新自由主义化时期的发达国家住房政策演变

赵维树，卢光松

（安徽建筑大学 管理学院，安徽 合肥 230022）

新自由主义化时期的发达国家住房政策演变

赵维树，卢光松

（安徽建筑大学 管理学院，安徽 合肥 230022）

20世纪后30年代为资本主义发达国家住房政策新自由主义化的关键时期，文章分析了该时期发达国家的住房政策演变，内容着重于盎格鲁—撒克逊国家。首先讨论了住房政策新自由主义化的背景，然后从放松住房金融管制、重构住房补贴方式、促进住房自有和分散责任与风险四个方面分析了推动住房领域新自由主义化的具体政策，最后指出住房政策的新自由主义化导致了资本主义国家社会性住房剩余化、贫富差距拉大与风险增加。

住房政策；新自由主义；住房金融；放松管制；社会性住房；剩余化

最近几年国内对我国的住房制度改革是否正在走向新自由主义化争议颇多。2007－2008年中山大学朱亚鹏和中国社科院金融研究所易宪容在香港中文大学中文期刊《二十一世纪》就此展开了小规模论辩［1-3］，2009年易宪容在《管理世界》发文再次论及该问题［4］。2010年住房和城乡建设部政策研究中心钟庭军撰文对我国房地产宏观调控中的新自由主义趋向进行了分析［5］。而Glynn论述新自由主义主导之下西方国家底层人民居住困境的《我们还能住哪儿？》一书中文版的发行更是将此类争议引向大众化［6］。

20世纪后30年是资本主义发达国家住房政策新自由主义化的关键时期，本文主要对该时期发达国家住房政策演变的背景、具体体现与后果进行分析。新自由主义思潮的培育温床主要是英国、美国、加拿大等盎格鲁－撒克逊国家的大学与研究机构，同时，新自由主义社会经济政策的最卖力鼓吹者和最彻底奉行者也主要是盎格鲁－撒克逊国家，因此，本文对新自由主义化时期发达国家住房政策演变的分析着重于盎格鲁－撒克逊国家。

一、新自由主义与住房政策

新自由主义理论体系主要建基于二战之后哈耶克与弗里德曼的系列著作，自20世纪70年代以来新自由主义逐渐从学术界抽象的经济思想演变为主导资本主义国家经济与社会政策制定的理论依据。20世纪60年代末，面对福特式大规模工业生产方式持续下降的利润率和凯恩斯主义福利政策不断恶化的财政危机，主张削减社会福利、弱化政府角色、强化私有产权和自由竞争的新自由主义相继被一些老牌资本主义国家作为战略指导思想，以推进社会各领域的商品化与市场化。90年代，作为新自由主义“政策宣言”的“华盛顿共识”被国际货币基金组织、世界银行等国际组织在发展中国家以及经济转轨国家积极推动，促进了新自由主义在全球的蔓延。新自由主义的尖锐批判者Saad-Filho和Johnston认为“我们生活在新自由主义时代”［7］。

住房问题的重要性一般被认为次于社会保障、教育和医疗卫生问题，而公共住房供给支出数额又相对庞大，因此，在资本主义国家新自由主义化伊始，住房领域的私有化、商品化与市场化即被作为首要目标，以压缩公共财政支出，拉动经济增长。住房领域的变革特别是住房自有的促进，被看作是刺激家庭储蓄积累财富的重要手段，以提高家庭的自我保障能力，试图借此减少普通民众对政府削减退休金、收缩社会保障覆盖面的阻力，从而撬动整个社会福利保障体系的重构。住房兼具消费品和投资品双重属性，使得新自由主义对住房政策的影响远较其他领域深刻。

