原有旧房屋维修管理和改造技术

张秋艳，张 伟

（葛洲坝集团第六工程有限公司，昆明 650000）

进入21世纪，我国人民生活水平得到了大幅度提升，人们对居住的需求已经告别了改革开放之初的简单数量要求，进而转变为差异性、多样化、功能性、智能化的需要，这样的形式就需要我们进行合理的房屋建设和改造，使其更加适合新时期人民群众生产和生活中对住房的各类需要。旧房屋维修、改造和管理是当前一项具有实际意义和现实价值的重要工作，老旧房屋存在着面积狭小、设计思想落后、结构不合理和样式不新颖等综合性问题，因此，必须立足于人民群众的切实需要，以规范的管理手段、有效的维修、科学的改造，将旧房屋改造成结构合理、经济实用、美观大方、功能现代、结构稳定的新型建筑，充分发挥出旧房屋的各类潜在价值。

1 旧房屋维修管理的要点

1.1 旧房屋维修的周期

旧房屋维修周期一般以房屋的不同部位来确定维修周期，旧房屋维修一般围绕屋面排水、水泥砂浆、卷材、水电设备、装饰层等部位进行。一是瓦屋面及外墙的屋面排水部位和粉刷砂浆层在15年左右就容易出现强度和耐水性的降低，因此，对瓦屋面和外墙砂浆层应该在15年左右进行检验，并针对损坏展开相应的维修。二是屋面防水工程的卷材、油毡纸、沥青的性质可以保持5年，因此，屋面防水层的维修周期一般在5～8年。三是水电设备的检修年限一般定在7年。四是外墙装饰、门窗检修、内墙装饰应该以房屋设计的标准为主，一般为6～8年，如果没有相关的要求应该以每5年为一个检查和修理周期。

1.2 旧房屋维修和检查的要点

其一，要建立高度重视旧房屋检修工作的意识，对旧房屋的检查要做到认真、细致和准确。其二，旧房屋检查时对木结构的易腐烂部位、金属构件的易锈蚀部位要加强检验。其三，严禁在维修和检查过程中对旧建筑形成破坏。其四，对于旧房屋建筑结构、屋面和装饰层要重点做好检查和维修。其五，区别对待各类型旧建筑，展开有针对性的检修工作，砖木结构的旧建筑的检修年限为12～15年；砖混结构的旧建筑检修年限为15～20年；钢筋砼结构的旧建筑为20～25年。其六，要确保旧房屋维修和检查的质量，保证旧建筑可以有效提高使用性能和使用年限。

1.3 旧房屋维修的种类

根据旧房屋维修的相关规定，旧房屋维修一般的种类有小修、中修、大修三种方式。一是旧房屋的小修，小修主要针对于旧房屋内部的局部进行修缮和改造，小修的关注点在于房屋内部有关结构、房屋装修、房屋水电设备出现局部、零星、微小的损坏而进行的小修小补服务，小修的要求是及时、迅速，要在短时间内达到住户和用户的正常使用。二是旧房屋的中修，中修是养护大修力量的补充，养护小修力量难完成的中小型工程服务的。要求快进快出工期短，服务点多面广。三是大修，大修是对房屋功能性损坏的综合性维修，并可以在一定范围内改变房屋的结构和功能，进而改造和改善居住者和利用者的生活环境和居住条件。

1.4 旧房屋维修的要点

其一，建立好房屋管理档案，房屋要建立维修档案和建筑物台账。其二，确定旧房屋维修的开工时间，竣工时间，水、电、建筑、结构及其他设备等保修年限，维修部位及次数，等等。其三，接收并管理好建筑工程资料。从竣工验收之日起，列表排序，记录好各分部分项及单位工程承建单位。其四，注明保修单位，保修项目，保修年限，并罗列出有关下次预计维修项目的周期和时间。其五，标定保修条例、保修责任、保修范围，为旧房屋维修工作建立质量保障体系。

2 旧房屋改造与施工的技术关键

房屋维修改造前，确定是大修、中修还是小修，大修、中修必须向设计单位和勘察单位提供原设计图纸及施工隐蔽记录，编写好委托设计任务书，并提出具体要求。房屋改造主要是改善居住条件，增加楼层面积和增加层数。旧房屋改造过程中常见的技术方法有以下几种：

2.1 挑

用挑梁、悬臂梁、牛腿等构件，挑出相应的长度支撑上部结构。

2.2 跨

用简支梁、连续梁跨过原有的建筑物或构筑物等，形成承重结构支撑上部结构。

2.3 包

用钢筋混凝土或钢结构等材料，将原构件包围，增加其原构件的强度和刚度。

2.4 镶

沿原墙或柱镶砌，与原结构连接成整体，支撑新增上部构件。

2.5 贴

由于原建筑构件的强度、刚度有所下降无法支撑上部结构。采用与原墙体相同的材料，进行贴砌，与原构件紧密拉结，形成整体。

2.6 帮

在原梁、墙单面侧壁，用砼或钢结构帮一条简支或连续梁，加强原结构的强度、刚度，支撑上部构件。

3 结语

在旧房屋维修、管理、改造和检查工作中要结合原有的建筑设计，要以结构类型、地基形式和抗震设计为蓝图，组织旧房屋维修、管理、改造和检查人员熟悉情况，掌握要点，以安全施工、文明施工、合理施工等方式确保旧房屋维修、管理、改造和检查的工作质量，以有效的技术运用和扎实的管理工作开发旧房屋的潜在价值。

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