论中国城镇住房自有率与住房保障的关系

顾书桂

（上海社会科学院 部门经济研究所，上海 200020）

论中国城镇住房自有率与住房保障的关系

顾书桂

（上海社会科学院 部门经济研究所，上海 200020）

居住是劳动力再生产的基本需要，是一种刚性需求，必须予以满足。购买住房所有权是满足居住需求的一种方式，但不是所有的消费者都有足够的支付能力购买商品化住宅。中国城镇极高的住房自有率完全是中国城镇住房保障滞后的结果，降低中国城镇住房自有率有赖于中国政府扎扎实实推进住房保障工作。由于中国各地情况不同，城镇的住房自有率不宜硬性规定，但各地住房保障水平必须有统一标准。

住房自有率；住房保障；劣质土地财政；住宅投资

住房自有率是国际上考察居民居住条件的一项常用指标，其含义是指居住在自有产权住房内的家庭户数占全部家庭户数的比例。由于住房需求是刚性需求，在不考虑其他因素的情况下，一个显而易见的结论是，住房自有率越高，存在住房问题的家庭户数越少，住房问题的严重程度越轻，该地的住房保障状况越好，反之则反是。正因为这样，住房自有率经常成为住房保障部门用来炫耀自己工作业绩的指标。[1]然而需要指出的是，任何一种指标都有一定的应用前提，因而都具有一定的局限性，如果脱离中国住房市场与住房保障的基本国情单独谈一个住房自有率指标是没有任何意义的。本文拟从住宅市场与住房保障的基本原理出发，阐述住房自有率与住房保障的互动关系，认为中国过高的住房自有率是中国住房保障状况落后的体现，伴随着中国住房保障工作的切实推进，中国过高的住房自有率必然有一个大幅回落的过程。

一、住房市场、住房需求与住房自有率

在市场经济条件下，住房市场通常由优质住宅市场与普通住宅市场两部分构成。由于住宅供给主要取决于住宅地基的供给，在市场充分竞争的情况下，住宅价格的决定主要受住宅地基供给的影响。具体而言，优质住宅的供给弹性较小，优质住宅价格主要取决于市场竞购能力的变化，市场竞购能力越强，优质住宅价格越高，反之则反是；普通住宅的供给弹性较大，普通住宅价格比较平稳，且基本稳定在生产价格的水平上。因此，不考虑其他因素，仅从价值增殖角度出发，具有投资价值的只能是优质住宅，普通住宅是没有投资价值的，除非周边自然环境和社会环境发生变化导致普通住宅的性质发生变化，即一般情况下，住宅投资需求指向的是优质住宅而不是普通住宅。[2]如果从满足居住需求角度出发，优质住宅和普通住宅无疑都是能够满足居住需求的，差别在于优质住宅可以程度不等地满足所有的居住需求，而普通住宅只能满足基本的生存和发展需求，至少不提供享受的居住需求。这意味着当居住需求（生存和发展需求）存在刚性时，满足居住需求的主体无疑是普通住宅而不是优质住宅，因为普通住宅供给弹性理论上很大，只有普通住宅有足够的供应量满足所有人的刚性居住需求。

商品化住宅满足刚性居住需求一般通过两个途径，即财产权购买和市场租赁。在均衡的住宅市场上，通过市场租赁满足刚性居住需求的成本高于通过财产权购买满足刚性居住需求的成本。因为房屋租赁对出租人而言，不仅包括交易成本，也包括闲置成本；对承租人而言，除交易成本外，还有不断的环境适应成本，所有这些成本最终都要叠加到承租人身上。[3]通过财产权购买满足刚性居住需求，最大的不足是住房供给能力未来某个时段会出现闲置或地点的错配，导致其他方面的必要支出受到限制。因此，当需要长期居住在某一特定地区时，消费者通常出于降低成本的考虑，尽可能选择财产权购买的方式来满足居住的刚性需求；当居住地点、居住时间具有很大不确定性时，消费者为了避免住房供给的时间闲置或地点错配，一般会选择市场租赁的方式来满足居住的刚性需求。总体而言，无论是财产权购买还是市场租赁，都是成本权衡、市场选择的结果，本身并没有优劣与高下之分，所谓住房拥有率也完全是一个市场条件下利弊权衡的产物。

