我国老年住宅产业发展前景及路径选择

邓大松，黄清峰

（武汉大学社会保障研究中心，湖北武汉430072）

人口老龄化是当今世界各国普遍面临的社会问题之一，中国作为最早步入老龄社会的发展中大国，其老龄化程度正在不断提高。截至到2012年底，我国65周岁及以上老年人口数量已达到1.27亿，占总人口的9.4%[1]，且呈现出高龄化、失能化和空巢化的态势，养老问题日渐突出。老年住宅作为养老的载体是老年人最为迫切的养老需求之一，也是实现“老有所养、老有所居”的基础和关键。1982年的《维也纳老龄问题国际行动计划》以及2002年的《马德里老龄问题国际行动计划》提出：“适宜的住房条件对于年长者甚至更为重要，要提供越来越多的各类住房供老年人选择。”当前，在中国人口老龄化加速发展、家庭结构急剧变化和老年人养老理念逐步转变的背景下，传统的家庭养老模式和普惠式的养老机构已不能满足老年人对老年住宅产品数量和质量日益增长的需求。因此，发展投资主体多元化的老年住宅产业，建立包括老年公寓、老年社区、养老地产项目等在内的老年住宅产品体系将是社会保障产业化的发展趋势，这既是应对老龄化危机的重要举措和必然选择，也是推动经济可持续发展新的动力源泉。

一、老年住宅产业的内涵及理论基础

（一）老年住宅产业的内涵

老年住宅产业是指由房地产开发企业或者其他相关社会机构以具有超出国家提供的基本老年住宅保障以外的附加需求或者特殊需求的老年人为服务对象，通过商业化、市场化的运作模式为其提供更具个性化、更高质量的住宅产品、设施和配套服务的综合性产业，它包括商业性的养老院、养老公寓、养老社区、老年住宅房产项目等多种模式。老年住宅产业作为老龄产业的重要组成部分，改变了长久以来老年住宅完全依靠政府投入的局面，提升了老年住宅的品质和功能，是老龄化社会中最具有活力和发展前途的“朝阳产业”之一。

根据产业经济学的原理，产业是具有同类属性的企业经济活动的集合，因此，老年住宅产业的提供主体主要是从事老年住宅产品开发的企业。这类企业以老年人特殊的居住环境、生活方式为出发点，根据老年人对住宅的需求层次进行产品的定位和市场的开拓，并按照市场化、产业化的原则进行经营、管理，从而获取盈利[2]。由此可见，与由国家和集体实施的具有社会福利性质的养老住宅事业相比，老年住宅产业具有一般企业所共有的竞争性和盈利性。

（二）理论基础及作用机理

人口老龄化理论、需求层次理论和产业经济理论是老年住宅产业的理论基础。老年人口规模的扩大和老年人对住宅需求层次的不断提高是老年住宅产业萌芽、形成和发展的客观条件。

一方面，人口老龄化理论认为，人口年龄结构老化最直接的后果即是产生了一个庞大的老年社会群体，而老年住宅需求总量也会随着老年社会群体绝对规模的不断增长而迅速增加；同时，人口老龄化使家庭结构逐渐趋向小型化，并导致“空巢”老人数量急剧上升，传统的家庭养老模式难以为继。可见，人口老龄化为老年住宅产业发展提供了极为重要的人口基础，是其发展的决定性因素[3]2。

另一方面，根据需求层次理论，人的需求是一个从低级向高级发展的过程，当某一层次的需求得到满足后，就会追求更高层次的需求。具体到老年人的需求，西方老龄化问题学者提出“三M”需求观，即物质需求、医疗需求和精神需求（Money、Medicare、Mental）。老年人对住宅的需求变化同样体现了需求层次的一般规律。随着基本养老制度体系的不断完善和老年人生活水平的逐步提高，老年人对住宅的需求从最初满足基本居住需要向更高层次的高品质、个性化、人文关怀和社会交往需要发展，传统的居家养老模式和公立性的养老机构已远不能满足老年人这一层次的需求。

而根据产业经济学理论，产业是社会分工逐渐细化的产物[4]3。随着社会生产力水平的提高，人类在生产、生活中不断产生新的需求，针对人类某一特殊需求的新兴产业由此不断涌现。老年住宅产业即是在人口老龄化急速发展、老年人口生活水平得到提高以及老年人对住宅需求层次逐渐提升的背景下产生的，它是房地产业细化并与老龄产业相融合的产物。

