二、三维空间地籍

□ 刘清田 袁名启 杨振中

（黑龙江第二测绘工程院，黑龙江哈尔滨150025）

二、三维空间地籍

□ 刘清田 袁名启 杨振中

（黑龙江第二测绘工程院，黑龙江哈尔滨150025）

目前我国的地籍登记系统是建立在以二维地籍管理模式为基础、以宗地为单位的管理系统，其特点是建立在二维地表上的,具有二维边界，表示的是地面及地面上的附属物的归属权、使用权等，同时将地下室等的土地利用情况一并归入到共用宗中，以宗地为单位进行分摊统计。然而随着对地上和地下空间的开发利用,使得在同一宗土地的地表、地上、地下设立不同的土地使用权,因此在二维地表上所定义的宗地不能满足在三维地籍形态下对不动产产权的登记管理需要。因此建立一种将土地权转化为空间权,建立三维地籍系统是解决三维地籍物的登记、管理地上、地下空间开发利用的根本途径。本论文的目的是建立我国的三维地籍系统，为解决目前二维地籍存在的问题设计一种新的解决思路，在此基础上引入“三维地籍”的概念。

宗地；二维地籍；三维地籍；二、三维混合管理模式

引言

随着社会的发展，土地利用强度亦日益增强，土地利用方式趋于更加多样化（例如各种复式立交桥的出现、空中轨道交通网的建设以及地铁的建设等），传统的地籍管理方式已经不能满足现在实际的需要。随着科学技术的进步、计算机理论的发展和测绘新技术的广泛应用，为解决传统的地籍管理难题提供了新的思路，本文为解决这一问题提出一些建设性的意见。

1.国际测量师联合会关于地籍的阐述

地籍通常是以宗地为基础的最新的土地信息系统，其中包括土地权益记录（例如：权利限制和责任）。它通常包括土地宗地的几何描述，这些几何描述和描述权益性质、所有权或权益控制，以及宗地和地上设施的价值的记录有关。它的建立是为了财政的目的（例如评价和公平税收）、法律目的（证书转让）来帮助土地管理和使用（例如土地的计划和其它行政管理目的）以及确保可持续发展和环境保护[1]。

地籍是土地信息系统，通常由一个或多个政府机构来管理。传统上讲，地籍用于辅助土地税收、房地产转让、土地再分配。地籍有助于提供有关土地交易的相关信息，并且帮助改善交易效率和常规的土地使用权的安全性。它为各级政府提供完整的土地占有情况清单。但是今天，土地信息越来越多被私人和公共部门用于土地开发、城市和农村规划、土地管理和环境监控。

地籍是以宗地为基础的系统，信息是地理上的不重复的、明确定义的土地单元。这些单元由正式的和非正式的边界来定义，这些界线标记着由个人和特殊个人团体（例如家庭、公司和公共团体）专有的土地范围。每一个单元有唯一的编码或宗地标识符，这些编码包括地址、坐标或在测量图上地块号码[2]。

2.我国现实地籍管理情况与现实用地的冲突

2.1 我国现实地籍管理情况

物权法要求实行不动产统一登记制度，土地权利可在地上、地表、地下分别设立。我国是以传统的二维地籍管理模式为基础、以宗地为单位的管理系统，其特点是建立在二维地表上的,具有二维边界，表示的是地面及地面上的附属物的归属权、使用权等，同时将地下室等的土地利用情况一并归入到共用宗中，以宗地为单位进行分摊统计。

然而随着对地上和地下空间的开发利用,使得在同一宗土地的地表、地上、地下设立不同的土地使用权,因此在二维地表上所定义的宗地不能满足在三维地籍形态下对不动产产权的登记管理需要。

2.2 用地管理与现实用地的冲突

随着社会发展，对地上地下空间的利用越来越充分，不同的不动产单元在第三维（垂直）空间的相互交叠或以更加复杂的建筑形式存在，这些不动产单元或者坐落于同一宗地内或者在第三维空间上越过了宗地红线、甚至会出现交叉重叠的情况。

具体包括：

地下独立产权的建筑物和物理实体。例如楼房的朴楼或阳台超出用地红线，城市地铁、地下停车场、地下隧道、地下管道和地下电缆等。

综合性大楼，包括单栋公寓楼、住宅小区，商住混合一体化建筑等。

占用其它宗地上层空间的跨越式建筑与构筑物等。包括跨越河流的的各种桥梁、铁路与公路的交叉口等。

目前通常的解决方法是，忽略地上超出的部分，对铁路、公路、河流等线状地物，划分为不同的宗地。对于铁路、公路、河流等相互交叉的地段，将交叉的部分划分给某一权利人，另一权利人可获得它项权。这样的结果就是会造成本应该连续的宗地实地不连续。

