浅谈我国政府房价调控政策

摘要：为了保证房地产业的健康发展，2005年以来我国政府就陆续出台了相关房价调控政策，但并未达到理想的目标。基于此，文章分析了我国房地产的发展现状，指出了我国房地产调控政策对房价的影响，并提出了若干对于我国房价调控政策的对策和建议。

关键词：房地产；政府房价；调控政策

中图分类号：F202 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）04-0003-02

随着我国市场经济的不断深入发展，房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业。可以说，目前为止还没有一个行业能与房地产业一样受到国家经济和社会环境的影响如此之大。城市化进程的不断加剧，大大增加了房地产开发量和销售量，房价也得到更多关注，变得更有研究意义。近年来，随着我国房价的不断上涨，政府逐步加强了对房价的宏观调控，政府出台的相关调控政策虽然在一定程度上起到了作用，但是要达到理想效果还有很长一段路要走。

1 我国房地产的发展现状

1.1 政策的出台加快了土地的开发速度

2004年到2006年我国房地产土地开发不景气，呈低速发展阶段，企业购置的土地并未得到开发利用，造成大量的土地浪费，房地产开发一直停滞不前。但从2006年后房地产开发面积大幅增长，各地商品房似雨后春笋般成长。从土地购置面积上看，尽管今年土地购置面积相比上一年要少，但房地产企业对土地开发面积却丝毫没有减少，反而呈大幅增长趋势。导致土地开发面积不断增长的原因之一，是由于国家出台的关于房地产投资政策加速了土地开发速度，政策明确规定，对企业购置土地一年内未开发要加收占用费，两年未开发则土地收为国家所有。这一政策的出台使得土地开发速度增长，但土地购置面积相对减少。

1.2 商品房需求仍然热力不减

随着经济的发展，人民的生活水平不断提高。衣食住行各方面都得到改善，对住房要求也相对较高。并且随着外来务工人员的增加，城镇人口数量不断增加，促使各地商品房纷纷矗立。开发商对商品房的疯狂开发，导致各界对房地产行业的发展众说不一，但人们对商品房的购买热情丝毫没有减少。各地营销中心依旧人满为患，商品房的销售量甚好。需求的不断增长导致了开发商对土地的开发速度也不断加快。

1.3 房地产价格不断上升

我国房地产行业的发展还不够健全，政府对房地产行业出台的政策体系还不够完善。贫富差异的存在导致人们对住房要求的档次也不同，收入较高的人需求的是高档商品房，而低收入的人则难以有能力购买。这种现状导致中低价位的商品房需求量下降，而高档商品房的需求不断增长。并且随着土地价格、建筑材料以及建筑工人劳务费和人们对住宅品质的要求等等促使商品房价格不断上涨。在我国北上广等城市，商品房的价格上涨趋势更是迅猛，主要是由于外来务工人员的增加等原因。这些年，我国中东部地区商品房价格增长速度明显高于全国平均速度，商品房价格的增长速度也与各地的经济发展水平有关。政府对房地产行业的政策不够完善，致使房地产行业出现定型的垄断现象。并且各地炒房现象的出现导致局部地区房地产价格非正常上涨。

2 我国房地产调控政策对房价的影响

2008年的金融危机给我国经济带来很大负面影响，不断加大了我国经济下行压力。为了保证经济的稳定增长，在随后的几年我国政府陆续出台了许多房地产调控政策，例如降低契税、减免营业税、下调存贷款基准利率等，这些政策对我国房价都有着一定的影响。

2.1 货币政策对房地产市场供给的影响

房地产进行开发投资建设需要大量资金，而这些资金都是通过融资获得，政府出台的“连续五次下调存贷款基准利率”的货币政策大大降低了房地产业的融资成本，给开发商扩大了资金来源，促进了房地产市场的供给。资金来源的扩大在很大程度上增加了房地产市场的供给，近几年，房地产开发投资增幅都在逐月增加，商品房新开工面积和竣工面积增幅也相较往年也有所增加。其中，今年商品房施工面积是42.87亿平方米，同比增长14.6%；新开工面积为21.47亿平方米，同比增长14.3%；竣工面积是17.34亿平方米，同比增长10.7%。

2.2 优惠政策对房地产市场需求的影响

房地产市场需求可以分为消费型需求和投资型需求，消费型需求是为了满足或改善自身居住条件，投资型需求的主要目的是用于投资。政府出台的一系列购房优惠政策，大大降低了首次购房者及二次购房者的购房成本，增加了他们的支付能力，导致了投机型需求的大大增加。根据经济学理论：购买成本和交易成本的降低非常有利于购房需求的提升。

2013年房地产市场需求仍然热力不减，国民需求大部分的注意力依然集中在房地产。商品房销售面积依然在增加，由于受个人住房转让营业税优惠政策调整的影响，各地二手房交易量也大幅增加，二手房市场也持续活跃。

3 对于我国房价调控政策的对策研究

3.1 运用市场规律，完善房地产市场运行机制

要完善市场运行机制首先就要打破地产开发商的价格垄断，鼓励地产开发商竞争。竞争的主要目的为开发商施加压力，形成竞争性的市场，这样居高不下的房价才能降下来。另外，为了促进开发商的竞争，政府还应该增加非商品房的供给，防止供不应求。其次，政府应该保证房地产存量市场的稳定发展。存量市场的发展不仅可以有效配置房地产资源，还能促进整个社会的可持续发展。为促进二手房市场的大力发展，政府应该加大金融服务对二手房市场的扶持力度，并制定相关政策，充分运用现代信息技术实现信息的流通和资源共享。

3.2 发挥政府职能，完善房地产宏观调控机制

作为现实经济的常态，非均衡与现实更为接近，但是瓦尔拉斯均衡永远是我们所想要达到的理想境界。如果安全依靠市场机制的自我调整让经济从非均衡到均衡需要相当长的时间，那么就需要依靠政府的宏观调控职能，采取一定的调控政策促进经济向最优均衡状态运行。目前，政府宏观调控房地产政策主要有货币政策和财政政策。货币政策主要包括控制货币投放量、控制房地产的投资规模以及控制房地产信贷总规模，防止经济过度膨胀，又能保证信贷平衡。财政政策主要包括税收政策和财政支出政策，通过税收政策来调节高收入群体和低收入群体贫富之间的转移支付，缓解住房结构矛盾；通过财政支出政策增加职工工资，从而提高居民购买能力，也能在一定程度上提高低收入家庭购房能力。

总而言之，治理房地产市场是一项长期而又艰巨的任务，需要政府以及社会其他各方面力量的共同协作和共同治理。从目前我国房地产的形式来看，房地产调控政策应该重点打击房地产投机取巧，控制房价，防止泡沫经济扩大化以及泡沫经济引发的各种风险和危机，保持房地产业的健康长久发展。政府调控政策一方面要控制房价，另一方面要保障自身住房需求，“国四条”、土地出让收支管理的变动等一系列政策的出台对房地产投资和投机进行了打击，为住房建设提供了更加坚实的保障。我们坚信，中国房地产只要沿着这样的政策路线发展，将会变得更加健全成熟。

参考文献

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[4] 何溪明.房地产周期及其宏观调控政策研究[D].南开大学，2010.

作者简介：鞠畅（1983—），女，重庆人，重庆市国土房管局工程师，硕士，研究方向：土地利用规划和房地产管理。