二、住房政策新自由主义化的背景

20世纪40年代中期至70年代初期，住房在资本主义国家被不同程度地去商品化（decommodification），住房的供给与分配受到政府干预，住房租赁管制被广泛采用，社会性住房（social housing）建设在资本主义国家特别是二战中住房遭受严重破坏的欧洲资本主义国家得到前所未有的强力支持。其中原因主要有三个方面：首先，这段时期凯恩斯主义主导着资本主义国家的经济与社会政策制定，住房被视作有益物品（merit good），住房领域被认为存在严重的市场失灵问题，为实现人人能获得适当的、负担得起的住房，政府的干预被普遍认为是必不可少的。其次，二战之后，社会民主运动蓬勃兴起，要求通过再分配措施减小社会不平等、为贫困家庭提供支持的呼声高涨，迫使政府不得不在住房等民生领域强化自身角色。最后，20世纪五六十年代为资本主义国家经济发展的黄金时期，强劲的经济增长客观上使政府有条件投入大量的资源补贴住房建设，促进住房供给。

到20世纪60年代末，资本主义发达国家住房数量的绝对短缺问题基本缓解，住房供求矛盾不再突出，而经济增长速度趋缓并逐步陷入滞涨困境，于是，成本不断攀升的各种社会性住房计划开始被视为政府财政不必要的负担。

英国政府在二战之后大量投资兴建被称为“议会住房（council housing）”的社会性租赁住房，到70年代初住房短缺问题得到了根本性缓解，以至在部分地区社会性住房的房东发现为空置房找到租住户越来越困难［8］。70年代中期的经济衰退和通货膨胀迫使英国政府向国际货币基金组织寻求贷款以弥补财政收入亏空，在国际货币基金组织的压力之下，英国工党政府采用货币主义政策试图控制公共支出、抑制通货膨胀，从而直接影响了住房政策。1979年上台的撒切尔保守党政府激烈批评了工党政府的大规模财政支出政策，撒切尔政府不认同议会住房的价值，将议会住房与官僚主义和低效率相关联，认为不能对租住户的需求做出及时响应［8］。

自1937年至70年代初，美国通过若干种政府补贴住房建设计划为中低收入家庭提供了累计大约280万套住房［9］。但在70年代早期，有关政府补贴住房设计与施工质量低劣的投诉在美国大量出现［10］，引发了社会对住房建设补贴计划的成本、效益与公平问题的广泛关注。总统尼克松认为住房建设补贴计划以高成本的方式提供了低质量的住房，没有公平地对待处于同等境况的家庭，于1973年宣布暂停大多数联邦补贴住房计划的实施，要求深入检讨国家住房政策［11］。美国住房与城市发展部经过六个月时间的调查，提交的报告认为：政府补贴住房建设计划投入的成本大于产生的效益，包括可观测到的社会效益，尽管可能通过管理措施的改进提高效益，但根本性的低效率与不公平是住房建设补贴计划所固有的［9］。

加拿大是西方主要资本主义国家中最迟引入社会性住房供应计划的国家之一，大部分的社会性住房建设发生于1970－1974年间，加拿大政府对住房的介入一度被其他资本主义国家视作典范［12］。加拿大政府1985年的一份报告认为：政府补贴建设社会性住房计划成本高效率低，社会性住房计划应该只针对最需要帮助的社会群体，而不是普通大众［13］。

新西兰财政部1987年公布的关于政府管理的简报认为：政府决策者在确定住房需求因素等方面同样面临信息获取困难；政府没有能力消除住房市场的不确定性；再分配政策旨在改善人们的福利，但鉴于个人福利组成的复杂性，人们比代表他们利益的公务员更了解自己的偏好，也更能选出合适的消费对象，基于供给的住房补贴政策限制了消费者的选择；竞争的缺乏与目标的多重性使负责社会性住房建设与管理的主要机构新西兰住房公司（Housing Corporation of New Zealand）没有动力改善住房供给的效率与有效性［14］。

三、住房政策新自由主义化的具体体现

资本主义发达国家住房政策向新自由主义方向的转变大多发生于20世纪70年代石油危机爆发之后，少数再分配倾向较强的国家如荷兰、瑞典与新西兰等的住房政策转变则迟至80年代晚期到90年代初期［15-17］。与凯恩斯主义主导时期强调市场失灵形成对比的是，新自由主义化背景下的住房政策制定者强调政府失灵的可能性，推崇市场配置资源的有效性。