二、我国老年住宅产业发展概况及现实困境

（一）我国老年住宅产业实践探索及发展现状

在中国养老社会化、产业化趋势不断深化以及房地产市场深度调控的背景下，老年住宅产业庞大的市场需求以及广阔的发展空间使其成为房企角逐的新战场。从2008年开始，万科、恒大、保利、富力、首创、绿城等地产龙头企业陆续布局老年住宅产业市场，谋求老龄化危机背后深藏的老龄化红利，从而获取新的利润增长点。据中国指数研究院对2011中国房地产品牌企业进行统计显示，2010年21.74%的品牌房企进入养老地产领域。不仅是房地产企业，包括泰康人寿、新华保险、中国人寿、中国平安等在内的多家保险公司、大型实体集团以及外国社会服务企业也同样在窥伺老年住宅产业这块蛋糕，并通过不同的方式涉足养老社区、养老院、养老地产等项目，期望分羹老年住宅市场（见表1）。一时间，老年住宅产业在国内风生水起。

（二）我国老年住宅产业发展困境及问题

当前，虽然老年住宅产业其广阔的市场前景已被业界所公认，各种类型的企业纷纷进军老年住宅市场。但总体而言，老年住宅产业在我国作为一项新兴产业、朝阳产业仍然处于产业发展生命周期的起步和探索阶段，即“产业幼稚期”，尚存在诸多问题亟待完善。

一方面，在土地、规划、融资、税费、行业标准及配套设施建设等方面缺乏政府系统的顶层规划设计以及对老年住宅产业的扶持政策体系。老年住宅产业是一个特殊的行业，既有营利性，又有福利性，投入成本高，回收周期较商业住宅项目要长，因此这就需要政府具有前瞻性的政策支持和引导，保证开发商的合理利润。但相关鼓励性扶持政策的缺失或者政策壁垒在一定程度上让不少企业对老年住宅产业望而却步。

另一方面，从现阶段开发、运营的老年住宅项目来看，无论是在总体规模、配套服务还是经营模式上都与真正意义上的老年住宅产业仍存在较大差距。老年住宅最基本的特点是建筑的适老化设计以及相关配套服务提供，从而使其成为“老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为”的平台和载体。目前的老年住宅产业虽然炙手可热，却鱼龙混杂，更多的感觉像是企业借“养老“之名获得政策扶持和品牌营销的“噱头”而广受诟病。

（表1） 国内外各类企业、集团涉足老年住宅产业情况一览表

三、我国老年住宅产业发展的前景分析

（一）老年住宅产业的发展顺应了社会保障产业化的趋势和潮流

“产业化”实际上是个经营概念，是一种经营模式，即产业经营的专业化、市场化、规模化、企业化。“社会保障产业化”主要是针对老年人而言的，是指对由国家提供的基本生活保障以外的附加需求或特殊需求实施产业化经营和管理。由于西方发达国家拥有较强的经济实力作为支撑，并且这些国家进入人口老龄化社会较早，所以老龄产业起步早，发展快，已经形成了一个完整的产业链并产生巨大的经济和社会效益。“高龄化”是未来的一个趋势，可以预见的是，因为人口老化的加快、家庭结构的小型化和老人与子女分居现象的普遍化，老年保障产业化的蓬勃发展将是21世纪全世界的一个崭新趋势和潮流[5]28。

当前，在中国人口老龄化和家庭结构变迁逐渐加剧的背景下，养老模式由家庭养老向社会养老转型已成为不可逆转的趋势，养老社会化必然会促进老年住宅产业的形成和发展。同时，随着老年人收入水平和生活品质的提高，有一部分老年群体开始不满足于国家社会保障计划所提供的基本养老保障，对居住条件和相关配套服务有着更高层次的、特殊的消费需求。在此背景下应运而生的老年住宅产业顺应了社会保障产业化的趋势和潮流，用市场化和企业化的经营方式为高端老年群体提供更具个性化和更高品质的老年住宅项目和服务，其发展必将前景广阔、潜力无限，并会在老龄化社会中迎来一个快速发展的成长期。

（二）庞大的老龄群体构成了老年住宅产业发展的人口基础

伴随着生育率、死亡率的持续下降和平均预期寿命的不断延长，中国在短时间内完成了人口结构转型，迎来了人口的老龄化，老龄人口规模大、增长快、发展迅速[6]1。目前，中国已是世界上老年人口最多的国家，也是全球人口老龄化发展速度最快的国家之一。从表2可以看出，中国0～14岁人口的比重在逐步降低，而65周岁及以上人口的比重却持续上升，人口年龄结构呈现出由年轻型向老年型过渡的明显态势。截至2012年底，中国60周岁及以上老年人口数量达到1.94亿，2013年老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%[7]2。2013年6月，联合国发布的《世界人口展望：2012年修订版》（Word Population Prospects：The 2012 Revision）预测，2050年中国60岁周及以上老年人口在总人口的比例将攀升至32.8%[8]，老龄化形势日趋严峻。

