济南二手房市场调查

张艺曦

学区房“永远不愁卖”

“要么换房，要么择校。”在反复衡量之后，3月30日下午，李晓叶以72万的高价购置了一套甸柳新区68平的小户型。老房子单价近12000元，价格很贵，但是实打实的学区房，孩子可以就读甸柳小学。

在李晓叶签购房合同的这家房产中介里，醒目的学区房宣传牌把整个房产中介的橱窗都填满了，“甸柳一小、燕山小学、东方双语实验学校、解放路第一小学……”历下区各热点学区房在此基本都能找到房源。

“现在是出一套卖一套，”据和平路该房产中介的沈经理介绍，“附近大大小小中介公司不下7、8家，都是靠学区房赚钱。”

据沈经理介绍，从2月份开始学区房就开始热了。同样在店内的张伟看好山大路附近一套价值59万元、59平的房子，跟房主协商4月初交钱。“等学区划分图公示后，如果这套房子在解放路第一小学学区内，就赶紧交钱、办手续。”

其实，儿子只有11个月大，张伟却不觉得这种未雨绸缪太过分。他给记者算了这样一笔账：如果有一套热点学校学区房，义务教育阶段9年时间里能保证孩子有一个良好的教育环境，家长免于每天奔波很远接送孩子上学、放学，孩子也不用为赶路太早起床，能多休息一会。“如果择校，孩子每天在路上折腾不说，关键是择校生的学籍和学区内正常招生的孩子不一样，我担心对孩子以后考高中有影响。”

“学区房多为老房子，但价格却居高不下。”沈经理告诉记者，燕山学区、甸柳学区等重点学区内的房子，多为上世纪八九十年代所建的老房，但售价却往往高于非重点学区的新房。记者调查得知，由于有些新楼盘教育配套不完善，再加上大家所“认可”的名校效应，导致学区房的价格持续增长，二手房交易量上涨。

据有关消息称，济南学区房划分之后，新学区房即将迎来涨价潮，其中燕山小学周边的小区变动最大。据介绍，燕山北区去年划入燕山小学学区范围，小区房源总体均价由之前的每平方米10000元上涨至11000元。去年新划入燕柳小学学区范围的三箭·吉祥苑小区，二手房房价也由原来的每平方米12000元上涨至13000元。照此推算，学区房“新宠”价格涨幅可能达千元左右。

“学区房的划分有利于教育资源均等化，不可避免的，也会导致房价有所上涨。”山东大学经济学院教授李铁岗接受记者采访时表示。

据沈经理介绍，3月份店内学区房的交易量占了将近60%，“趁着新政落地之前购买学区房，长远发展来看不仅能够保值还能升值。但各个学校之间的政策要求不一样，有的学校要求学生落户满三年，有的学校要求住房必须是第一次买，二手房不算在学区范围内。想要购买学区房的家长必须做足功课了解学校政策后再做决定。”

谁拉高了二手房价格？

“现房，年限不长，孩子上学便利。”在确定了买房关键词后，曹双迅速敲定了一套领秀城的“次新房”。

“许多急需购房的年轻夫妻是我们的潜在客户群。”孚瑞不动产领秀城店的工作人员拿出了他们公司的统计数据，“一般来说，婚房占到了二手房交易的四分之一左右，是标准的‘刚需；其次就是学区房，占到了二手房交易的20%，但这部分具有明显的区域性特征，就是集中在为数不多的优质学校所在的学区范围；第三类是改善性住房，也约占20%左右，主要特征就是对房源的户型和周围环境有较高要求；第四类是首次置业型，倒不是结婚用房，包括自住、经营的等等，占到二手房交易量的30%左右。最后剩下的就是投资型的、为落户用的及没有明确购买目的的，约占5%。”

据其介绍，目前最受市场青睐的是指房屋建筑年限在5年左右、小区物业等配套设施相对完善、证件齐全、可即买即住的“次新房”，其中既包括入住时间较短就上市交易的二手房，也包括一些尾房、投资房等空置房。有些次新房甚至比周边新盘还有价格优势。

