周莉/漳州市统计局
踩准新型城镇化的步调 促进房地产行业转型升级
——新型城镇化语境下房地产业的机遇与挑战浅析
周莉/漳州市统计局
党的十八大提出了中国建设新型城镇化的发展方向,2014年3月国务院也公布了“以人为核心”的新型城镇化规划,在这样的大背景下,新型城镇化作为国内投资与消费的重要结合点,既为房地产业带来了巨大的发展空间,也对房地产业提出了更高的发展要求。本文拟在分析漳州新型城镇化与房地产业发展关系的基础上,从新型城镇化与房地产业发展的关系入手,进一步分析新型城镇化带给房地产业的机遇,探究新型城镇化对房地产市场走势的制约和挑战,并就推进新型城镇化与房地产业协调发展提出政策建言。
新型城镇化;房地产业;机遇;挑战;协调
城镇化是中国经济增长最根本的动力源,其本质是人的城镇化,是空间、产业和人口的聚集。而房地产业是城镇化的重要物质载体,是实现“人的城镇化”众多配套中极为重要的一环,其最重要的功能就是为城镇化中三个聚集制造有价值的空间。城镇化进程的加快不可避免地会带动房地产业的发展,反之房地产业的快速发展又为城镇化建设提供了坚实的物质基础和保障。
1.城镇化速率的提高驱动了房地产业的快速发展。随着城镇化水平的提高和城镇人口的增长,住宅以及商业、休闲等业态地产项目需求日趋旺盛,引发巨额的房地产开发投资带动市场供应不断扩大,居民住房消费拉动行业投资规模上升。可以说城镇率的提升驱动着房地产业迅速发展,城镇化水平也影响着房地产销售、开发等各项指标高度以及房地产市场发展规模。
2.房地产业发展助推了城镇化速度和质量的提升。房地产作为一个基础性、先导性产业,是构成城市的基本要素,在城市建设、环境打造、资源整合、财税贡献等方面为城镇化进程做出了重要贡献。房地产业的发展,一方面吸纳大量人员就业,吸引着更多的农村人口向城市迁移,加快了农村人口的城镇化;另一方面房地产业已成为城市基础设施建设资金的重要来源,推进了城市道路、绿化、水电、通讯等配套的市政基础设施的建设以及文教卫生福利事业的发展,促进了城市空间结构的调整和扩大。
新型城镇化的提出,强调我国城镇化进程由以往的粗放式、追求城镇化率的数量转型到提高城镇化的质量上来,新型城镇化利好于房地产业,给我国房地产业带来了巨大的发展空间。
1.城市规模扩容升级,有利于拓展房地产业发展空间。今年3月,国务院公布了《国家新型城镇化规划2014-2020》,提出到2020年要解决农业转移人口落户城镇、城镇棚户区和城中村改造、中西部地区城镇化“3个1亿人”的城镇化发展思路,必将为房地产业的发展带来新的机遇,无论是大量农村人口进入城市的落户城镇,还是优化提升旧城功能的城镇棚户区改造和旧城改造,都将首先反映在对住房的迫切需要上,将率先释放购房需求。根据《漳州市城市总体规划(2012-2030年)》,到2020年全市市域总人口将达534万人,城镇化率达64%,也就是说,未来7年全市城镇人口预计将增加80.47万人,按目前城镇人均住宅面积(41平方米/人)估算,2014-2020年还需要3299.27万平方米的房屋建筑面积才能满足城镇人口日益增长的住房需求。另外,随着生活水平不断提升,未来城镇人均住宅面积还有上升空间,住宅面积的需求还会进一步提高,所以说房地产未来发展机遇还是很大的。
2.经济转型消费升级,有利于商业地产迎来发展窗口。随着新型城镇化逐步推进,我国数以亿计的人口正由农村走向城市,人们生活方式的改变、消费方式的升级,城市群联动发展步伐的加快、城镇化下释放的人口红利,会带来更多商业繁荣,使得我国的经济发展模式有望从投资拉动转为消费拉动,商业地产也将迎来更大的发展空间。将2000-2013年漳州市服务业增加值的统计数据建模与同期全市的城镇化率进行关联分析,可以看到服务业增加值和城镇化率呈正相关,相关系数达0.907,城镇化率每增加1个百分点,服务业增加值增加20.21亿元。