3.三维用地管理

综合以上讨论，笔者认为根据现有国情建立一种将土地权转化为空间权，建立二、三维混合管理模式是解决三维地籍物的登记、管理地上、地下空间开发利用问题的可靠途径之一。

3.1 三维地籍概念

传统的地籍理论是基于二维平面的，其基本单位是宗地，在宗地内的建筑物通常不再分割。也就是说，传统的地籍理论是在二维的土地表面划分宗地，它的可行性和合理性是基于宗地在垂直方向上其权籍是一致的基本理念之上。其特点是竖直空间中不论地上还是地下，均为一整体，不具有明显的第三维界限性。

三维宗地是三维地籍的基本单位，其基本情况包括宗地权属界面、界址点位置、宗地内空域的分割与性质、相邻宗地的关系等。它可以描述水平和垂直方向上的权属划分，具有明显的块状界限性。三维宗地具有以下几个特征：①它基于三维空间，是用3D坐标来描述的闭合立体空间域（体）；②它依附于土地但并不绝对要包含地面，它可以和地面相离、相交或者相切；③它是由权属界面围成的[3]。

在三维地籍管理中，可以把地表、地上、地下分别进行管理，独立建立地籍档案。对于土地不同的利用情况可以有明确表示，例如房屋土地附图中能更清晰的表示权利人房屋的部位、商务办公综合楼可以明确区分各自的使用情况、对于整个小区地下的大型停车场等的土地利用状况也可以通过一定的技术手段清晰表示清楚。

三维地籍物管理包括但不限于以下情况：

由所有权人登记不动产所有权的占有一定空间的不动产单元公寓中的一套楼房；地下建筑物；隧道和地铁；各种立交桥等。

3.2 建立三维地籍面临的问题

用地统计方面：由于地表、地上、空中、地下分别管理，并且地下部分与空中部分不可能再次覆盖地面，体现在空中与地下管理的地块中，地块是分别独立划分的，投影在同一平面时地块之间是不一定重合的，因此在进行统计用地总面积等工作时，会出现不能使用地总数与地表总面积一致。进行用地面积汇总时必须将空中与地下分开统计。

管理成本方面：费用大，需要投入的人力物力资源多，适用于已经建成的具有永久性的建筑物和具有复杂立交地区，不适于即将改造的老城区和频繁变化的地区。

安全方面：出于安全考虑，某些地区不能对外提供全球统一的精确三维坐标，同时对坐标转换参数必须严格保密。

3.3 国外三维地籍管理的最新进展

荷兰：二、三维混合管理模式；

瑞典：三维不动产法律规定了“分层财产”理念；

德国：完全的三维空间信息系统；

以色列：“地表三维地籍”和“非地表三维地籍”；

澳大利亚：三维空间单元的投影。

4.结束语本文结合我国当前的实际情况，根据二维地籍和三维地籍相对比提出依据二、三维混合管理模式构建地籍管理信息系统。目前可采用现行地籍登记体系中增加三维注释模式，并逐步向混合三维地籍过渡，直至在有条件的地区建立完全的三维地籍。三维地籍的建立将在社会、经济发展中发挥越来越大的作用，对不断促进土地的集约利用和完善土地市场有着深远的影响。

【1】《国际测量师联合会关于地籍的阐述》国土资源部信息中心，孟凡荣（译）.

【2】詹长根，齐志国，赵军华.三维地籍的建立分析[J].国土资源科技管理，2006-23（2）.

【3】夏登权，孟兵华.城市三维地籍的建立和应用研究，2012（9）.

【4】李培成.时态地籍信息系统的建立[J].测绘与空间地理信息，2013，36（11）：135-137.

【5】马 .不同城镇地籍控制测量技术方法应用区域实证研究[J].测绘与空间地理信息，2012，35（10）：205-207.

刘清田（1975年——），男，黑龙江哈尔滨人，工程师，大专，2005年毕业于黑龙江省工程学院测绘工程专业，主要从事城市测绘与GIS方面的工作。

P273

B

2095-7319（2014）04-0040-03