住房自有率之所以受到较多的关注，主要与住房作为一种财产存在形式所具有的保值增殖属性有关。与成熟的住宅市场不同，在一个迅速发展的并且仍有相当发展潜力的住宅市场上，优质住宅市场价格会因为市场竞购能力的增加而不断上升，普通住宅会因为周边自然环境和社会环境的改善变性为优质住宅从而也出现财富效应。优质住宅的财富效应通常会引发优质住宅的投资行为，客观地说，优质住宅出现财富效应本身是一种经济现象，也正因为财富效应的存在，优质住宅才可能成为投资对象。因此，优质住宅的财富效应应该充分加以利用，应该鼓励人们投资优质住宅，购买优质住宅的财产权。但优质住宅的财富效应如果利用不当，极有可能引发优质住宅投机热潮，出现财富泡沫，这种财富泡沫的形成、发展以及破灭会扭曲住宅经济和国民经济的正常秩序，所以在发展中的住宅市场上，对优质住宅的财富效应要进行严密监控，需要避免将优质住宅的投资热上升为优质住宅甚至所有住宅的投机热。

二、住房保障与住房自有率

商品化住宅的自有率受制于消费者的市场支付能力。对优质住宅而言，优质住宅市场价格的形成本身是市场竞购的结果，因此优质住宅消费者并不缺乏优质住宅的市场支付能力，商品化优质住宅的自有率几乎是百分之百。当然这并不排斥有些优质住宅并不进入市场，其财产权仍然归消费者所有；也不排斥有些优质住宅进入市场，其财产权仍然不归消费者所有。对普通住宅而言，其市场价格在市场充分竞争条件下围绕生产价格上下波动，因此普通住宅的自有率取决于消费者是否有接近于生产价格的市场支付能力；如果普通住宅的供给因为人为因素出现刚性，价格也呈现不稳定的上升趋势，则具有普通住宅市场价格支付能力的消费者人数必定会随之减少，普通住宅的自有率也会随之下降。可以肯定的是，普通住宅市场价格的形成越具有充分竞争的性质，普通住宅的市场价格越接近生产价格，商品化住宅（包括优质住宅）的自有率就越高，并在一定的住房自有率和住房出租率之间达到均衡状态。

然而，商品化住宅的价格构成性质决定了购买商品化住宅的普通消费者比重并不会很高，或者说，并不是所有普通消费者都能有足够的支付能力支付普通住宅的商品价格。对大多数普通住宅消费者而言，他们的收入来源主要都是依靠工资，而工资是劳动力顺利再生产所需要的消费资料的价值，工资在通常情况下是没有剩余的。工资的这种性质决定了普通住宅消费者有足够的支付能力支付普通住宅的市场租金，但没有足够的支付能力支付普通住宅所有权的市场价格，因为普通住宅所有权的市场价格是普通住宅使用价值存续期间普通住宅市场租金的资本化，而普通住宅消费者支付普通住宅市场租金的时间段与普通住宅使用价值存续期间是完全不同的两个概念，即普通住宅使用价值存续期间要大大长于普通住宅消费者劳动力再生产所需要的时间。[4]普通住宅所有权的市场价格与普通住宅消费者的市场支付能力之间的差额是普通住宅消费者不能拥有普通住宅所有权的基本原因，并且普通住宅市场价格越是在上方偏离普通住宅的生产价格，普通住宅所有权市场价格与普通住宅消费者市场支付能力之间的差额越大，商品化住宅（包括优质住宅）的自有率越低。从这种角度讲，缺乏足够偶然性收入的中低收入普通消费者通常是买不起商品化住宅的，尽管这并不排斥他们通过借债或者挪用其他支出的形式暂时性地拥有商品化住宅，但拥有商品化住房的财产权通常不是普通消费者的主动选择。

