新型城镇化背景下房地产开发企业转型升级的思考

李克强总理在提到城镇化概念时，提出城镇化的核心是人。只有人们安居乐业，才是新型城镇化的真正目的。中共中央、国务院于3014年3月16日印发《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》把“市场主导，政府引导”作为基本原则，为房地产开发企业参与新城镇建设提供了新的发展机遇。新型城镇化既承载了城市的功能，又承载了旅游、休闲、度假的功能，推进功能混合和产城融合，在集聚产业的同时集聚人口，防止新城区空心化，促进城市经济转型升级，改善营商环境，增强经济活力，扩大就业容量都具有重要的理论意义和现实意义。

新型城镇背景下的房地产开发企业转型升级成因分析

（一）促进基础设施与房地产业联动发展

近几年，国内各大型城市为缓解中心城区人口压力、交通压力，大力发展卫星式新城，天津市也规划了京津、团泊等11个新城规划。为完善基础设施、集约利用土地，近年来政府新增土地集中在配套不足的郊区，在土地出让中捆绑的公建比重越来越大。在规划和土地出让过程中，政府有意推动开发商发展大配套，如引入名校、修建城市综合体甚至引入产业等。同时非住宅用地推出的占比越来越大，“冷热”搭配的“配建”等方式在缓解高房价的同时，促进相对偏远地区的开发以及由此带来的“大配套”的建设无疑优化了土地开发结构。多业态联动开发新型城镇不仅为房地产开发企业带来大量新增需求，也对其开发战略与商业模式产生重要影响，加快了地产开发企业从传统住宅开发向多业态联动开发转型升级。

（二）基础设施大配套带动区域经济发展

中共中央、国务院于3014年3月16日印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，拉开了新的新型城镇化的建设序幕，无疑将对房地产行业产生深远影响，会加剧开发企业在开发战略以及商业模式等方面的不断调整，加之房地产市场的不断变化加剧了房企之间的竞争。限购政策启动以来，在政府的支持下，商业地产被众多房企视为规避风险的最佳选择，很多有实力的房地产开发商纷纷在城市配套服务、电商、金融、农业、社区等跨业领域已经开始布局。一些实力较强的开发商开始以“大配套”带动区域经济发展，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型综合配套相继出现，成为区域的新中心。传统以住宅、商业、写字楼等为主要产品的房地产开发，大型房地产开发企业要从单纯住宅开发商转变为城市综合配套服务商，逐步转向针对服务和持续运营的多业态联动开发。

房地产开发企业转型路径选择

新型城镇化战略的提出和实施，为房地产业进一步发挥服务功能提供了很好的环境和时机，也为房地产业创新和转型创造了良好条件。中国房地产企业要成功转型的根本在于创新，而要完成创新使命则需要做到“创新有道”、“创新有法”和“创新有术”。近年来，工业地产、科技地产、商业地产、旅游地产、养老地产等的发展，为房地产业与现代服务业、新兴产业相互融合、合作共赢找到了共同点，既可服务新型城镇化，又可促进房地产开发企业的转型升级。

（一）积极参与新城镇化建设土地整理

土地整理的总体目标是提高土地利用率，实现土地资源的可持续利用。土地整理作为一种能满足新城镇化建设用地之需，满足人口增长对粮食和土地的需要、促进土地集约利用的方式，解决人地矛盾以及促进经济社会健康发展起着重要的作用。这种地方政府与开发商的双赢模式。对于开发商而言，参与一级市场的土地整理，出资进行土地整理和市政配套的建设，可减少在二级土地市场招拍挂的过程中导致的地价上涨等不确定因素。对于政府而言，借助社会和企业的力量来实现新城镇化建设，可减少地王的出现。

（二）积极参与旅游地产开发

近年来旅游地产投资成为整个中国投资的热点。政策将对文化旅游地产有利好，尤其对三四线城市，甚至更偏远的地区，如贵州和云南等地政府放开了投资市场、土地市场，鼓励大面积开发旅游地产。同时，新型城镇化的背景下，会有一大批旅游小城镇出现，但旅游地产不能简单理解为开发商到旅游地区搞房地产开发与销售，还包括旅游产品的开发、运营、管理和旅游服务体系的建设等一系列内容，需要很强的专业能力，需要开发商引进或培养旅游经营管理方面的高级人才。

（三）积极参与养老地产开发

中国社科院的数据显示，2013年60岁及以上老年人口达到2亿人，人口老龄化加速。其中，生活不能自理的老人总数已超过3700 万人，未来对养老院、养老机构的需求会更加明显。房地产企业应积极参与机构养老设施的建设，还可以开发休闲、养生养老与度假相结合的产品，以满足不同阶层老人的养老需求。在完善硬件设施的同时，要健全配套的养老服务。

房地产开发企业转型过程中应注意的问题

（一）加强产银合作，拓宽融资渠道

随着房地产市场化程度的逐渐提高，房地产行业将更多的和信托、基金、保险资本相结合。从2014年1-4月份全国商品房销售看，商品房销售情况正在考验房地产开发企业的资金承受能力，在国际市场吸收能力下降的同时，国内市场的压力和风险有所上升。强者越强，弱者越弱的分化趋势，将导致房地产市场的洗牌组合将进一步加剧。为保障房地产开发可持续发展，企业发展要活用资本的力量，和金融机构、证券商建立更广泛的合作，有着巨大的发展空间。对于大型房地产开发企业而言，通过入股银行来拓宽融资渠道，短期内是为了财务收益，但中长期则是未来战略转型，在把金融作为房地产开发之外的另一主业的同时，以实现从产品供应商向城市配套服务商的企业转型。

（二）推进精细化管理，降本增效

面对复杂的市场环境，房地产开发企业应不断提高设计附加值和增强售后服务力量，高水平做好前期规划、方案、建筑设计等工作，自主研发适应市场需求的多元化优质产品，要按照节能环保绿色生态的要求来建设。这样一个庞大的体系性系统工程，需要以住宅产业化来作为实现一系列目标的抓手和路径。要把握项目的开发节奏，加强施工进度、安全、质量管理。加快销售速度，增强去化能力，加快销售回款。开拓新的销售途径，以“坐销”、“行销”相结合，挖掘更多潜在客户，不断探索合作模式，丰富开发企业赢利模式。同时，完善企业内控体制建设，推进精细化管理，降本增效，全面提升房地产开发企业产品的竞争力。

（三）做好人才储备工作，提升多业态联动开发能力

房地产开发企业无论是参与新城镇化建设土地整理、还是进行旅游地产和养老地产开发都需要有相关的人才组成专业团队作为支撑，还需要进一步梳理产业链各流程，对土地储备、报建、招标、策划、设计、建设、销售、售后到后期招商经营、物业服务整个流程加以分析，进行业务流程再造，更好地实现精细化和专业化管理，不断提升多业态联动开发的能力。

参考资料

1.李克强.在改革开放进程中深入实施扩大内需战略[J].求是，2012（2）.

2.胡挺.转型背景下房地产企业创新之路[J].中国房地产，2013（1）：17-19.

3.养老地产招拍挂推高成本 每月床租未来超过万元，新华网，2014-05-05，http：//news.xinhuanet.com/house/bj/2014-05-05/c_1110539936.htm.

4.文林峰.产业化是实现新型城镇化的有力抓手[J].中国房地产业，2014（Z1）：200-201.

5.刘志峰.促进房地产业转型发展为新型城镇化服务.中国建设报，2013-07-24，http：//www.chinajsb.cn/bz/content/2013-07/24/content_99051.htm.