新自由主义化时期的住房政策将理性个体消费者置于中心地位，消费者从同质化社会大集体的一员，转变为存在偏好差异的独立自主个体，能理性地按照自己的偏好与支付能力根据市场的供给选择住房。国家不再试图通过再分配措施去商品化住房，不再决定特定个人或家庭的需求并确定应该供给何种类型住房，国家通过住房市场化制度的建设以及对住房补贴方式的调整支持与维护参与个体的主观能动性，通过对市场原则的强化最大化竞争和发展。社会性住房的角色被剩余化（residualization）和最小化，只局限于为没有能力参与市场交易的极低收入群体提供住房福利。

发达国家住房政策的新自由主义化转变主要体现在以下四个方面，这四个方面相互关联，存在一定的重合性，某些情况下互为前提。

（一）放松住房金融市场管制

在20世纪80年代之前，资本主义发达国家的住房金融市场普遍受到高度管制，住房抵押贷款市场一般由专业化抵押贷款机构主导，这些专业化机构享受政府高额资金补贴或税收优惠，在特定区域市场占据近乎垄断的地位。尽管各国管制政策多有不同，但大多包括存贷款利率固定、抵押贷款授信额度限制、按揭成数和偿还期限限制、禁止发放住房抵押消费贷款等［18］。抵押贷款市场管制导致了长期性或临时性的信贷配给，限制了家庭的住房购买能力以及利用物业价格上涨增加消费的能力。

自20世纪80年代初期开始资本主义国家相继放松对住房抵押贷款市场的管制，促进金融中介机构之间的竞争，从而拓宽了抵押贷款的供给渠道，使家庭更容易利用住房权益获取贷款。各国住房金融市场的自由化进程并不整齐划一，也没有统一的模式。英国、美国、澳大利亚、新西兰以及北欧国家的自由化进程相对较快，到八十年代中期基本结束，日本和德国、法国等欧洲大陆国家放松管制的进程较慢［19］。

直到1979年，英国的住房抵押贷款市场几乎等同于房屋信贷互助会（building societies），在1973－1979年期间，房屋信贷互助会占据抵押贷款市场份额平均为83%，1977和1978年甚至占到96%［20］。英国政府给予房屋信贷互助会许多税收优惠，房屋信贷互助会则以卡特尔的形式提供低于市场利率的住房抵押贷款，抵押贷款按照高度保守的借贷标准限量供应［8，21］。1980年英国取消了信贷控制，为普通银行进入住房金融市场铺平了道路，最终导致房屋信贷互助会于1983年废除了利率设置卡特尔。1983年房屋信贷互助会被允许从货币市场借贷资金，1986年出台的房屋信贷互助会法案（Building Societies Act）强调了房屋信贷互助会的自我约束，减少了对准备金比率、利率、首付款等方面的要求，甚至允许房屋信贷互助会股份化为营利性公司。到80年代末，传统的房屋信贷互助会在抵押贷款市场占据的份额已经跌到了60%左右［20］。

20世纪80年代之前，储蓄与贷款协会（savings and loan association，储贷协会）在美国住房抵押贷款市场占据主导地位，管制与税收优惠使储贷协会的业务集中于长期固定利率抵押贷款，但储贷协会的资金来源仅依赖于短期存款，而美联储的Q条例（Regulation Q）严格限制了存款利率的上限，因此当货币市场利率高于存款利率上限时存款会大量流出储贷协会，导致储贷协会无钱可贷［22］。1980年通过的存款机构解除管制与货币控制法案（Depository Institutions Deregula⁃tion and Monetary Control Act）解除了美联储Q条例规定的利率上限，1982年实施的Garn-St.Germain法案则进一步放松了对银行业的管制。管制的过度放松在随后几年引发了储贷协会的普遍危机，导致再度强化监管的金融机构改革、复兴与强化法案（Financial Institutions Reform，Recovery，and En⁃forcement Act）在1989年的出台［23］。1981年里根刚就任总统不久即任命成立总统住房委员会，旨在加强私营部门以促进住房自有［24］。总统住房委员会经调查认为，为满足住房信贷需求，仅依靠高度管制与专业化的贷款机构和单一类型的抵押工具是不够的，住房借贷者应该不受限制地参与货币与资本市场，联邦政策应该创造环境推动住房抵押贷款证券市场的发展，鼓励房利美和房地美作为私营公司运作。住房委员会的建议基本都被1984年实施的二级抵押贷款市场促进法案（Secondary Mortgage Market Enhancement Act）吸收［24］。二级抵押贷款市场将美国的住房市场与全世界的金融市场连在了一起，从而为2008年的世界金融危机埋下了伏笔。