劳动力价值不能得到完整实现是市场经济条件下政府提供住房保障的基本原因。劳动力价值不能得到完整实现可以体现在各个方面：由于传统农业中劳动报酬与现代化大生产脱轨，新进城市民的积累明显处于较低水平；先天或后天原因导致普通住宅消费者的劳动能力全部或部分丧失，这部分消费者的收入会大大低于一般消费者的工资水平；由于个人或社会原因，普通住宅消费者没有能够获得必要的就业机会而处于失业、待业或不完全就业状态；由于主观或客观原因，就业单位的经济效益滑坡难以按照正常水平给职工发放工资等。如果加上普通住宅供给方面的人为原因导致普通住宅市场价格大大高于生产价格水平，则住房保障的重要性和必要性就显得更为突出。政府提供住房保障的方式很多，如政府以租金补贴的形式让消费者自己到市场寻找房源、政府直接向消费者提供低租金住房、政府以政策优惠鼓励投资提供低租金住房等。其中，政府提供产权型保障住房是成本最高的一种政府住房保障方式。政府提供产权型保障住房可能基于政府提供公共租赁住房的运行效率太低，以至于产权型住房保障的提供成为一种次优选择；也可能是非经济原因使得政府提供产权型保障住房成为一种必要；或者政府有足够的财力为中低收入消费者提供财政补贴，以使他们能够买得起产权型保障住房。总之，不管什么原因，政府提供产权型保障住房是一个客观存在，它确实也在一定程度上提高了住房的自有率。

三、中国劣质土地财政下的高住房自有率

中国住房自有率无疑是很高的。根据王志平的研究，1900～2000年的100年间，美国居民住房自有率才由 46．7%缓慢上升到 67．4%，2006年则为68．8%。[5]由美国2007年爆发的次贷危机可以看出，美国为了达到如此高的住房自有率已经付出了惨重的代价。[6]与中国相比，美国的住房自有率其实并不算高。根据束克欣的研究，中国城市居民住房自有率当时就已经接近82%。[7]根据王保安的研究，中国城镇居民住房自有率已经达到89%。[8]因此，中国的城镇住房自有率不是很高，而是过高。然而，过高的城镇住房自有率似乎不能满足中国城镇居民的刚性居住需求，如果市场支付能力允许，中国城镇住房自有率大有直达100%的势头。仔细分析不难发现，中国城镇住房自有率的提高是中国住房保障落后的结果，是劣质土地财政迫使消费者将财产权购买作为满足自己刚性居住需求的唯一选择。

首先，中国住宅市场是典型的发展中市场，对投资资本具有很强的吸引力。发展中住宅市场最大的特点是住宅市场的规模不断扩大，住宅的自然环境和社会环境不断改善，从而无论是优质住宅还是普通住宅对投资资本都具有极强的吸引力。中国无论是国土面积还是人口规模、经济规模在发展中国家都是最大的，在经济发展速度名列金砖国家前茅的同时总体经济发展水平还不是很高，在此基础上形成的住宅市场对国内外投资资本的吸引力之强由此可见一斑。盈利前景广阔的中国住宅市场客观上为中国城镇住宅商品化政策提供了无与伦比的推动力，中国城镇住宅商品化建设也取得了极为丰硕的成果。1999～2010年，中国施工住宅建筑面积从1998年的 167600．8万平方米上升到 2010年的492763．6万平方米，其中商品住宅占全部住宅的比重由1998年的21．6%上升到2010年的63．9%，城镇商品住宅建设在其中发挥了关键的作用。[9]

