我国房地产投资项目中的风险与对策

吴 忠

(东北财经大学 网络教育学院，辽宁 大连 116025)

房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、经济风险、自然风险和国际风险等，笔者认为对房地产影响最大的是不可预见性风险，比如政策风险。随着2008年6月央行的121号文件以及国务院18号文件、国务院4月27日的常务会议，对解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题提出了八项引导和调控措施，并作为当前加强宏观调控的一个突出任务。房地产业界把它称为“国八条”。2009年5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究如何促进房地产健康发展，作为会议成果，旨在控制“少数大中城市房价涨幅”、调整“住房结构”、整顿“房地产市场秩序”的“国六条”出台以来，我国房地产开发企业的开发资金遇到了前所未有的吃紧，其中尤其是一大批中小开发企业面临着更大的融资困难，代表着房地产与银行的蜜月期已过。房价不会大幅下跌，同时也不会大幅上涨。“国六条”出台的一大目的就是巩固2008年宏观调控的成果，加大力度继续控制房价涨幅。这是当前我国房地产消费国情所决定的，如果房价继续大幅上涨，绝大部分人的住房需求得不到解决，势必会影响社会的稳定与发展，这也是政府不愿看到的。

一、房地产项目的投资特点

1.世界经济可能正处于有史以来最大的泡沫之中

按照摩根斯坦利的估计，目前来自房地产、股票和一些商品 (如石油、矿石等)的总价值超过了20万亿美元，相当于全球GDP的50%。这可能是有史以来最高的比例了。过高的房价导致很多问题，它导致一些国家如美国储蓄率过低，美国成为全球最大的高负债国。导致泡沫产生的原因有两点:一是科技进步特别是工厂技术和分销技术的进步大大提高了工业的生产率;二是中国等计划经济国家融入全球经济当中，给发达国家的企业带来了强大的冲击，切断了货币供给与通货膨胀之间的传统联系，加之工厂技术发展使得获取低价劳动力变得更加容易。在传统制造业产品领域，物价下降的压力越来越大。但是货币供给总是要有发泄的领域，在房地产市场，货币供给终于引起了膨胀。当前包括我国一些大城市在内的全球范围的房地产价格上升，引起了房地产需求的扩张，从而带来了大范围的房地产泡沫。房地产业是什么?传统的观念甚至认为其是一个生产性产业。但是真正的生产环节在建筑(港台地区称为“营造”)领域，房地产企业其实几乎什么都没做。所有的价值增值环节，例如产品设计、建筑施工、装修装饰、房屋销售、户籍登记和物业管理等，都分别由供应链的各个环节承担了。房地产企业剩下的，就只有资金和理念了。这与金融业有什么区别呢?所以笔者认为，房地产企业充其量是一个运用资金进行资源整合的管理型、服务型企业，或者说，房地产企业是一个以房屋土地产品为平台的金融企业，是金融服务业的一个衍生行业。从这个意义来说，一个房地产企业如果连融资能力都不具备，是没有资格在这个行业生存的。当前正在进行的宏观调控对房地产企业可谓是一场严峻的考验。从大趋势上看，笔者认为我国房地产大开发、大营造的局面已经过去。主要基于两点原因:第一，对农民利益的保护意味着土地产权在一定程度上的相对回归，靠剥夺农民利益致富的开发模式一去不复返了;第二，国家基于粮食安全和资源环境安全的虽然模糊但异常坚定的政策不会再允许如此规模、如此不计后果的消费性大开发了。

2.外埠地产商及外埠资金进入与本土开发商形成竞争

2006是房地产市场非常残酷的一年，资金政策紧缩、土地大限和银行加息等政策，对规范市场起到一定作用。长建地产总经理许晓民告诉记者，在大浪淘沙的变局中，外埠地产大亨不断进入，无论是对市场激活，还是引导一种品牌力量，都能给购房者带来真正实惠。同时会提高人们珍惜土地资源的意识，刺激房地产市场上一个新台阶。天朗地产董事长孙茵认为，不同的土地取得方式，决定了本土开发商和外埠地产商开发模式的差异。外埠地产商主要靠资金实力竞拍大块“净地”，不愿触及拆迁、补偿等“老大难”问题。而有些本土开发商会长期在旧城改造中做土地文章，更多的是对这个城市、对生于此长于此的土地的挚爱。曲江新区管委会主任段先念对记者说，一个品牌要形成长效，要对市场发展有导向作用，就要追求社会平均利润。只有社会平均利润才是永恒的，房子也是商品，价格必须符合价值规律。言外之意，只有消费者认可的产品，才是市场的真正主导者。随着房地产市场的进一步成熟和规范，市场会选择能真正把握购房者需求、顺应市场且能引领市场发展的企业，而不会管它是本土的还是外埠的。齐昱认为，随着房地产市场的进一步发展，外埠地产商和本土开发商的界限也会变得越来越模糊直至消失，本土开发商要直面市场变革，将自身优势和特色转化成核心竞争力，把产品做好、做出特色，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。孙茵说，市场是非常广阔的，本土开发商可找到各自的赢利方式，不必挤在一个狭小的产品区间拼杀。如果自己的专业能力、生存能力越来越强，产品越做越受市场欢迎，还用惧怕竞争对手的强大吗?外埠地产商进入本土市场后，会让产品“反映和记录”这个时代，而且会考虑地域文化特色、购房者的情感因素与真正需求，因为市场不相信眼泪。正如齐昱所说，“得客户者得市场，得市场者主沉浮”，开发商的一切行为都不能脱离市场而孤立存在，只有真正赢得购房者，才能真正主导房地产市场的发展方向。

二、房地产项目的投资风险来源

1.利率风险

房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加;另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者、经营者带来损失。

2.购买力风险

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不确定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境和消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商带来损失。

3.资金变现风险

资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券变成货币的难易程度是不同的。一般来说，储蓄存款、支票等变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的时间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。

三、应对房地产项目投资风险的对策

1.投资分散策略

房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率、人均收入、储蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。

2.投资组合策略

房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的投资基础上搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如，房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资回报率相对较高，回报率低的投资相对地风险就低一些，如果资金分别投入不同的房地产开发，整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的收益弥补低收益的房地产损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。

3.保险策略

对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失、实现资金循环运动以及保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说，房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当充分考虑房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。

4.做好项目可行性研究报告

我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。2001年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。2003年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容和审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，实事求是，做好大量市场调研，最大程度的规避风险。

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