加拿大住房抵押贷款市场的放松管制稍早于其他国家，1967年即取消了贷款利率上限，允许商业银行参与住房金融，到20世纪90年代末期，银行在住房抵押贷款市场所占份额从1970年的10%稳步攀升至55%［25］。澳大利亚与新西兰在20世纪80年代初期废除了信贷控制，1985年取消了大多数利率上限，到80年代末基本移除了银行业准入障碍［19］。

（二）重构住房补贴方式

二战之后资本主义发达国家对住房的补贴主要采取供给方补贴方式。供给方补贴又称砖头补贴，补贴的对象是住房的生产者或供应者，目的在于促进住房的供给，供给方补贴的种类主要有政府直接参与社会性住房建设、为营利性与非营利性住房供给者提供税收减免、信贷风险保证、低于市场利率的建设贷款等［26］。大多数资本主义国家自一战以来陆续实行了住房租金管制，租金管制短期而言具有明显的再分配效应，长期来说会导致租赁住房供给不足，而供给方补贴对于维持二战后高水平的租赁住房建设投资起到了重要的作用。

由于供给方补贴方式被认为效率低下，影响了公平竞争，扭曲了市场，住户处于被动从属地位，缺乏选择权，所以从20世纪80年代开始逐渐为需求方补贴方式所取代。需求方补贴是将住房补贴以现金或类似于现金的形式直接提供给需要帮助的家庭，受补贴家庭从市场上根据自己的偏好选择住房，支付市场水平的租金①。在不少西方国家，需求方补贴是在政府试图解除租金管制、使租金恢复到市场实际水平时所引入的，以保证在租金快速上涨的情况下低收入家庭的租金收入比仍维持在合理的范围内。在市场经济条件下，需求方补贴被认为能增加透明性和有效性，促进市场交易。1993年，世界银行明确推荐应该转换到需求方补贴，增加补贴的透明性与针对性，去除公共住房建设补贴、隐性补贴和扭曲价格的补贴以及租金管制［27］。

英国自1914年开始对包括私人租赁住房在内的所有租赁住房进行租赁管制，1977年的租赁法案（Rent Act）更是进一步强化了管制强度，但从1980年住房法案（Housing Act 1980）开始保守党政府逐渐放松了住房租赁管制，1988年住房法案解除了租金限制，新租赁合同可以根据市场情况约定租金。另一方面，由于中央政府大幅度削减了给予地方政府和住房协会（housing association）的住房建设与维护经费，使得地方政府和住房协会不得不上调社会性住房的租金以弥补运作成本。与租赁管制放松和供给方补贴削减相对应，英国相继出台了1982年社会保障与住房福利法案（Social Secu⁃rity and Housing Benefits Act 1982）、1986年社会保障法案（Social Security Act 1986）等法案，采取与收入相挂钩的方式对私人住房和社会性住房租住户的租金支出进行补贴，住房福利被纳入社会保障体系。在1975年80%以上的住房补贴是促进社会性住房建设的供给方补贴，到2000年85%以上的住房补贴是弥补低收入家庭住房支出的需求方补贴［8］。在2009/10财年需求方补贴的主要组成部分住房福利（Housing Benefits）计划支出达到200亿英镑，英国16岁以上成年人中的接近10%接受住房福利计划补贴［28］。