其次，劣质土地财政加剧了中国住宅市场的投机色彩。根据中华人民共和国国土资源部《2011中国国土资源公报》，2001～2011年全国主要城市地价监测情况显示，在综合、商业、居住、工业四种地价中，居住地价的上涨幅度几乎一直领先于其他地价的上涨幅度。[10]另一方面，早有研究显示，1997～2007年，中国经济适用住房平均销售价格由1097元/平方米上升到1754元/平方米，上升60%，超过同期别墅、高档公寓39%的涨幅，后者由1997年的5382元/平方米上升到2007年的7471元/平方米。[11]这说明，中国的土地财政不仅主要依赖住房用地，而且主要依赖普通住宅用地。在劣质土地财政政策推动下，普通住宅市场价格具有明显的刚性，只上不下，与优质住宅市场价格具有高度弹性相比，无疑风险更小，更受投资者青睐。只不过这种价值增殖建立在政府管制基础上，不具有实实在在的市场购买力的支撑，因而只是一种投机价值。由于具有投机价值的普通住宅数量远远大于具有投资价值的优质住宅数量，因此中国的住宅市场与其说是一个投资市场，不如说是一个投机市场。

再次，劣质土地财政迫使中低收入消费者只能通过住房财产权购买的方式满足刚性居住需求。在中国住宅市场上，优质住宅市场与普通住宅市场的相互关系已经被彻底扭曲，价格差异已经不是优质住宅与普通住宅差异的简单体现，优质住宅市场的发展不再相对独立于普通住宅市场的发展，而是呈现一种齐头并进的特征：优质住宅市场价格的上涨为普通住宅市场价格的上涨提供了新的空间，普通住宅市场价格的上涨又进一步推动优质住宅的市场价格上涨，从而使得中国住宅市场价格的普涨与中国城镇住房问题的严重程度成正比。理论研究证明，由于住宅需求弹性的存在，政府垄断的普通住宅市场价格离生产价格越远，政府提供住房保障的净成本越高。[12]换句话说，住房保障与劣质土地财政是不可兼得的，劣质土地财政的存在必然意味着政府住房保障职能的丧失。由于生存和发展的居住需求是刚性需求，是劳动力顺利再生产的基本需要，在政府不提供或几乎很少提供住房保障的前提下，消费者就只能选择购买商品化住宅财产权的方式来满足自己的刚性居住需求。

最后，似有实无的住宅市场宏观调控使中低收入消费者彻底丧失了对政府提供住房保障的信心以及商品房价下降的预期，也使中国城镇的住房自有率上升到极限。中国住宅市场宏观调控开始于2003年，但十年来中国住宅市场价格只涨不跌，而且普通住宅市场价格的上涨一马当先，这样的住宅市场宏观调控显然是有名无实的。伴随着商品房价上涨带来的城镇住房问题，政府提供的公租房租金居然不是以劳动力价值为基础，而是以市场化为基本原则，这意味着政府的公租房保障供给完全是一种无效供给。[13]既然成本最低的公租房供给都是一种无效供给，则廉租房和经适房等成本较高的住房保障供给即使有一定的成效，其规模也是非常有限的。在这种情况下，中低收入消费者的收支已经不可能进行长期规划，而只能选择短期行为，即为了短期的刚性居住需求得到满足，不惜牺牲长远的劳动力顺利再生产，不惜挪用劳动力再生产的其他刚性支出，不惜过度借债和“挖肉补疮”，从而在短期内将中国城镇住房自有率推到最高点。

由此可见，中国城镇极高的住房自有率是中国缺乏住房保障和住房保障名不符实的体现，是中国中低收入消费者被动选择的结果。所谓中国城镇消费者“以住房购买消费为主，不仅助长房价畸高，而且影响保障房体系良性发展”[8]完全是颠倒因果的说法。因为中国房价畸高主要体现为普通商品房价过高，这是中国劣质土地财政恶性膨胀的结果。劣质土地财政与住房保障缺失是一体两面，政府不能提供住房保障，中低收入消费者只能自己买房保障，所以不是购房消费影响住房保障，而是缺乏住房保障迫使消费者买房自己保障。事实上，如果继续政府目前的住房保障模式，可以预期中低收入消费者在市场化租金的盘剥下只能实现劳动力的萎缩再生产。[14]