3月进入房产交易活跃季，二手房贡献了中坚力量，以价高而成为中介生存空间。3月第1周，二手住宅挂牌均价为10341元/平方米，环比上周的10310元/平方米，上涨31元/平方米，涨幅为0.30%；3月第2周，济南二手房住宅挂牌均价为10436元/平方米，环比上周的10341元/平方米，每平方米上涨了95元。

记者随后走访多家房产中介了解到，他们挂出来的“次新房”房源，其价格普遍比售楼部的新房要便宜一些。许多“次新房”每平单价比同一区域新房要低1000—1500元左右。而且许多“次新房”大多拥有较好的装修，且居住时间比较短，购房者还可省下一笔可观的装修费。

“从目前的购买群体分析看来，济南的二手房市场不具备明显的炒作和投机空间，购买群体都是刚需，除了学区房就是改善型急住者。”据孚瑞不动产卢浮公馆店工作人员赵明超介绍，“改善型住房今年成交量不错。”

“从我们公司二手房的成交情况来看，均价过万的水分还是蛮大的。”济南百居安房地产咨询有限公司总经理熊良顶告诉记者，他旗下的17家门店遍布济南市区的东南西北，相对比较均衡，“我们根据自己掌握的成交量测算了一下，大致均价在8900元左右。”

“特别是在网站上挂牌的房源，既有个人挂的，也有中介机构挂的，而中介机构挂的要占到九成以上，因此房源存在着大量的重复发布的情况，甚至同一套房源有十几个经纪人在发布信息。”熊良顶介绍说，一般来说，房主的报价和真实成交价差异不大，打个九七折左右；而经纪人相对发布的价格要高一些。同一处房源，网站在选取价格时往往倾向于选择报价较高的那个数字。因此可以说，是高价房源的重复挂牌拉高了二手房的均价。

大数据下的中介生态

“以前很多生意都是自动找上门来的，多的时候一个月都能卖十几套房子。现在每天他需要不停地打电话，给潜在的购房客户推销房子。”孚瑞不动产卢浮宫店的工作人员赵明超在中介工作数年，感觉今年的二手房交易尤其难干，以往牛哄哄的他如今常说“若想买，价格还可以谈”。赵已在房产中介工作数年。endprint

“我前几天看好一套房子，58平标价58万元，等我想跟房东确认下来时，房东却突然涨价了。”购房者王女士说。中介告诉记者，像这种房东看到房价上涨突然抬高价格的现象不在少数，也直接导致中介从中“白忙活”。

赵明超等房产中介其实是在二手房交易里找生活的一部分人。“中介赚取的是总房款的1%抽成。但为了提高成交量，我们是乐于和房主砍价的。”赵明超表示，在接下来的4月和5月，很多新楼开盘，将会造成对二手房市场成交量的冲击，“得在小阳春里，提高成交量。”

“成交量是房产中介的收入法门。”据搜房网某工作人员介绍，“宁肯跟房主杀价也不会降低中介费，中介费是总房款的1%抽成，加上过户费、税费，二手房比新房都会多出5，6万的额外费用。”尽管如此高价，2014年的学区房与次新房热，让房产中介在年后开始了新一轮地盘与服务的“扩围战”。

赵明超坦言，做中介虽然辛苦，但收入挺高。“如今越来越不好做了，好房源一出来，基本上每家中介都会挂牌。”

“小中介根本没办法生存。”赵明超解释道，21世纪不动产年后在济南将门店总数扩充到120家、像我们本土品牌孚瑞不动产在2013年下半年就新开了10余家直营门店，总数达到30家，年后准备继续增开两家店。另一家品牌中介三宇和记不动产现有门店19家，年后也有两家店马上开店。

新一轮“跑马圈地”的竞争大幕已经拉开，但这次扩张潮或将不同于以往，品牌中介将凭借标准化服务进一步壮大。而目前济南房产中介也逐渐进入“拼服务”阶段。仅去年一年，多家中介机构在服务提升方面可谓动作频频。为了抢占市场，各中介机构可谓使出“浑身解数”，纷纷打出“诚信”牌。如今的房产中介行业竞争，已不能单纯看谁的店多人多，而是服务水平和品牌美誉度的竞争。

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