美国于1974年实施的住房和社区发展法案的第8条（Section 8 of the Housing and Community Development Act of 1974）结束了过去约40年几乎完全依赖供给方补贴的住房政策［29］，标志着住房政策开始向供给方补贴和需求方补贴相结合的方向发展。1982年总统住房委员会提交的报告建议加强主要依靠现有住房市场满足低收入家庭住房需求的面向消费者的住房补贴计划［24，29］，于是，自1982年开始住房政策加速偏向需求方补贴。1998年立法将第8条计划更名为住房选择代金券（Housing Choice Voucher，HCV）计划，新代金券被直接发放给租住户。2008年联邦政府对租房者的补贴总计约460亿美元，其中85亿美元是通过HCV计划直接补贴给租房者［30］。HCV计划是鼓励租房者流动的有效手段。

进入20世纪80年代中期加拿大联邦政府开始削减社会性住房建设支出，1993年新一届政府上台后不再为社会性住房提供建设资金［12］。目前联邦政府没有单独的住房福利政策，大多数省也没有［31］，但在省与地方政府社会救助计划中一般有专门的居住补贴内容［32］。

从1986年开始澳大利亚联邦政府逐渐减少支付给州政府的公共住房建设资金，自1983年开始联邦政府扩大了于1958年首次设立的房租补贴计划［33］，1997/98财年房租补贴计划支出与1984年相比增加了约四倍［34］。

新西兰于1992年实施的住房重构法案（Housing Restruc⁃ turing Act）根本性地改变了对住房的管理与支持方式，供给方补贴被更具有普遍性的需求方补贴——居住补助（Accom⁃modation Supplement）所取代［35］。

（三）促进住房自有

新自由主义推崇以市场原则解决社会政策问题，拥占性个人主义以及私人财产权至上是其核心思想之一，个人所有制被神圣化为自主与责任的象征，认为个人所有制能约束政府权力、保障个人自由，比保姆式国家更能促进经济繁荣。拥占性个人主义和个人所有制为20世纪80年代资本主义国家私有化公有住房与促进住房自有提供了合法性理由。

于1979－1990年执政的撒切尔政府一直不遗余力地推进所谓财产拥有民主制（property-owning democracy），通过公有住房私有化等措施促进住房自有。其中最激进也最具象征性的措施是在1980年住房法案中引入的“购买权（Right to Buy）”政策，该政策允许议会住房的租住户以较大的折扣购买所住房屋，在1980-1986年间，累计超过200万套议会住房被销售给租住户［33］。撒切尔政府对住房金融市场的放松管制使更多家庭得以通过住房抵押贷款实现住房自有，而1983年抵押贷款利息税减免政策的调整则进一步为贷款购房提供了经济上的激励。另外，以共享产权形式为主的各种低成本住房自有计划帮助了部分低收入家庭拥有私人产权物业。

美国近80年来的联邦住房政策一直以住房自有为基础［30］。在强调削减财政预算支出的20世纪八九十年代，美国社会性住房建设计划经费被大幅削减，但支持住房自有的大部分财政措施基本被保留［36］，联邦个人所得税法一直为住房自有者提供极为优惠的税务处理，如抵押贷款利息税减免、销售自住住房资本收益税减免、不动产税减免等。自20世纪90年代初期以来，美国住房政策的主题是促进少数族裔和低收入家庭的住房自有，比尔·克林顿与乔治·布什在担任总统期间均强力推动房利美和房地美以及联邦住房管理局支持扩张向这些家庭的抵押借贷［30，36］。

与美国相似，加拿大的住房政策一直偏向于住房自有。Hulchanski认为，从20世纪80年代中期开始，加拿大的住房政策比以往更将住房自有置于优先地位［37］。1992年联邦政府设立了首套房贷款保险计划（First Home Loan Insurance Pro⁃gram）与住房购买者计划（Home Buyers’Plan）促进住房自有，这些暂时性措施后来均被转变为长期性政策。

在新自由主义化背景下，澳大利亚官方宣称住房仅是一种普通商品，没有必要给予特殊对待［38］，在1986年放松金融管制之后，废止了传统的对购房者的金融支持。

新西兰1992年住房重构法案的实施使政府开始私有化公共住房，但2000年通过的住房重构法案修正案制止了公共租赁住房的继续销售［35］。

（四）分散责任与风险

在凯恩斯主义主导时期，资本主义国家的经济与社会政策强调统一计划和协调，尽管程度有差别，但中央政府在住房的建设、分配与管理中大都扮演着重要的角色。在强调独立、自治、效率和灵活性的新自由主义化时期，各国中央政府纷纷下放权力，削减支出，分散责任与风险，地方政府和非营利组织逐渐承担起住房保障的任务。