（表2） 历次中国人口普查年龄结构状况

不仅如此，老年人口内部高龄化、空巢化、失能化的发展态势也进一步加剧了中国人口老龄化的严峻性。据2010年我国城乡老年人口状况追踪调查显示的结果表明：80周岁及以上高龄老人占老年人口总数的比例已达到11.8%；老年人口中独立居住比例呈上升趋势，城乡合计“空巢”老年人占49.3%；城乡日常生活完全不能自理（失能）的老年人数量为1208万（6.8%），有部分自理困难的老年人数量为2824万（15.9%）[9]。

人口老龄化给全社会提出了巨大的挑战，但同时为也发展老龄产业提供了一个前所未有的的战略机遇期。中国拥有世界上最大的老年群体，面对如此庞大的老年人口，继续采取政府包办社会福利的方式显然是不可持续的。老年人作为特殊的消费群体，其庞大的人口基数、不断提高的物质文化需求和不断转变的消费观念将成为推动我国老龄产业发展的强大动力。

（三）传统养老模式功能的弱化为老年住宅产业的发展开辟了广阔的市场空间

在人口老龄化趋势和国家计划生育政策的影响下，家庭结构逐渐由复合型大家庭裂变为核心小家庭，形成了大量的“四二一”型家庭和空巢家庭。空巢、失能老人的增加，对养老服务提出了更高的要求，但在工业化社会生产方式和社会分工的背景下，独生子女已无暇且缺乏一定的经济能力去照顾老人。

传统的家庭养老功能已逐步弱化，难以为继，这就亟需家庭养老责任向社会转化，从而发挥社会养老的功能。但从当前我国养老模式的现状来看，机构养老型住宅的比例相对较低，且绝大多数是由政府或者集体兴办的、具有福利性质的养老院，这类养老机构的数量远远不能满足我国老龄化进程急剧发展现状下所产生的巨大的养老需求。截止到2011年末，城乡各类养老服务结构37756个，床位313.2万张，年末收养老年人236.6万人[10]。据此计算，则2011年我国每千人拥有养老床位数为16.9张，这不仅低于《中国老龄事业发展“十二五”规划》提出的“每千名老年人拥有养老床位数达到30张”的发展目标，而且远远低于当前发达国家每千名老人拥有养老床位数50～70张的平均水平。从上述分析可以看出，传统家庭养老模式的逐步瓦解以及机构型养老住宅巨大的供需缺口为老年住宅产业开辟了广阔的市场空间。

（四）新型城镇化战略的实施为老年住宅产业的发展创造了良好的契机

当前，“新型城镇化”已成为各方关注的焦点。新型城镇化作为我国现代化建设进程中的大战略，不仅是中国全面建设小康社会的重要载体，也是推动我国经济健康、可持续发展的新动力。新型城镇化战略将为老年住宅产业的发展创造了良好的契机。一方面，老年宜居环境建设是新型城镇化的应有之义和重要组成部分；另一方面，新型城镇化作为撬动内需的最大潜力所在，会引导老年群体消费方式的转变和消费品质的提升，进一步释放老年群体对老年住宅产品的需求。

改革开放三十多年来，伴随着经济的高速发展，中国的城镇化进程得到快速发展。城镇化水平已由1978年的17.92%提高到2012年的52.57%，2013年预期为53.37%[11]。但在过去城镇化建设过程中，往往片面注重追求城市规模的扩大和空间的扩张，却忽视了在人口结构老化的趋势下老年群体对人居环境、公共环境和居家环境的特殊需求，针对老年人生活习惯、生理及心理特征设计建造的老年住宅产品凤毛麟角。随着人口老龄化程度的加深，高龄老人、高龄空巢老人、高突发病老人逐步增多，这一群体的衣、食、住、行将面临诸多困难和不便。新型城镇化是以人为本的城镇化，老年宜居环境是新型城镇化的应有之义，应纳入新型城镇化建设的整体规划、设计、和管理。发展老年住宅产业，在城市、社区环境、公共设施和家庭居所的建设中根据老年人的生理特点、生活习惯和晚年养老需求设计、开发满足不同层次、不同需求老年群体的老年住宅产品及项目，既可以提升老年人的生活质量和幸福指数，以此打造出中国特色的老年宜居环境，又能培育新的消费增长点，增强消费对经济增长的促进作用。

