房地产经济发展的政策导向研究

赵微/哈尔滨房产交易中心

房地产经济发展的政策导向研究

赵微/哈尔滨房产交易中心

房地产经济，作为我国国民经济中的重要一员，其能否保持一种健康稳定的发展态势显得尤为重要。然而，我们可以清楚地认识到，无论什么经济活动，实际上都有着背后的经济政策作为指导和规范。无独有偶，就房地产这一特殊的行业来说，国家对其采取的宏观调控政策实际上也显得尤为重要，但是，就这种政策而言，其实际上又是对目前房地产经济发展的现状而提出的，而且其在实际的制定和实施过程中又容易因为受到多方面因素影响而暴露出自身的一些问题。本文主要围绕着房地产经济发展的政策导向这一中心主题，对其提出的依据、运用的现状以及相应的改进建议进行论述。

房地产经济；政策导向；问题；对策

房地产经济，是作为一种特殊的经济行业出现在国民经济之中的，其与人们的日常生活有着最为紧密的联系，因此，如何运用相关措施将其在发展过程中可能出现的问题进行及时消除，显得尤为重要。事实上，就如今的房地产而言，其在实际的发展过程中已经出现了大范围的泡沫现象，供需严重失衡。但就这样一种失衡的原因来说，我们又可以具体将其归结为国家宏观调控以及相关房地产开发商在落实政策以及实际开发过程中的失败。但这种失败实际上又在很大程度上与国家对其制定的政策导向有关。因此，在这种环环相扣的因果关系之中，我们可以发现，只有很好地把握其经济发展政策，才能从根本上实现房地产经济的更好更快发展。

一、房地产经济发展政策的制定依据

众所周知，房地产行业，与其他工业、服务业相比，是一个特殊的行业，其与人们的正常生活有着更为密切的关系，而这种关系也就直接决定了房地产经济在整个国民经济中的重要地位，而也正是在这种地位的要求和趋势之下，国家相关政府机构在保证其朝着一个健康、稳定向上的发展方向上而不懈努力，而就这种努力而言，其实际上又可以集中地表现为为其制定并实施的政策。当然，就这些政策而言，其并不能是无源之水、无本之木，相反的，其要紧紧依据着其所处时期中的房地产发展方向，并结合某一特定城市的实际情况，包括人们的生活水平、房地产市场的供需情况、房地产开发商的实际情况在内的多种因素进行综合考虑。因为，只有将这些因素作为相关房地产经济发展政策制定的依据，才能从根本上保证其政策的可行性、可执行度、合理性等多项指标。

事实上，就我国的房地产经济发展来看，我国已经首先在2003年首先提出了对房地产进行宏观调控的概念，并且主张从管理信贷的管理方向入手，并在此同时颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通》作为政策指导性文件，不过，由于当时的房地产供求水平都较高，因此随着其房地产经济的不断壮大，其逐渐失控。随后，在2004年，国家又推出了关于二套房首付的政策；2005年，全国的房地产房价以及向上攀升，国家出台了相应的“国八条”，将个人房贷的首付比例上调；2006年，北上广等大量一线城市的房价继续飙升，国家又相应推出了“国六条”，将房贷基准的利率上调，以期抑制投资过热；2007年，国家则延续2006年的政策，继续对房地产的信贷及土地进行宏观调控，在这一年，房价虽然增长放缓，但依旧没有停止上涨。

实际上，就房地产经济而言，国家并没有停止对其的宏观调控工作，而这种工作实际上又具体体现在国家对其相应政策的制定和落实之上。因为自2009年以来，我国已经在原有宏观调控政策的基础之上，又后续依据当年的实际情况而制定了相应的政策，而这种政策实际上综合起来讲又可以具体分为激励式及抑制式两种类型。其中的激励式，顾名思义，就是运行相关手段，刺激整个房地产市场发展，而与其相对应的抑制式，则是对房地产经济的增长过快或投资过热等现象进行有效制止。但是我们可以这么说，无论是抑制式，还是激励式，其最终目的以及根本出发点是一样的，即为整个宏观调控的进行营造良好的经济环境。例如，2009年后，在金融危机的影响之下，世界中的银行均降下利息利率，而在这种经济危机的大背景之下，并不那么理性的购房热使得整个房地产市场陷入不安之中，因此，为了有效抑制其市场过热，我国及时地出台了抑制式的“国四条”，对相关的投机性购房进行了严厉的打击。又如，我国在2010年和2011年又先后出台了“国十条”以及“新国八条”，大规模地建立起相关的经济保障房，有效地刺激了整个房地产经济的发展。此外，2013年的第一次国务院常务会议，又创新地提出了“国五条”。

二、房地产经济发展的政策导向

1.实施稳健的货币政策。近些年来，我国的货币供应量一直保持在较高的水平，货币的超额发行不利于社会的稳定，也给我国的经济带来较大的隐患。无论从社会还是经济方面考虑，货币政策的稳健性都有其必要性。央行的货币政策应该逐步回归稳健。这样不但可以显示出控制货币供应量的决心，抑制通货膨胀，还可以合理的引导信贷的投向，进行产业结构的调整引导。提高准备金率，抑制社会上的投资热，也会让房地产开发商的投资变得谨慎。

2.完善房地产信贷政策。由于房地产价值大资金占用量大回收期长，相应的开发经营成本也大需要有巨额固定资金和流动资金作垫支。为了使其正常运转，必须要有相应的金融业务系统来为其融通资金。同时，居民购买住房也需要金融业务的支持。因此房地产生产和消费的发展与金融体系关系密切，金融货币政策的调整对房地产市场的运行具有较大影响。为防止当地产泡沫对银行金融体系的冲击，可以通过一系列的政策进行防线的控制与预防。在控制房地产开发贷款风险方面，实施经济资本管理，全面衡量房地产贷款业务的风险，严格业务流程，完善监督机制，建立相应的风险管理及内控制度。

3.构建市场化的房地产监管体系和保障性的住房服务体系。及时准确的房地产经济运行监控系统，是政府制定调控政策，做出调控决策的重要依据。政府的一切决策举措应该建立在翔实的统计资料的基础之上。要建立和完善科学的房地产市场统计体系，规范统计渠道，对所有住宅项目的土地供应、上市情况、交易情况和售价指数等信息全部实行网上公示，实现对住宅开发项目全过程的监控，为居民购房和开发商销售提供有效的技术支持。

三、结语

经过上文的分析和介绍，我们对房地产经济发展政策制定的依据、其在实际参与指导和宏观调控中的运用以及其未来的制定、落实导向等几个方面的内容有了一定的了解，从中我们可以深刻地认识到，对于房地产这一特殊的经济行业而言，其大面积出现市场泡沫是不可行的，其集中表现出来的那种房价上涨的趋势以及大量住房空缺与人们无力买房造成的不合理现象应该得到有力的解决。虽然从目前的相关政策来看，其已经在某些城市或区域起到了一定的作用，但是其还是集中地表现出一个共同的问题，而这种问题实际上又为我们未来制定相应的政策指明了方向，即更合理化、可行性更强、可执行力度更高、规范性更强。

[1]赵菲。我国房地产宏观调控政策分析及建议[J].华章，2012（13）.