我国现行物业管理的缺陷与对策

李兰芳

（河源职业技术学院，广东 河源 517000）

物业管理大体可分为三个部分，维修养护管理、环境管理和便民综合经营管理。如房屋渗漏维修、小区体育配套设施的维护等等都属于维修养护管理，物业有责任确保业主正常生活、活动的质量。又如小区卫生打扫，小区绿化等，属于小区的环境管理，目的在于提高业主生活环境的质量，为业主营造一个温馨、环保的生活环境。再如小区停车场、便民超市等，属于便民综合经营管理。这方面的管理极大的方便了业主生活，减少了小区人与人的摩擦（如没有停车场地，小区车辆乱停、乱放，容易引起业主之间的摩擦，也容易造成不安全隐患）总之，小区物业管理涵盖了运动、卫生、环保等方面，是一项较为复杂的管理活动。

一 我国目前物业管理方面存在的缺陷

（一）相关法律、法规的不健全

法律、法规是实现物业管理法治化的关键。法律、法规的不健全给我国物业管理的发展造成了诸多阻碍，影响了物业管理水平的提高。首先，相关部门不够重视，是造成物业管理相关法律、法规发展滞后的主要原因。一方面，物业管理一直被当作房地产的售后部门来发展的，其发展缺少针对性的法律、法规支持，以至于发生纠纷后无法可依，处理时只能借助其他法律、法规条例来执行，很大程度上影响了物业管理纠纷处理的公平、公正，阻碍了物业管理的发展。另一方面，物业管理内容广泛，牵连部门多，各部门的协调、沟通复杂，再加之“以和为贵”的合作心态，影响了物业管理法律、法规的建设与完善。再次，业主的法律意识淡薄也是造成物业管理法律、法规不健全的主要原因之一。一方面，在物业管理中，遇到问题时业主缺少理性的应对措施，往往采取过激的方式应对。如发生房屋渗漏，有的业主在多次投诉后无效，就采取闹事、打人的手段来发泄心中怨气，造成了事情没解决、有理变没理的结果。业主没有采用法律武器来维护自己的合法权益意识。另一方面，业主对于自己应尽的义务含糊不清，如小区内车辆的乱停乱放，导致被偷、被损坏。又如物品放置不当，从高处坠下伤物或伤人等，引起一些可避免的损失和后果，严重影响了物业管理企业和业主的和谐关系。同时，也造成了业主的法律需求“较少”的错觉。因此，影响了物业管理相关的法律、法规的健全和完善。

（二）物业管理资金管理混乱

资金是确保物业管理服务质量的基础，物业管理资金管理混乱主要表现在以下方面：首先，物业管理收费难。一方面，一些业主不能按时、按原则缴费，总是能拖就拖、能少就少，导致物业管理收费难。另一方面，物业管理收费标准不规范、透明度低，存在乱收费、收费乱的现象，导致了物业管理收费的困难。而物业管理过程中，一些维修工作、绿化工作等又需要物业费的支持，不缴费、少缴费，导致物业管理资金紧张，一些管理项目很难实施，影响了物业管理水平的提高和发展。再次，物业管理维修基金管理混乱，缺少统一的规范。造成了维修基金用哪了、用了多少、还有多少能用等模糊不清，而且维修基金的使用缺少有效的规划与监督，致使维修基金不能充分的发挥起作用，难以持续、稳定的服务业主。造成了业主办事难，物业、业主关系紧张的局面，不利于小区建设及和谐社会的发展。

（三）物业管理企业独立性不够

一直以来物业管理都被当作房地产业的售后部门来发展，其独立性很弱。一方面，物业管理企业过于依赖房地产开发企业。首先，为了方便管理，很多物业管理公司都是挂靠在房地产开发商名下的，其运行依靠开发商的拨款和补贴。致使物业管理过多的依赖开发商，使其发展受到了很大限制。如，开发商为了把房子卖出去，向业主承诺几年不收物业费、物业费怎么优惠等等，造成了物业管理经费的紧缺，影响物业管理的服务质量，不利于物业管理水平向更高层次上的发展。其次，一些物业管理企业，为了取得楼盘的物业管理权，采取了一些非常的竞争手段，形成了对房地产开发商的依赖。导致物业管理企业接手楼盘后效益低、盈利少，致使物业管理的水平难以提高。再次，有些开发商依仗物业管理对开发商的依赖性，强行的将一些义务转嫁给物业管理企业，造成了物业管理企业发展的困扰。如购房过程中，开发商将物业管理费的收取标准、管理标准等写进了购房合同。而其承诺的实现就交给了物业管理企业，造成了物业管理企业和业主的沟通障碍（如物业管理中一些问题的解决被踢来踢去，没有实质性的进展）。阻碍了物业管理的发展同时使物业管理对开发商的依赖性更强。另一方面，我国的物业管理对政府部门也有过分的依赖性。首先，有关物业管理的法律、法规不健全，导致政府对物业管理的扶植政策少，约束多。为了促进企业的发展，一些物业管理企业就和政府“拉关系，套近乎”，影响了物业管理企业的独立性，有些企业甚至沦为政府的附属企业。其次，受计划经济影响，一些政府部门的思想更新缓慢，政府职能转变的推广度不高，政府的服务性质难以体现。在这种情况下，政府过多的参与企业的经营、管理，对物业管理的运营造成了太多的干涉，逐渐形成了其对政府的依赖。