四、住房自有率的回落有赖于中国住房保障工作的扎实推进

既然中国城镇极高的住房自有率是中国城镇住房保障滞后的结果，则降低住房自有率只能依赖中国城镇住房保障制度的完善。考虑到住房保障缺失与劣质土地财政是一体两面的关系，完善中国的城镇住房保障制度首先就必须遏制劣质土地财政，否则中国城镇住房保障制度即使建立起来，也将是有名无实或名不符实的，难以在中国城镇有效发挥住房保障的作用，而降低城镇住房自有率也就成为一句空话。当前中国城镇推进住房保障工作需要特别注意如下几个问题：

首先，坚持实事求是的科学态度，认清中国城镇住房问题恶化的根源在于劣质土地财政。科学的理论是正确行动的指南，错误的观念必然导致错误的决策。1998年中国城镇住房体制改革以来，政府应该提供住房保障的思想始终没有丢弃，但由于政府对自身的运作效率估计过高，对既得利益集团的阻挠估计不足，对住宅市场的运行机制和运行规律掌握不准，以致政府提供住房保障的思想越来越难转化为切实的行动。中国高房价的根源从房地产开发商到山西煤老板、温州炒房团，再到丈母娘、分税制，最后以没有国家不是土地财政来搪塞。[15]其实，中国城镇的住房问题关键不在于是不是土地财政，而在于它是劣质土地财政，即将政府财源集中在中低收入消费者刚性需求的普通住宅上，普通住宅的价格不是由生产价格决定，更不是由政府进行财政补贴，而是由政府垄断定价在普通消费者难以承受的高水平上。显然如果不消除这种劣质土地财政，中国城镇的住房问题难以缓解，城镇的住房保障工作也无从谈起，而要遏制这种劣质土地财政，首先就要承认它的存在。

其次，完善社会主义政治体制和经济体制，坚决剥离与劣质土地财政捆绑在一起的政府利益。劣质土地财政的要害不在于它对政府财政收入的贡献有多大，而在于它的存在违背了市场经济条件下财政收入的基本原则，即支付能力原则，对国民经济的良性运行有害无益。我们不能否认劣质土地财政可能对地方政府财政收入贡献很小，可能很大一部分变为房地产开发商的暴利，变成住宅投机者的巨额利润，通过寻租渠道变为政府官员及其相关利益者的灰色收入，但我们也不能否认，中国城镇土地实行国有制，如果没有政府对土地所有权的垄断，没有劣质土地财政作为原动力，那么后续房地产开发商暴利、全民炒房、住房问题恶化即使难以避免，程度也会轻得多。劣质土地财政不仅导致了严重的经济问题，同时也反映我国的政治体制存在严重的缺陷。中国应该以劣质土地财政的治理为契机，加快完善中国的社会主义市场经济体制和社会主义民主政治，避免劣质土地财政的类似问题在其他领域再现。中国各级地方政府与劣质土地财政捆绑的利益规模也许并不是很大，但我们决不能因此低估既得利益集团对政府推进住房保障工作的破坏力量，过去十多年中国住宅市场宏观调控屡调屡败、住房保障工作进展缓慢就已经证明了这一点。

再次，建立规范的住宅市场体系，充分发挥优质住宅的收入再分配作用，在普通住宅的基础上完善中国城镇的住房保障制度。1998年中国城镇住房体制改革的核心内容就是城镇住宅的商品化，这意味着城镇住宅要借助市场机制提高生产效率和分配效率，从而实现住宅经济资源的优化配置，意味着中国城镇住宅市场的发展要遵循客观规律，既要培育优质住宅市场，又要培育普通住宅市场，优质住宅面向中高收入消费者，发挥社会收入再分配的功能，普通住宅面向中低收入消费者，发挥住宅的社会稳定功能，相应地，政府履行住房保障职能，也只能建立在普通住宅市场的基础上。目前，中国的住宅市场体系明显残缺不全，优质住宅不优，普通住宅不普通，各自的收入再分配和社会稳定功能发挥也紊乱不堪，[16]房产税的征收目前连住宅税的经济性质都没搞清楚，[17]因此伴随着劣质土地财政的治理，中国势必要回归住宅市场的本来面目，重建住宅市场的完整体系，充分发挥住宅市场各个子系统的应有功能。

