则

市场供需原则是指评估时必须根据评估基准日时的旅游用海市场供需状况确定。旅游用海具有位置的固定性、数量的不增性、收益的级差性、利用的个别性等特性,使其供给限于局部海区,供给量有限,竞争主要在需求方面。旅游用海基准价格受市场供求关系的影响较大,评估时必须分析旅游用海市场供求状况。

3.3 替代原则

根据市场运行规律,旅游用海的价格,受其他具有相同使用价值的旅游用海,即同类型具有替代可能的旅游用海价格所牵制。换言之,具有相同使用价值、替代可能的旅游用海之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而趋于一致。

3.4 市场要素贡献合理分配原则

旅游用海收益是资本、劳动、经营管理、技术、海域和旅游资源等多种生产要素共同作用的结果。测算旅游用海基准价格应从海洋经济活动总产出收益中扣除相应的非旅游海域要素的贡献值,在贡献分配操作中应注意收益指标的要素构成的对应值以及模型选择的正确性,科学测算各要素才能正确分离海域本身的收益,进而正确测算旅游用海使用权价格。

3.5 定价适度原则

旅游用海基准价格的高低对旅游用海资源、环境的利用和保护影响很大。基准价格过高会挫伤使用者的积极性,造成旅游用海资源的闲置;基准价格过低则会导致旅游用海被盲目开发,粗放经营,旅游用海资源得不到充分利用,旅游用海生态环境受到较大破坏。只有根据旅游用海实际使用状况、市场供求状况合理评估价格,才能正确地引导和发展旅游用海使用权市场,促进旅游用海资源有效利用和旅游用海使用权市场规范管理。

3.6 变动原则

影响旅游用海基准价格的因素经常处于变动之中,旅游用海基准价格就是在这些因素的相互作用及其组合的动态变化中形成的。对于一个特定的旅游用海来说,既要分析、总结历史变迁过程,也要研究、预测未来发展趋向,这样才能得出科学、合理的结论。

4 旅游用海基准价格评估技术思路

鉴于目前我国旅游用海市场交易样点不多、市场不发育的现状,旅游用海基准价格评估应既要根据市场样点价格测算结果以反映其市场性,又要结合旅游用海使用价值评价即旅游用海质量评价结果以揭示其区域差异性。因此,旅游用海基准价格评估的技术思路为:在旅游用海各类资料调查的基础上,进行旅游用海质量评价,确定各旅游用海均质区域条件分值,划分旅游用海级别;以旅游用海收益、开发费用等为主要依据测算样点价格,两者结合评估其基准价格。具体技术思路如下图1所示。

图1 旅游用海基准价格评估技术思路

5 旅游用海基准价格评估方法的确定

5.1 旅游用海质量评价和级别划分

旅游用海的质量评价因素的确定涉及自然、社会经济等诸多方面,各因素对旅游用海收益的具体作用和影响程度不同。笔者根据旅游用海资源及旅游业发展的状况,在充分考虑因素显著性、稳定性、普适性和易比较性的基础上,对定级因素进行分析、筛选,选取六大主导因素,共计16个评价因子反映各旅游用海的区域差异,如下表1所示。

表1 旅游用海质量评价因素

评价因素及因子的权重,可采用特尔菲法确定。

旅游用海均质区域质量评价总分值采用以下计算模型:

式中:F为均质区域用海质量评价总分值;Fi为各评价因子的得分;Wi为各评价因子的权重。

根据旅游用海均质区域质量评价总分值,采取数轴法[3]进行旅游用海级别划分。即将旅游用海各个区片的评价总分值标绘在数轴上,根据总分值的分布趋势,将各个旅游用海区片划分为数级,确定旅游用海的各个级别。

5.2 样点价格测算方法

旅游用海的价格评估不同于陆地上的地价评估,但又可借鉴成熟的土地评估方法体系。常见的地价评估方法有市场比较法、成本法、收益还原法、假设开发法。在应用到旅游用海评估中每种方法各有优劣,评估原理、特点、适用条件各不相同[4]。