根据《漳州市城市总体规划(2012-2030年)》测算,2013-2020年全市城镇人口预计将增加80.47万人,年均增长3.9个百分点,将释放一定投资潜力和巨大的消费能力,拉动GDP增加604亿元,带动410亿元固定资产投资增加。由此可见,城镇化蕴含着巨大的内需空间,必将强力拉动房地产、商贸、餐饮等消费性服务业的发展。此外,新型城镇化下城市不断地扩张,作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产与住宅相比有明显优势,在促进城市可持续经济、聚集人气,创造就业方面发挥着重要的作用。城镇发展需要与之相应的商业模式,商业需求规模将大幅增加,这将直接刺激商业地产的发展。
3.城乡居民权益均等化,有利于促进房地产的健康发展。一方面,新型城镇化强调以人的城镇化为核心,要让进城农民享受教育、医疗、社会保障等均等化的公共服务,特别是7月30日新一轮户改启幕,提出了全面放开建制镇和小城市落户限制、扩大义务教育、住房保障等一系列城镇基本公共服务覆盖面举措,将吸引更多农村人口进城享受城市的公共资源、社会福利和获得就业就学机会,增强了市民的流动性,增加房地产市场的需求量。户籍改革的进一步落实,未来中小城市将进一步完善交通条件,支持中小城市市政基础设施和公共服务设施建设,从这一层面上讲,未来二三线城市将是房地产业最大的机遇。另一方面,新型城镇化更加注重生态文明建设,对人类居住的品质提出了要求,也给正在转型中的房地产行业指出了未来的发展方向。应该说,未来房地产业发展除了生产生活基础设施外,更需要为现代服务业的战略性新型产业的发展提供配套服务,这将使旅游地产、养老地产领域迎来商机。
4.长效机制稳步推进,有利于房地产业实施双向调控分类。推进以人为核心的新型城镇化,除了采用税收、信贷等经济
的和法律的手段进行调控外,将进一步调整完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面政策,健全房地产市场调控长效机制,这将有利于最大限度地发挥住房保障老百姓基本居住需求的功效,剔除房地产市场的泡沫化和投机化,有利于促进房地产业的平稳健康发展。
在新型城镇化的推进过程中,房地产业虽在改善产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进新型城镇化等方面起到了积极的作用,但由于我国房地产业起步晚,经验不足,房地产业快速发展中存在诸多问题,城镇居民的住房供需矛盾日益凸显,在这样的背景下建立“高端有市场,低端有保障”的住房体系显得尤为重要。
1.房价看涨远远超过普通民众的购买力。旧城区的扩张、新城区的开建、外延式的城镇化助推了全市房地产业的旺盛,以我市为例,2009年我市住宅单位面积销售额3445元,2013年 5909元,增长了71.5%,房价全面飙升,房价泡沫大量堆积,不断抬高生活成本,同时新型城镇化催生出庞大的刚性住房需求,造就了大批“房奴”。外来务工者被城镇化,基本住房却不能被保障,作为城市住房需求最迫切的中低收入群体,其进城落户的门槛很高,购买力低,无力购买房价高企的住房,只会形成阻碍农民进城的壁垒。
2.商品房空置量增加,消化周期延长。房价一直处于高位的优势,激发了不少房产投资者的投机需求,导致商品房和商品住房的现有市场待售量逐步走进空置危险区,空置率居高不下与购房者买不起房两者已成为不少城市当下都面临的“尴尬”。2013年,全市商品房累计待售面积110.33万平方米,同比增长30.7%;其中,商品住房累计可售面积54.56万平方米,同比增长22.3%。总体来看,土地供应高于住宅市场消化能力,商品房空置量仍然继续上升,部分去库存压力大,消化周期延长。