英国住房协会源于维多利亚时代的慈善信托，直到20世纪80年代，住房协会在英国社会性住房供给方面仅扮演边缘性角色。1988年住房法案对住房协会筹措资金放松了管制，将住房协会定义为非政府组织，因而可以像普通私营企业一样借贷与投资。从1988年起，英国政府逐步将议会住房的所有权大量转让给住房协会，以改善社会租赁住房供给的效率和响应性［39］。大规模的资产重组与住房协会的准商业化运营，一方面使住房协会成为公共租赁住房的最主要供给者，另一方面彻底改变了社会性住房的管理架构和风险分配。

从20世纪30年代到70年代中期，美国几乎所有的住房计划均由联邦政府设计、筹资与实施，联邦政府设定建造标准、租金水平以及申请入住条件等涉及公共住房的各个细节，州与地方政府仅负责具体执行，选择余地极小［40］。自20世纪70年代中期联邦政府设立第一个一揽子拨款计划以来，各级地方政府对于如何制定和执行住房政策与计划越来越拥有自主权。从20世纪80年代开始国会逐渐认识到地方政府比联邦政府更了解当地的住房实际，比国家住房与城市发展部更能有效地提供住房，因此住房政策更多是通过一揽子拨款和税收抵免等方式赋予地方政府决策权［41］，其中最为重要的有1986年设立的低收入住房税收抵免计划（Low Income Housing Tax Credit program）和1990年设立的住房投资合作计划（HOME Investment Partnerships program）等。另一方面，20世纪80年代以来联邦政府大幅削减了联邦住房支出，迫使地方政府和社区发展公司以及其他各类非营利组织不得不承担起责任创造性地解决当地的住房需求问题。非营利组织已累计为中低收入家庭提供了约150万套住房，地方政府和非营利组织目前在住房方面的支出每年超过200亿美元［40］。

在1996年3月的联邦预算中，加拿大政府宣布将联邦社会性住房计划的管理移交给省和特区政府，从而结束了50年来联邦政府对社会性住房计划的直接参与［37］。尽管联邦政府仍然通过加拿大按揭与住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation）等机构在促进住房自有方面发挥影响，但不再为解决住房需求提供新的资金。

四、住房政策新自由主义化的后果

新自由主义深刻影响了资本主义国家社会经济政策的各个方面，但住房领域的商品化、市场化和金融化的程度远超教育、医疗卫生和社会保障等其他民生领域。住房政策的新自由主义化具有明显的路径依赖性，其形式、范围和节奏取决于各国过去的住房政策模式与福利制度安排，取决于不同利益群体之间的博弈。

新自由主义化的住房政策将住房视作普通商品，强调住房的货币与经济价值以及市场可交换性，强调住房自有的财富积累作用。直到2008年世界金融危机的爆发，资本主义发达国家的住房政策和金融政策一直在加速住房的金融化，将抵押的物业加速转变为完全商品化的可交易的证券化资产，一直是在强化资本主义国家日常生活的交换关系和金融化。

住房政策的新自由主义化一定程度上提高了经济效率，但同时也严重侵蚀了住房的社会功能。住房市场是作为利润最大化的工具，还是作为人人能获得适当的、负担得起的住房的实现途径，这二者往往是相互冲突的，而不是互补的［42］。

（一）社会性住房剩余化

新自由主义化的住房政策大幅度削减社会性住房建设与维护补贴支出，同时不遗余力地推动住房自有，导致社会性住房的角色严重剩余化，社会性住房逐渐沦落为最低收入家庭不得已的居住选择，社会性住房不再像过去那样被认为是追求社会融合与社会平等的象征，租住社会性住房已成为在现代消费社会竞争失败的标志。