二 物业管理缺陷造成的影响

物业管理的缺陷势必对物业管理的发展和物业管理质量造成很大影响。首先，造成了物业管理过程中纠纷多、难处理。例如供暖费纠纷：如今年的煤价大幅度下降，而供暖费有的地区降、有的地区不降，造成了一些业主的疑惑。又如供暖温度等等。此外还有财产损失纠纷（业主被盗）、公用设施伤人纠纷（小区体育设施不能及时维修，造成人员受伤；广告牌管理不善再次业主受到损失等）、共用部位侵权纠纷（小区内乱搭、乱建）等，严重影响了小区的和谐发展。其次，业主维权难，服务质量难保证。比如，一些小区物业管理责、权不清，出了问题业主不知道要找谁。如顶楼漏雨，业主找物业，物业让找开发商，就这样推来推去，业主的问题始终得不到解决，就容易引发物业管理与业主的矛盾，使物业管理质量大打折扣。再次，会造成物业管理发展难、物业管理水平提升难。我国物业管理发展的缺陷，造成了我国物业管理规模小、技术相对落后的现状，一些先进的科学技术很难在物业管理中推广，致使我国的物业管理水平滞后发展，难以满足业主需求。

三 物业管理方面的几点对策

（一）完善相关的法律法规

法律、法规是我国依法治国的基础，物业管理的发展离不开良好的法律环境。要完善物业管理方面的法律法规，首先，要解放思想，积极的认识物业管理对小区发展、业主生活质量的重要性。第一，政府要充分的发挥其服务职能，一方面，促进物业管理的立法和相关法律制度的完善。另一反面，增加对物业管理的扶植政策，促进其快速发展。第二，减少政府对物业管理行业的干预，使物业管理能够在一个相对宽松的环境中发展、壮大，不断提升其服务质量。其次，加强法律、法规宣传，使业主和物业管理人员都能依靠法律维护自己的正当权益，解决难以解决的纠纷、问题，促进和谐社区的发展。再次，注意立法的细节。由于物业管理涉及部门过多，一点不到位就会导致法律盲区，使遇到问题时难以依法解决。因此，在立法过程中要注意法律、法规的细节，使相关的法律、法规能够充分的满足物业管理需求，提高物业管理的服务质量，增强业主的满意度。

（二）完善资金管理制度

资金是企业发展的源泉，物业管理的发展也不能离开资金支持。首先，通过法律、规范，完善物业的收费、缴费等业务的执行。解决物业管理乱收费、管理不到位等现象。一方面增强业主缴费的积极性与主动性。另一方面，规范物业管理费用，在统一的制度下使业主缴费方便、享受服务及时，提高物业资金的利用效率。其次，统一规范物业维修基金的使用，使业主遇到的问题能及时解决，每笔物业资金来路明确、去路清晰。杜绝徇私，杜绝贪公等不良行为，使物业管理的资金能用到实处，增加物业管理企业的社会公信度，提高业主的物业消费的意识，为业主提供高质量、高品质、低消费的服务，促进物业管理资金的良性循环，提高物业管理水平。

（三）加强物业管理建设

物业管理关系着业主生活的物质质量和精神质量，物质管理的建设刻不容缓。首先，增强物业管理企业的独立性，使其不再依赖开发商、政府部门“给、饭、吃”。发展物业管理企业的市场竞争机制，开发和完善物业管理的市场准入制度，增强其发展的独立性。其次，加强物业管理从业者的培训、培养工作。一方面，提高物业管理从业人员的综合素质。提高了从业人员的服务意识和服务水平，使业主能够享受更优质的物业服务。另一方面，为物业管理输送更优秀的人才。有助于物业管理创新发展，使一些先进的物业管理经验、物业管理科技能够引入我国的物业管理中，促进其快速发展，早日实现我国物业管理的职能化、科技化。再次，品牌形象包装物业管理，使其服务质量不断的提高，得到社会的广泛认可。促进物业管理做大做强。第四，建立和完善业主委员会制定，使其能更好的发挥在物业管理中的作用。一方面，物业管理委员会是由业主选举的，要能代表业主的意见，积极的为业主争取正当的利益。另一方面，物业管理委员会要积极的配合物业管理企业进行小区的维修养护管理、环境管理等，促进小区建设的发展。

我国的物业管理发展较为落后，管理水平与世界一些国家还有差距，物业管理的科技水平也不够发达。但我们要理智的、科学的借鉴国外先进的管理技术和管理方式，在发展方向上，我们要坚持走“群众路线”，改依赖开发商为依靠业主。发扬“以人为本”的理念，为业主提供高质量、高层次的物业管理服务，让业主充分感受现代化的城市住宅的优越性。同时，在认清我国物业管理发展中的不足之后，我们要积极的进行完善，逐渐的实现我国物业管理由低级向高级的发展，不断的提高我国人民的生活质量，为和谐社会的发展贡献力量。

[1]范国振.从“物业费涨价难”看现行物业管理体系的缺陷[J].住宅与房产,2013,(1).

[2]窦蓉.我国物业管理存在的问题与对穿研究[J].四川建材,2013,(3).