最后，中国城镇住房自有率的降低是市场选择的结果，政府只能顺势而为，行政强迫必然适得其反。中国城镇目前极高的住房自有率是中国现实政治和经济体制下全体消费者自主选择的结果，因而具有极强的刚性。极高的城镇住房自有率对中国政治、经济和社会生活各方面带来了很多消极的影响，改变这一局面需要中国各级政府有足够的耐心和坚韧不拔的毅力。因为降低城镇极高的住房自有率需要降低普通住宅的租赁价格和所有权价格，首先需要降低普通住宅市场的增量价格，即在压缩普通住宅市场不合理需求的同时，一方面降低政府出让土地的价格，另一方面增加政府出让土地的数量，从而使得普通住宅市场出现供大于求的局面，并由增量带动存量促进普通住宅市场的整体价格下行。然而，从多年的住宅市场宏观调控看，政府要从劣质土地财政的利益格局中跳出来非常困难，以此取信于民更不容易。因此，降低中国城镇的住房自有率不能争一朝一夕之功，更要避免行政强迫，只能采用市场手段引导城镇居民自愿选择，从而避免引发社会震动。

五、中国城镇住房自有率水平应结合各地的具体情况科学确定

中国城镇极高的住房自有率是中国城镇住房保障工作严重滞后的结果。由于滞后的城镇住房保障已经对中国经济、政治和社会的正常发展产生了不良影响，因此中国城镇住房保障工作终究会得到重视并切实取得进展，从这个角度说，中国城镇极高的住房自有率最终大幅度下跌也是大势所趋。然而，由于中国各地生产力发展水平参差不齐，经济基础和社会环境各有不同，在这种情况下，各地的住房保障程度可以一致，但住房保障方式势必存在差异，因此为各地规定一个统一的城镇住房自有率在中国肯定是行不通的。中国各地需要结合自己的省情、市情和区情，确定最适合当地的住房保障方式，从而确定当地最合适的城镇住房自有率。

首先，由于经济发展水平的不同，中国城镇之间的聚集经济效应差别很大。经过三十多年的改革开放，中国各地都取得了长足的发展，但地区之间的不平衡明显拉大，具体表现为东南沿海地区的经济发展水平明显高于西北内陆地区，相应地体现在聚集经济效应上，东南沿海地区城镇的聚集经济效应明显强于西北内陆地区。聚集经济效应的差别必然体现为城镇土地级差地租和绝对地租的差别，即东南沿海地区城镇无论是绝对地租还是级差地租都高于西北内陆地区城镇。在实行城镇土地国有的前提下，城镇绝对地租和级差地租的差别最终体现为城镇政府土地财政财源和收入规模的差别以及城镇住房自有率的差别。不考虑其他因素的影响，聚集经济效应越明显，城镇级差地租和绝对地租规模越大，政府财源越广，财政收入规模越大，城镇住房自有率越低，反之则反是，因为任何住宅财产权的让渡都意味着政府地租的流失。因此，中国城镇住房自有率的确定首先要考虑聚集经济效应的影响，一般情况下聚集经济效应与城镇住房自有率是成反比的。

其次，由于在全国和区域经济中的地位不同，中国城镇之间的住宅市场需求差异很大。尽管城镇之间的聚集经济效应差异一开始主要源于工业聚集经济效应的差异，但商业等传统服务业的聚集经济效应差异也不可忽视，特别是当代社会随着生产性服务业逐步从工业中分离出来，工业聚集经济效应在城镇聚集经济效应中的地位逐渐下降，生产性服务业与消费性服务业的聚集经济效应在城镇聚集经济效应中的地位明显增强，有的甚至占有主导优势。这意味着，与过去工业主导的城镇相比，服务业主导的城镇辐射范围更广，人口规模更大，包括住宅需求在内的生活用地需求对城镇地租和政府财源的影响更大，相应地城镇住房自有率水平也就越低。相反，那些工业主导的城镇由于辐射范围较窄、人口规模较小、生活用地需求不旺，对政府财源影响也不大，城镇住房自有率也较容易提高。因此，中国各地城镇住房自有率的确定既要考虑城镇的产业结构和经济地位，也要考虑城镇的辐射范围和人口规模。只有这样，城镇住房自有率才能协调好各方面的利益，才能处于比较稳定的状态。

