关于改善农村宅基地管理现状的思考

文怀伟田梅刘学军/.铁岭市国土资源局；.铁岭县国土资源局

关于改善农村宅基地管理现状的思考

文怀伟1田梅2刘学军2/1.铁岭市国土资源局；2.铁岭县国土资源局

农村宅基地是从村集体所有的土地中采用无偿、无使用年限的方法划拨给村民使用，村民对宅基地能自用。随着工业的涌入，现行的农村宅基地管理制度引发许多问题。本文针对农村宅基地出现的问题，提出相应的管理办法。

农村宅基地；现状；管理

目前，我国农村宅基地的总量和宅基地容积率均呈现出增加的趋势，而户均宅基地面积则呈现出减少的趋势。我国户均农村宅基地的超标现象严重且容积率低。进一步促进农村宅基地的节约集约利用，应强化一户一宅的宅基地制度、严格宅基地的审批政策、完善宅基地的流转政策，大力促进农村住宅形式由平房向楼房的转变。随着城市、城镇建设的推进和城乡统筹发展进程的加快，农村宅基地管理工作，越来越成为我们国土资源工作中的一项重要课题。如何既保护农村集体和农民的合法利益，又兼顾经济发展、城镇建设、合理用地等要求，应当从以下几个方面去认识和分析。

一、农村宅基地现状及存在问题

本文以铁岭市铁岭县横道河子镇为例进行分析，横道河子镇位于铁岭市东南部38公里处，毗邻沈阳、抚顺两大城市，交通便利。幅员面积186022亩，其中耕地面积41372亩，荒山12500亩，林地面积120300亩。全乡共4200户，13500口人。其中农业人口13185，农业劳动力5500人。

从相关数据可知，横道河子镇农村宅基地占地面积124.4598 hm2，占全镇总面积的66.67%，人均占地102.77 m3。

1.农村普遍存在一户多宅现象。由于农村宅基地采用的是无偿、无期限的使用制度，对宅基地的分配、使用缺乏统一、明确的政策、法规，很多农民建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地，形成一户多宅。

2.农村一户多宅现象普遍存在后，处罚很难到位。乱占滥用土地建房的现象仍时有发生，宅基地管理难的问题日益突出，成为我市加强新农村建设的一个严重制约因素。

3.宅基地规划不到位，村容村貌差。农村居民点布局分散紊乱，影响排水、通风、通行和采光，农居环境差，造成环境卫生恶化。

4.农村宅基地使用面积太大，“深宅大院”思想作祟太深。有的多达1.5亩以上，少的仍占0.5亩以上，超标十分严重。

二、形成农村宅基地管理混乱的原因

1.村庄规划不合理。一是许多村在任干部头脑缺乏“规划”概念，长期不搞村内规划。现在就是有了规划，也是墙上“挂挂”，根本不会按规划去执行。不少村庄规模逐渐向外扩展，在老村之外又建新宅，占地面积越来越大，老宅基地闲置越来越多。二是不少村虽然有了规划但不够科学。有的经济条件好的到县城或集镇购房后，仍把村里宅基地不退还集体；有的五保户去世后宅基地集体没有收回，随由他人占去。这些宅基地不能因地设宅，好好的充分利用。加之有部分群众不愿在老地方建房，年复一年，造成村内宅基地空的空、闲的闲且杂乱无章。

2.干部思想不重视。一是部分村干部法制观念不强，越权指定宅基地，以个人感情影响标准，不按土地管理要求研究报批宅基地。二是有些村村干部原则性不强，老好人思想严重，怕得罪人。三是工作不规划。对需调整宅基地的农户，只有口头协议，没有签订文字协议。遇到建新不拆旧的“钉子户”，没有依据处理，没有办法解决，只能任其发展。

3.法律观念淡薄。农村干部对《土地法》等法律、法规政策宣传贯彻不到位，一些干部、群众不懂得个人只享有宅基地使用权，而不享有所有权，片面认为土地是集体的，我建房就变成我的了。有的群众观念滞后，总认为老宅基地是祖上传下来的，新房建起来了，老房也不愿意拆除。因为旧宅基地建房大都不科学，因采光、通风、排水、出路等问题，邻里之间经常发生矛盾，造成人际关系难以相处，有的村民就想在村外划新宅基地建房。

三、改善农村宅基地管理办法

1.严格各项规划实施。确保规划“一盘棋”、审批“一枝笔”、实施“强有力”，使土地基本国策落到实处。农村宅基地治理是一项系统工程，涉及千家万户，为确保农村宅基地治理的有序性，必须严格实施土地利用总体规划和集镇、村庄建设用地规划。农村村民建住宅，应当合理利用和集约利用土地，严格按着土地利用总体规划、村庄和集镇规划使用土地，并不得超用地面积标准。村内有空闲地可以利用的，不得占用耕地建设住宅，不得超过土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模；不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

2.进一步完善农村宅基地审批治理。为协调宅基地审批环节涉及乡镇和部门关系，加强规划审批环节的衔接，对农村宅基地审批实行会审制。符合建房条件或因实施村庄和集镇改造确需搬迁的村民向乡镇人民政府提出建房申请后，由乡镇长或乡镇长委托的主管副乡镇长牵头，组织土管所、建管所、乡包村干部等有关人员对上报的审批户进行会审。对每户的会审从申请资格、家庭人口及原有宅基处数和面积、定点等情况以及是否存在纠纷和信访隐患情况进行会审，会审后村委会张榜公布。

3.依法处理违法占地案件。要依法打击滥用乱占、违法建房及私批乱放、买卖或变相买卖宅基地等违法行为，切实遏制宅基治理混乱势头，规范农村用地秩序。要抓出几起典型案件，严厉处理。加强对土地执法队伍的建设，对正在实施的非法建筑责令停止违法行为，下达责令停工通知书；对下达停工通知书后又继续施工的，要采取有效措施，确保违法建筑不再继续施工，做到快速反应，确保发现违法占地建房后能够及时制止违法行为，把有关法律法规落到实处。二打击乱批乱放和非法买卖宅基地行为。对发现的基层干部乱批乱放或买卖宅基、变相买卖宅基，在耕地乱建住房的，国土部门要认真调查，查实证据，严厉处理，追究其相关责任，切实遏制乱批宅基和买卖宅基之风。

4.加强领导，推进农村宅基管理的法制化。乡镇及有关职能部门要站在保稳定、促发展的高度，高度重视农村宅基治理工作，切实加强对农村宅基治理工作的领导。一要严格农村宅基地的审批。乡镇国土、建设部门要严格落实农村宅基地审批会审制，要密切协作，积极配合，确保有资格建房农民能够及时依法得到审批，严防不作为或乱批乱放等现象发生。二要切实提高基层干部的依法行政水平。国土部门要对基层站所人员加强思想政治和业务培训，学习有关法律法规，培训执法环节中应注重的问题，把握执法技巧和群众工作能力，提高基层执法水平。三是妥善解决农村宅基纠纷案件。对农村宅基地治理中的纠纷和信访案件，乡镇及国土、建设部门要认真履行职责，细致调查，妥善处理。依照土地权属争议调查处理办法，严格做好宅基地纠纷。

5.大力推行农民集中居住点建设。推行农民集中居住点建设是社会主义新农村建设的一项重要内容，搞好农民集中居住点建设、新增耕地农村建设用地减少与城镇建设用地增加挂钩（试点）是当前土地管理的热点，这既是优化城乡用地布局，促进土地集约高效利用，也是改善农村生态环境，提高农民生活质量，缓解用地供需矛盾、实现耕地占补平衡，发展农村经济、促进城镇化，缩小城乡差距的有效措施。