资本主义国家收入差距的扩大加剧了居住条件和居住环境的两极分化，而最低收入群体集中居住于社会性住房，则进一步恶化了居住空间的隔离分化，使社会性住房租住者产生强烈的不被主流社会接纳的隔离感和失落感，从而易于引发反社会行为。事实上，不少社会性住房集中区已成为街头斗殴、吸毒贩毒事件的高发地。

（二）贫富差距拉大

新自由主义化的住房政策通过金融、税收等刺激措施鼓励家庭购买投资住房储蓄财富以建设基于资产的福利社会，试图借此提高居民的自我保障能力，住房市场的放松管制特别是住房金融市场的放松管制，则为私人资本利用金融杠杆快速积累财富提供了便捷途径。

但完全自由化的住房抵押贷款市场大都采取基于风险的定价方式来分配信贷资源，不同家庭参与市场交易的机会和利用金融杠杆的能力存在很大差异，具有稳定工作、较高收入和较多家庭资源支持的购房者在交易中占据优势的博弈地位，可以享受更低的首付和更优惠的利率，而就业不稳定且缺少家庭资源支持的低收入购房者不得不面临歧视性的高首付要求，也不得不付出更高的利率。因此，强调住房资本品属性的新自由主义化的住房政策，扩大了不同收入阶层的财富差异，加剧了相对贫穷问题。

（三）风险增加

住房金融市场管制的放松打破了传统专业化抵押贷款机构的垄断，拓宽了抵押贷款资金供给渠道，废除了保守审慎的借贷标准，放贷机构之间的激烈竞争导致借贷门槛放低，最高按揭成数提高，甚至超过百分之百。因此，新自由主义化的住房金融市场使购房者比以往更容易获得抵押贷款，也可比以往借得更多，在提高购房者即期支付能力的同时，使购房者承受了更大的风险，房价下跌会负资产化高杠杆贷款购房者，利率提高和就业市场不景气则容易引起置业者无力偿还按揭贷款，导致住房被放贷机构没收。

住房抵押贷款的证券化为住房金融市场提供了巨额的流动性，也为放贷机构转移贷款风险提供了途径，从而强化了贷款资格审核过程中的道德风险问题，提高了整个金融体系的系统性风险。2008年的美国次级抵押贷款危机即是代价高昂的例证。

注 释：

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［2］易宪容.与朱亚鹏商榷——中国房地产市场发展模式之我见［J］.二十一世纪，2008，105：112-116.

［3］朱亚鹏.市场转型背景下的中国住房政策——回应易宪容［J］.二十一世纪，2008，106：132-135.

［4］易宪容.中国住房市场的公共政策研究［J］.管理世界，2009（10）：62-71.

［5］钟庭军.警惕房地产宏观调控中的新自由主义趋向［J］.宏观经济研究，2010（3）：18-21.

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The Evolution of Housing Policy in Developed Countries during the Period of Neoliberalization

ZHAO Wei-shu，LU Guang-song
(School of Management，Anhui Jianzhu University，Hefei 230022，China)

The last three decades of the 20th century were the critical period for neoliberalization of housing policies in devel⁃oped capitalist countries.The paper makes an analysis on the evolution of housing policies in developed countries during this pe⁃riod，with emphasis on Anglo-Saxon countries.Firstly，it discusses the background of neoliberalization of housing policies. Then it carries out a study on the specific policies to promote neoliberalization of housing policies from four aspects：deregulat⁃ing housing finance，restructuring housing subsidies，promoting homeownership and decentralizing responsibilities and risks. Finally，it points out that neoliberalization of housing policies results in residualization of social housing，widening gap be⁃tween rich and poor，and intensifying risks in capitalist countries.

housing policy；neoliberalism；housing finance；deregulation；social housing；residualization

F120.4

A

1007-5097（2014）06-0142-06

10.3969/j.issn.1007-5097.2014.06.026

2013-11-12

教育部人文社会科学研究一般项目（10YJA630074）；安徽省教育厅人文社会科学重点研究基地重点项目（SK2013A043）

赵维树（1963－），男，安徽六安人，讲师，双学士，研究方向：房地产开发与管理；卢光松（1972－），男，安徽庐江人，教授，博士，研究方向：不动产政策与制度。

张 青］

●理论述评