四、发展我国老年住宅产业的战略构想及对策

人口老龄化无疑是21世纪中国所面临的重大的社会、经济问题，培育和发展老年住宅产业是解决我国人口老龄化问题的新思路和必然选择。我国老年住宅产业的发展尚处在起步和探索阶段，其发展既面临“未富先老”、“中等收入陷阱”的严峻形势，却也恰逢产业结构转型、新型城镇化战略的有利契机。因此，要在立足于中国国情的基础上借鉴发达国家发展老年住宅产业的成功经验，通过政策扶持、制度规范、产品创新，逐步形成政府引导与社会化、市场化运作相结合的运行模式，探索出一条具有中国特色的老年住宅产业发展道路。

（一）基于政府层面的思考

1.逐步提高社会保障水平，提升老年群体的消费能力。

老年住宅产业是社会保障发展到产业化阶段的产物，因此，社会保障制度是老年住宅产业发展的重要基础和支撑。发达国家老年住宅产业发展经验也表明，完善的社会保障制度是增强老年人购买力、消除老年人后顾之忧的根本举措。老年人只有在经济收入水平达到一定程度并在无养老、医疗等后顾之忧的前提下，才能够并且敢于消费老年住宅产品。近年来，我国加快推进各项社会保障制度建设，初步形成了以社会保险、社会救助、社会福利为基础，以基本养老、基本医疗、最低生活保障制度为重点，以慈善事业、商业保险为补充的社会保障体系框架，建立起了世界上最大的社会保障计划。但我国城乡社会保障整体待遇水平普遍不高，这直接导致我国老年群体购买力水平低下，并成为制约我国老年住宅产业发展的主要障碍之一。对此，要加大对社会保障的财政投入力度，并根据经济发展、财政收入、物价变动等因素，建立科学合理的保障水平调整机制，通过多种途径努力提高社会保障待遇水平，为老年群体消费老年住宅产品提供坚实的经济后盾。

2.加快研究出台相关扶持、优惠政策，引导并推动老年住宅产业快速发展。

首先是要实现法律、法规方面的突破。应该争取对包括老年住宅产业在内的老龄产业的国家立法以及鼓励、扶持和引导老年住宅产业发展的具体、可操作性强的政策法规和条例，使老年住宅产业的发展有法可依、有章可循，走向法制化、规范化的轨道；其次，对于进入老年住宅产业的门槛制度的突破。要消除旧体制的束缚和影响，打破所有制的界限，取消私人资本、外资等非公有资本参股营利性养老机构限制。以市场为导向，允许、鼓励民间和社会资本投资或集资兴建养老结构，形成多元化投资主体、多样化的投资方式以及合理的投资收益机制；最后应该在法律和政策许可的范围内，给予老年住宅产业在用地审批、规划设计、财政投入、信贷优惠、税费减免等方面的政策倾斜，为其发展创造良好的制度环境，从而激发社会各界参与老年住宅产业的积极性。

3.制定老年住宅产业发展中、长期规划，规范老年住宅产业行业标准。

老年住宅产业是一项十分复杂的系统工程，现阶段我国的老年住宅产业发展尚处于盲目、无序发展的状态，缺乏统一的顶层制度规划以及行业标准。对此，首先是要将老年住宅产业纳入国民经济和社会发展的总体布局，制定中、长期发展规划，明确未来发展战略和方向。特别是要乘当前新型城镇化建设之势，将老年住宅产业纳入到新型城镇化整体的规划、布局，加快推进老年宜居环境建设，以实现老年住宅产业的快速发展。其次，要制定老年住宅产业行业标准，对市场进行规范化管理。具体而言，就是要全面推进城乡建设居住标准规范，无障碍设施改造和老年社区配套规划建设的行业标准，规范和完善传统小区的适老化改造建设标准[12]，从而推动老年住宅产业健康、规范、有序发展。

（二）基于企业层面的思考

1.优化老年住宅产品设计，满足老年群体的特殊需求。

一个设计合理的老年住宅产品是老年产业发展的基础和本质要求。老年住宅产品的设计要充分考虑老年人生活习惯的特殊性，深入研究老年人群体的生理、心理特征和需求，重视每一处细节的精细化设计。老年住宅产品的设计首先要考虑其安全性，例如室内外无障碍设计、智能化设备、紧急呼叫与电子安防系统以及消防系统、卫生间与楼道扶手配备、道路防滑设计等。在安全性的基础上，老年住宅产品也要注重其舒适性。老年住宅尽量要选址在气候宜人、风景优美、交通网络便利的区域，室内要充分考虑日照、通风、采光、换气等问题，最大程度地为老年人入住老年住宅提供一个舒适的室内外环境。同时，老年住宅产品的设计和开发不能简单照搬国外的模式，要立足于国情，进行本土化设计和探索。例如，可通过设计“老少居”住宅既解决年轻人赡养老年人的问题，又满足两代人独立和沟通的需求，这是符合东方价值观的创新型老年住宅设计。