市场比较法是将待估旅游用海与估价时点相近的交易案例进行比较,对这些类似交易案例价格作适当的修正,以此估算待估旅游用海价格。该方法适用于市场比较稳定,具有丰富交易案例的情况,并且交易案例与估价旅游用海应有相关性和替代性。目前,我国旅游用海市场还处在起步阶段,可资比较的交易案例极少。因此,旅游用海价格评估尚不适宜采用市场比较法。

成本法是以开发或建造旅游用海或类似旅游用海所需耗费的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金来确定待估旅游用海价格的方法。该方法根据旅游用海开发所耗费的成本构成来确定旅游用海价格。但是,现实中旅游用海的价格大部分取决于旅游用海的区位、资源条件及收益,并非是旅游用海的开发成本,所费成本多,并非必然旅游用海价格就高,所费成本很少,由于地理位置或规划等的影响,旅游用海价格反而可能会很高。因此,成本法不适用于旅游用海评估。

收益还原法是将待估旅游用海未来的每一年的预期客观收益以一定的还原利率统一折算到估价期日的现值之和。由于旅游用海有较为明显的收益,故该方法适用于有现实收益或者潜在收益的旅游用海估价。

假设开发法是指以预估旅游用海开发完成后的价值扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,来确定旅游用海使用权价格。由于旅游用海具有可资测算的收入和开发费用资料,故该方法适用于具有投资开发或者开发潜力的旅游用海估价。

综上,旅游用海可供旅游景区的开发和海上文体娱乐活动场的建设,明显具有潜在收益及开发潜力,故其样点价格测算宜采用收益还原法和假设开发法。

5.2.1 收益还原法

运用收益还原法评估旅游用海价格的计算公式为:

式中:P为旅游用海使用权样点价格;Ii为第i年旅游用海使用的纯收益;r为还原利率;n为旅游用海使用年限。

其中Ii的计算公式为:

旅游用海年纯收益=旅游用海年总收入—旅游用海年总支出即:

式中:I为景区营业收入;a为景区土地租金;b为景区运营费,包括:电费、水费、清洁费等;c为税收;d为贷款利息;e为景区设施折旧费;f为工资,景区运营的人工费用;g为宣传费,旅游景区广告、新闻的宣传费用;h为保险费,指门票收入中的保险费用;j为公务费用,包括个别免费接待支出、员工工作餐支出、网络、电话费用的支出、员工福利支出等费用;k为不可预期费用,滨海旅游受天气等自然条件的影响较多,同时,景区设备可能会受到损害;l为机会成本,指资金投资到此项目后损失的用于其他项目或存入银行可得收入;m为开发前期设计论证费用。

5.2.2 假设开发法

运用假设开发法评估旅游用海价格的计算公式为:

式中:P为旅游用海价格;V为旅游用海预期开发总价值;C为旅游用海的开发建设成本;M为旅游用海开发过程中的管理费用;L为旅游用海开发的资金利息;S为旅游用海的销售经营税费;I为旅游用海的开发利润。

5.3 旅游用海基准价格评估方法

5.3.1 区片基准价格评估方法

(1)样点价格均值法

样点均值法是指通过对某一区片的旅游用海样点价格求取均值来测算旅游用海区片基准价格的方法,适用于有效多样点价格的区片。

其计算公式为:

式中:Pi为某i区片的区片价;pj为该区片内的各个样点价格;n为该区片内的样点数量。

(2)价格-分值模型法

价格-分值模型法是指通过建立旅游用海区片基准价格与旅游用海区片质量评价分值之间对应数学关系模型来测算旅游用海价格。该方法是用连续曲线近似地刻画或比拟平面上离散点组所表示的坐标之间的函数关系的一种数据处理方法,即用解析表达式逼近离散数据的一种方法。其模型公式为:

