对房地产经济发展趋势的探讨

王晋/内蒙古自治区包头市房屋维修资金管理中心

对房地产经济发展趋势的探讨

王晋/内蒙古自治区包头市房屋维修资金管理中心

随着我国社会主义市场经济改革发展的进一步推进，我国经济发展同城镇化力度不断加大，从而引发我国房地产市场的蓬勃发展。近年来，我国房地产市场在发展过程中出现了很多的问题和不足，这些问题直接制约着房地产行业的健康可持续发展，对我国经济和社会的可持续发展具有不利的影响。本文仅就我国房地产经济的发展的趋势进行简要的分析和论述。

房地产；经济；发展趋势

一、目前我国房地产发展存在的问题

1.规划脱离市场。在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民来投资，这种做法虽然也有成功的，但是失败者居多，这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引凤”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版，政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态。

2.调整脱离市场化。在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。

3.地产市场不成熟。①盲目的高价行为表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然，按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气。因此，盲目性的高地价对经济增长并不利，是一种非理性行为。②行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求。

4.经济泡沫和金融风险。房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段，安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，房地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机，房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。

二、推动我国房地产业发展的对策

（一）合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。

（二）土地市场规范化

土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供给状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。

政府提前制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负担的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定的通过土地获利。坚持土地招挂拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划赶不上变化，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一些列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

（三）完善房地产融资渠道

1.实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。

2.推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。

3.适当引入外资，达到鲶鱼效应。

4.避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。

（四）引导房地产企业开展多元化产品服务

数据显示90%的人认为目前的楼价过高，而房地产商方面，因为开发的高投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：房屋的同质化问题。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观，不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做的质量更好价格更高。试想，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰，他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。政府在做土地规划时应明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循规划，全程监督土地的使用性质。严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场化上的，是需求的不同导致我们产品的多元。市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致性。值得一提的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。

（五）建立多元化的房地产市场体系

目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效的调控，因为导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级系统，是房地产行业能够可持续的健康发展。