2.完善配套设施，培养专业化的服务队伍。

老年住宅产业相对于普通房地产业最大的区别和特点不仅在于其建筑适老化设计，更在于其完善的配套设施和优质的服务。而反观国内，虽然各类资本纷纷进军老年住宅市场，但大多数企业依然是过去地产开发思维，房子一建了之、一卖了之，相关配套设施及服务缺乏，这使得当前的老年住宅产业与真正意义上的老年住宅产业相距甚远，更像是开发商们以养老为名的“圈地运动”。考虑到老年群体行动的不便，老年住宅和社区要配有完备的配套设施，如医院、商场、银行、购物中心、图书资料等。同时，还应开设老年大学、老年俱乐部、老年活动中心等供老年人之间交流和娱乐的场所，以消除老年人精神上的孤寂感、丰富老年人的晚年生活。老年住宅产品不仅需要完善的配套设施，它同样对养老服务队伍提出了很高的要求。只有通过专业的服务人员高水平、专业化的服务才能保证老年住宅的服务质量和效果。因此，服务人员要对老年生活照料、医疗护理、精神慰藉等服务均具备良好的专业素质、技能以及人文关怀意识，实现养老服务队伍的专业化、职业化。

3.探索科学、合理的运营模式。

当前，各路资金争相进入老年住宅领域，但大部分仍停留在圈地阶段，老年住宅运营模式仍处在探索阶段，而且老年住宅从拿地、建设到后期运营管理是一个较长的周期，这与房地产开发以往的短期盈利模式天然不符。因此，老年住宅的运营问题是摆在老年住宅开发企业目前最为棘手的问题。从目前来看，养老地产的运营模式主要有三种：第一种就是长期持有养老地产，然后通过养老院等养老机构来实现盈利；而第二种模式就是出售，比如开发商推出以出售为目的的老年住宅；第三种是出售与持有相结合。这三种模式优劣分明，各有千秋，关键是要各老年住宅开发企业能够实现从过去房地产开发思维向老年住宅运营思维转变，并依据自身经济实力、开发经验以及市场情况选择并探索出最适合自身的、可持续发展的经营模式。在老年住宅产业已经相当成熟和发达的日本，“反按揭”和“连锁运营”的模式是较为成熟和流行的老年住宅经营模式，这十分值得中国的老年住宅开发企业根据中国市场的实际情况加以借鉴、吸收并消化利用。

[1]国家统计局.中华人民共和国2012年国民经济和社会发展统计公报[EB/OL].http：//www.stats.gov.cn/tjgb/ndtjgb/qgndtjgb/t20130221＿40287 4525.htm.

[2]刘昌平，殷宝明.发展养老产业助推老龄经济[J].学习与实践，2011，（5）.

[3]台恩普，陶立群.促进老龄产业发展的机制和政策[M].北京：科学出版社，2009.

[4]苏东水.产业经济学[M].北京：高等教育出版社，2010.

[5]邓大松.社会保险[M].北京：中国劳动社会保障出版社，2002.

[6]麻凤利.中国老龄产业发展的机遇与挑战[M].北京：中国社会出版社，2010.

[7]吴玉韶.中国老龄事业发展报告：2013[M].北京：社会科学文献出版社，2013.

[8]Population Division，Department of Economic and Social Affairs，United Nations.World Population Prospects：The 2012 Revision[EB/OL].http：//esa.un.org/unpd/wpp/Excel－Data/population.htm.excel.

[9]全国老龄工作委员会.2010年中国城乡老年人追踪调查报告[EB/OL].http：//old.cncaprc.gov.cn：8080/info/18958.html.

[10]全国老龄工作委员会.2011年度中国老龄事业发展公报[EB/OL].http：//www.cncaprc.gov.cn/tongji/19195.jhtml.pdf.

[11]国家发展和改革委员会.关于2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年国民经济和社会发展计划草案的报告（摘要）[EB/OL].http：//lianghui.people.com.cn/2013npc/n/2013/0306/c357183－20688155.html？＿fin.

[12]李文姹，张杰，刘宗轩，蒋勇杰.养老地产——属于这个春天的机遇？[J].工程建设与设计，2013，（3）.