3.房地产区域发展不均衡,供求关系结构性失衡。一方面,我市各县(市、区)由于区位优势不同,房地产业的发展速度和后劲存在着明显的差异,区域之间发展不够均衡。从社会资源聚集程度看,人口集中且就业、教育、医疗、基础设施等社会资源较为充足的城区,住房需求旺盛,从漳州市看,以沿海县区开发投资最强,2013年开发投资额达到301.89亿元,占全市房地产开发投资额的84.8%;从房地产开发投资额和商品房销售面积等方面来看,除了市区,龙海市、东山县的在建、在售项目相对较多,房地产开发投资额和商品房销售面积规模较大。另一方面,由于廉租房、经适房、保障房的建设不足,商品房结构性供求矛盾较为突出,中低收入群体作为房地产消费的主体,购房支付能力有限,导致高档商品房供给剩余,而中低档商品房供给相对不足,影响了房地产市场的公平性。
在提出新型城镇化建设的新形势下,房地产业必须要把握机遇,注重与国民经济、新型城镇化协调发展,与产业转型升级良性互动,才能适应在新型城镇化过程中产业健康发展的要求。
1.扩大实体经济带动人口聚集。城镇化的载体主要依靠企业集中、人口集中,漳州作为厦漳泉城市圈的重要组成部分,无论是工业、建筑业、餐饮、批零贸易还是社会服务业、都较缺乏真正的龙头企业,离实质性的经济中心还有一定的距离,只有进一步发展壮大实体经济,提高招商引资质效,才能吸纳更多的外来人员到漳州就业、置业,从而有效的增加市区人口容量,促进住房消费扩大。其次应以建设“田园都市,生态之城”为契机,加快生活配套设施建设,提升教育、医疗、金融服务水平,促进人口向城市聚集。
2.坚持以人为本的城镇化,实行分类调控。要基于城镇综合承载能力,实行分类指导,营造“低端有保障,中端有市场,高端有引导”的新型房地产供给市场。加大保障房资金投入和建设力度,每年应从土地出让金收入和各种房地产税费收入确定一定比例用于保障房建设,优化经济适用房、公共租赁住房和廉租住房的保障房源供应体系,探索实行政府“团购”保障房制度,适当增加保障性住房的有效供应;针对中端普通群众购房需求,应充分发挥市场调节作用,鼓励发展普通商品房住房,满足普通群众购房需求,执行交易手续费减半收取、购房入户、财政补贴等政策;更加关注产品、地段和区域价值,适度鼓励和支持引导环保和社会责任意识强且有一定实力的企业开发建设高品质、高价值、精品化的高端住宅和特色商业地产项目,促进土地优质优用。
3.引导房地产开发商加快转型升级以适应新型城镇化要求。一是要利用商业地产中城市综合体这一新型模式,将商业、办公、居住、旅店、交通等多种需求结合起来,实现了土地的集约化利用,集聚一定的人口,提高城市的内生动力。二是要优化投资地域分布,因地制宜调整开发类型结构,把握好旅游地产、养老地产等新型业态增长点,构建多元化的房地产产品体系,积极发展与旅游生态资源、社会养老服务、当地特色产业高度结合的经营性商业地产。三是要注重“产城融合”,将产业与构成城市生活的各种配套设施与综合服务有机结合起来,通过龙文联东U谷、易维通电商创业园、高新技术产业园、产业孵化园、工业园、工业厂房等产业地产吸引企业入驻,实现城镇化与房地产业的协调发展。
4.加快完善配套政策推进新型城镇化与房地产业协调发展。一是要加快土地制度改革。要加速土地制度改革从提高征地补偿向集体土地入市切换,让出更多的土地增值收益累积农民进城的原始资本,提升农民的购房能力。二是要从增加土地投放、支持居民家庭首套自住购房信贷需求、落实好首套房、首改房差异化税收政策、适度户型调整等方面加大房地产市场的政策受益面。三是要统筹城乡发展,加快推进基本公共服务均等化。逐步形成外来人口与城市居民身份统一、权利一致、地位平等的公共服务体系,实现就业、教育、医疗卫生、住房保障的实际全覆盖。
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[6]《漳州市城市总体规划(2012-2030年)》