再次，由于财政收入来源和结构的不同，中国城镇之间的政府财力差异很大。无论是生产用地价格还是生活用地价格，它们的本质都是一样的，都是城市地租，都将构成城镇政府土地财政收入的一个部分。然而，不同的城镇政府面临的经济现实和经济环境不一样，城市地租转化而来的土地财政收入重要性也不一样。当工业蓬勃发展时，工业剩余带来的财政收入会增加；当农业蓬勃发展时，农业剩余带来的财政收入也会增加，所有这些都会削弱城市地租对城镇政府财政收入的贡献和重要性。即便同样是城市地租，政府可以给生产用地正常定价并直接向工商企业征收，也可以给生产用地优惠定价但给生活用地垄断定高价从而间接向工商企业征收。这意味着中国城镇住房自有率既受政府财政收入来源规模的影响，也受政府财政收入来源方式的影响。中国城镇住房自有率的确定必须考虑政府财政的需要。如果政府财力比较充裕，城市地租转化的财政收入重要性不显著，城镇的住房自有率就可以适当提高，反之则反是。

最后，巨额的农业垄断地租可能使得农村反哺城镇从而提高城镇的住房自有率。单纯就城镇内部而言，城镇住房自有率的高低不过是土地财政安排的结果。一般而言，有什么样的土地财政制度安排，就有什么样的城镇住房自有率。然而，在特殊情况下城镇住房自有率也会受到农业发展的影响。虽然传统农业不会给城镇发展带来多大的贡献，但现代农业和特种农业则不一样，特别是特种农业带来的农业垄断地租有可能大大改善城镇政府的财政收支状况，降低城市地租在城镇政府财政收入中的重要性，城镇的住房自有率也就会因此提高，反之，城镇的住房自有率会降低。因此，城镇住房自有率的确定也要适当考虑农业的影响。一般而言，农业现代化程度越高，城镇对农村的财政支援可以越少，城镇政府的财政收支越宽裕，城镇住房自有率越容易得到提高，反之则反是。

六、结论

居住是劳动力再生产的基本需要，因而住宅需求是刚性需求，必须予以满足。住宅市场包括优质住宅和普通住宅，普通住宅是满足刚性居住需求的物质基础。尽管住房保障的方式有很多，但提供产权住房确实是一种住房保障，也能够提高城镇住房自有率。中国极高的城镇住房自有率是中国城镇缺乏住房保障的结果，而不是相反，因此降低中国城镇的住房自有率需要政府踏实地推进城镇住房保障工作。不改变中国住房保障的滞后状况，强行降低中国城镇住房自有率只会产生适得其反的效果。鉴于中国复杂的省情、市情和区情，中国城镇住房自有率的确定关键不在于是否有一个统一的指标，而在于是否有一个统一的住房保障水平。

参考文献：

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（责任编辑：许桃芳）

Study on the Relation between China’s Urban Homeownership Rate and Housing Safeguard

GU Shu-gui
（School of National Economy,Shanghai Academy of Social Science,Shanghai 200020,China）

Since living is the basic demand of labor power reproduction,it has to be met as an inelastic demand．Although buying housing ownership could meet the living demand,not all consumers′pay power is abundant．The high homeownership rates in Chinese cities wholly come from the laggard housing safeguard．Lowering the homeownership rate depends on effective housing safeguard governments give in Chinese cities．Because of different conditions homeownership rate should be elastic while housing safeguard level should be not in Chinese cities．

homeownership rate;housing safeguard;bad land finance;housing investment

F293．31

A

1672-626X（2014）01-0034-07

10．3969/j．issn．1672-626x．2014．01．006

2013-11-30

顾书桂（1970-），男，江苏姜堰人，上海社会科学院部门经济研究所副研究员，经济学博士，主要从事金融学、城市经济学与政治经济学研究。