式中:Pi为某i区片的区片价;Fi为i区片的用海质量评价分值;f为根据已知旅游用海区片基准价格与旅游用海区片质量评价分值拟合得到价格-分值函数模型。

该方法可对缺乏旅游用海样点交易资料的区片进行旅游用海区片基准价格的测算。

(3)成熟度修正法

成熟度修正法的基本思想是,将陆域旅游用地与旅游用海之间进行交通条件、基础设施条件等方面成熟程度的差异比较,进而确定成熟度修正系数,通过成熟度修正,测算旅游用海基准价格。

旅游用地是指为以景区景点为依托,以旅游服务为盈利手段,以度假、休闲、观光、娱乐为主要活动方式的旅游风景区,包括为实现景区旅游功能而配套的旅游设施、服务设施等建设项目用地[5]。旅游用海是指适于开发利用滨海和海上旅游资源,可供旅游景区开发和海上文体娱乐活动场所建设的海域,包括风景旅游区和文体休闲娱乐区。由此可见,旅游用地与旅游用海在功能上具有相似性。

其计算公式为:

式中:P为经成熟度修正后旅游用海基准价格;P0为作为比较基准的邻近陆域旅游用地基准地价;r为还原利率;n成熟年限。

其中,成熟年限是将旅游用海的基础设施及交通条件等开发成邻近陆域旅游用地基准地价对应的基础设施和交通条件等时所需的年限,确定成熟年限需要结合邻近陆域旅游用地的现有基础设施配套水平和当地经济发展状况来确定。

5.3.2 级别基准价格评估方法

旅游用海级别基准价格采用旅游用海区片基准价格面积加权法测算,测算模型为:

式中:p为i级旅游用海的级别价;pi为某i个区片的区片价;si为某i个区片的面积;n为区片个数。

6 结语

旅游用海基准价格评估既要科学、规范,又要具有实用性与可操作性,应根据具体海域的实际情况,充分考虑旅游用海的可持续利用与社会、经济和生态的综合效益[6]。

在我国旅游用海市场不发育的情况下,旅游用海基准价格评估宜采用样点价格测算与用海质量评价相结合的技术思路,其样点价格测算宜采用收益还原法和假设开发法,其基准价格宜采用样点价格均值法、价格-分值模型法及成熟度修正法进行评估。具体操作时应注意以下几点。

(1)旅游用海样点价格反映了旅游用海的市场价格,以收益还原法和假设开发法测算其样点价格时应以实际收益和开发费用为依据,同时应充分考虑其预期收益变化和开发总价值。应尽量同时采用两种方法进行测算,通过结果的分析比较、相互检验和修正,使样点测算结果更加科学合理。

(2)旅游用海质量评价揭示了旅游用海使用价值的区域差异,是测算缺乏样点分布旅游用海基准价格的重要依据。因此,旅游用海质量评价因素必须根据所在海域影响旅游用海价格的因素具体确定。运用特尔菲法确定因素因子权重时应对专家咨询结果进行平均值和方差检测,整个过程应符合特尔菲法测定要求,使权重结果科学合理。

(3)随着旅游用海市场逐渐发育,旅游用海交易案例必将日渐丰富,市场比较法应成为旅游用海样点价格测算的主要方法之一,同时旅游用海基准价格还可采用区域比较法进行评估。

参考文献

[1] 刘康.建立科学的资源价值评估体系促进滨海休闲旅游资源可持续利用[N].中国海洋报,2006-12-12(A3).

[2] 国家海洋局.全国海洋功能区划2011-2020[Z]. 2012.

[3] 中国国土资源部.用地分等定级规程[S].1997: 145-146.

[4] 黄晔,胡芳珍.房地产估价[M].北京:北京大学出版社,2009.

[5] 刘宗奎,于礼,李振波.旅游用地地价影响因素分析[J].产业经济,2009(5):17-19.

[6] 李亚楠,苗丽娟,曹可.试论不改变海域属性的增养殖、旅游类用海价格评估[J].海洋开发与管理, 2009,26(9):99-103.