高层建筑“烂尾楼”改建工程的策划

上海华润建设发展有限公司 上海 200070

1 原工程概况及投资改建的利弊分析

拟改建工程坐落于上海市长宁区，于1997年11月开工，到1998年4月施工至结构4 层后停工。该工程原工程性质为商住楼，设计总建筑面积21 450 m2，建设高度81.4 m，地下1 层，地上24 层，另有2 层塔楼。基础为Φ800 mm的钻孔灌注桩桩基，框架剪力墙结构。基地北区及西区尚有24 m空旷地面。供水、供电等市政配套已于初期建设阶段建成。

该工程平面面积较小，功能规模的提升局限性较大；加之停建时间较长，存在地下室渗水及结构局部风化等质量缺陷，预留钢筋及埋件更是锈蚀严重。另，工程与周边居民住宅相距较近，对施工阶段的协调管理要求较高。

2 工程改建的功能性总体方案

（a）充分发挥后续施工的有利条件，在原结构设计的基础上，将主楼21 层以上的北侧外围框架柱继续向上延伸，使21～24层面积与标准层一致。同时，再将顶部2 层塔楼面积扩大。共计可增加建筑面积约1 200 m2。

（b）改建后的使用功能定位为商办楼。其中1～4层（含裙房主楼）为商业用房。5～24层为办公用房。25～26层为商务会议专用，其中25 层会议厅可与屋顶花园相通。

（c）建筑形态方面，在兼顾建筑效果及投资效益前提下，对裙房商业用房部分，要求建筑外形丰富，并采用石材及玻璃幕墙装饰。主楼则以满足采光节能等功能为前提，以仿石涂料及竖向线条装饰为主。

（d）对原设计在节能消防等方面与现行规范不符部分全部剔除，按现行规范重新设计，以符合现行工程验收标准。

（e）为确保改建方案结构安全，必须在对原结构体进行勘查检测及结构改建方案荷载复核的基础上，对已施工结构的薄弱部分进行必要的加固。

（f）对已建钢筋混凝土结构表面风化、裂缝及地下室渗水等质量缺陷，在全面勘察评估的基础上，全面进行修补和防渗水处理。

（g）为满足使用功能需求，对基地西区地面充分利用，建造3 层机械停车库，增加停车位约27 个。

3 设计管理策略

3.1 改建设计原则

在改建工程设计中，以安全、实用、经济为基本原则，充分利用工程原有设计中合理性内容，同时根据功能性改建方案的变更要求，对工程实体经勘察检测后必须予以处理或加固的内容进行全面设计，确保改建工程的安全性、功能性及协调性。

3.2 设计单位选择

根据以上设计原则，在设计任务委托中，为突出在原设计方案基础上优化完善、扬长补短的要求，并通过政府管理部门专项审批，直接委托原设计单位承接改建设计任务。该设计单位在全面领会我建设单位各项功能性改建等设计要求后，以原设计方案为基础，结合近几年来国家建设法规及新老规范变化等因素，较快地提出了初步设计方案及工程实施要求的总体计划。

3.3 设计前期准备

“烂尾楼”改建工程的设计除了和一般项目设计相同外，还涉及到必须以已建工程质量状况、以及与之相衔接部位或建筑结构改变部位的具体情况为依据。因此设计前需进行大量调查、检测和准备工作，为设计提供必要的条件。

（a）全面收集工程项目前期批准文件、证照，包括施工相关技术资料，其内容主要包括：各项工程证照及批准文件、施工图、工程变更文件、测量记录及标识、原材料及施工验收资料、相关质量检测资料（如：工程桩检测资料）等。并履行正规移交手续。这些资料不仅是鉴别已完工程质量和后续改造设计的依据，也是改建工程后期竣工验收和政府备案的重要组成部分。

（b）在设计单位指导下，委托专业测量单位，对已建工程平面轴线坐标、标高、沉降变形情况及规划红线等进行详细测量复核。为后续设计及施工提供依据。

（c）委托专业检测单位对已建地下室及地上1～4层钢混凝土结构的质量进行检查检测，并对检测情况提出质量评定报告及处理意见。检查检测的主要内容包括混凝土强度（超声回弹非破损检测及钻芯取样实测）、结构裂缝、地下室渗漏水及钢筋埋件锈蚀情况等项目。

3.4 设计任务书要点

根据“烂尾楼”改造工程的特点和需求，全面下达设计任务书，这对工程各项目标的实现有着极其重要的意义。其要点如下：

（a）明确功能需求，包括办公、商场、会议厅等使用功能及公共配套需求。本改建工程要求办公区域有多种设计，易于分割，以适应不同层次的办公要求。办公室空间要求通透感强，尽量考虑最大采光量，风格简朴而兼顾现代。

（b）建筑形象力求庄重美丽，适当采用外围凹凸等装饰性设计，优化建筑立面，以消除“烂尾楼”多年来造成的负面影响。

（c）结构设计方面：强调按上部改建方案对基础进行复核，并指导上部结构等进行设计深化，特别是局部扩大、升高区域，以及现行规划对抗震、消防、节能等要求的设计；新老结构连接部位的处理；对已建结构的加固处理；设备安装标准提高后所新发生的相关结构的加固处理，等等。

（d）消防、节能、通风、智能化等安全功能设计，包括商场区域、消防通道、周边道路绿化等，均需因地制宜地进行设计，以达到法规规范要求。

（e）装饰标准：考虑到可能的二次装修，商场、办公区域内部为粗装饰，公共区域及会议厅则为中高档精装修。并辅以多媒体智能化控制等设施。

（f）扩建地下1层车库及其总体绿化设计及新建地下工程的安全施工要求。

4 项目管理策略[1-7]

（a）按照“专业的事情交给专业的人员去做”的原则，我们委托项目管理公司按照我建设单位的总体策划精神，负责改建工程建设全过程的管理。并参与前期策划、移交。全过程负责建设项目档案资料收集、汇总、归档。代表业主负责工程质量、进度、投资控制等建设目标的实现，以及负责规划、配套、环境等专项法定建设管理工作的落实。

（b）委托监理单位对工程质量、进度、投资进行监控，并承担安全施工监督管理职责；要求其参与前期工程勘察检查检测及总包单位和专业分包单位招标等工作，协助业主组织各类工程验收及备案工作。

（c）委托专业造价咨询单位，负责全过程投资控制及财务监理工作，以有效控制资金运作，确保投资控制目标实现。

（d）采用施工总承包管理模式，在明确界定新老工程施工范围及职责的前提下，由总承包单位按照工程合同条款规定，对工程的质量、进度、安全等建设目标全面负责，包括对各分包单位的管理和协调。

（e）在项目管理单位总体组织协调下，制定并实施“烂尾楼”改建工程各项管理制度，确保改建工程规范有序推进。

5 结语

通过对该“烂尾楼”工程改建工作的精心策划，在项目策划阶段，即已将商业风险基本排除，在政府主管部门及设计单位等的支持下，该项目进展顺利。