保险与银行试水以房养老

耶基盛

保险与银行试水以房养老

INSURANCE AND BANKS DIPPING THEIR TOES INHOUSING ENDOWMENT

耶基盛

以房养老产品设计需要具备三个条件，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质的客户。依托这一基础，一种新型的以房养老金融业务正悄然出现在杭州。眼下银行、保险正在积极布局的“老年人住房反向抵押融资”开始浮出水面。浙江省先后有数家商业银行和寿险公司表示，今年5月已经推出了这一新型的养老金融产品。

所谓老年人住房反向抵押融资，即将房产抵押给保险公司或商业银行，以获得所需用于养老的资金。按照约定条件（抵押房屋产权所有人亡故），或是融资期限已满时，可以通过两种方式偿还资金：由房屋产权继承人偿还融资、贷款本息；不能够偿还相应本息，保险机构与商业银行有权在合适时候处理抵押房产，收回融资本金与利息。

反向抵押养老保险描述

事实上“以房养老”有很多种方式，包括租房养老、分租养老、卖房养老、缩房养老，抵押给银行借款养老，遗嘱托管养老等。反向抵押养老保险是其中重要的途径。老人将自有住房抵押给保险公司，通过保险方式获取养老资金，（保险公司调度其他保险人的投保资金供养购买养老保险产品的老人），老人去世保险公司将抵押房产解押销售，收回必要的融资成本，从而发挥保险的作用，实现社会资金的制度性互助。

据泰康人寿浙江分公司保险精算专家介绍，反向抵押养老保险涉及到房屋70年国有土地建设用地使用权和未来房价估值预期等问题，设计复杂程度不容小觑。他举例说明了反向抵押养老保险的通用案例，假设老人的房产价值500万元，平均剩余生命还有15年。通过计算房产增值，扣除未来的预支付息，老人将房产做成反向抵押保险以后，每个月就能得到2万元养老金。其房产可以继续居住直至去世。老人去世后由指定继承人与保险公司进行清算。

其实早在2009年11月，泰康人寿就获得了保险行业第一个养老社区投资试点资格。后来又推出了保险产品与养老社区相结合的“幸福有约终身养老”计划，由养老年金分红险产品和泰康之家养老公寓的“入住养老社区确认函”共同组成，通过保险产品为将来入住养老社区提前进行养老费用的积累，锁定未来在养老社区的居住成本。不过该产品需要累计保费达到200万元的保险人才具有购买条件，并且需要购买了“幸福有约终身养老”计划，才能够保证享有入住或优先入住养老社区的权利。

据悉，泰康之家养老公寓的软件设置和硬件服务都较为领先，与国外专业医疗服务机构合作，打造适宜老人居住的全功能家庭化社区模式。截至去年年底泰康人寿已经在北京、上海、广州三地投入110亿元，建立了全国连锁的一线城市高端养老社区网络。未来5到8年还将投资750亿到1000亿元，在全国省会城市建立10到15个连锁养老社区，并围绕城市化的布局扩张与延伸。

从60岁开始直到进入临终关怀阶段，养老产业可以派生出医疗康复、休闲旅游、养生健康、护理体检等多条产品线，有着巨大的商业机会。目前已经开始营业的北京和上海泰康之家养老公寓总容量为6400户，销售情况较为乐观。不过，上述养老社区由银行与保险公司共同投资建设，推行中高端路线，投入成本与收费标准都比较高，对于普通消费者来说短期还难以享受得到。

“不确定性”挡不住摸索创新

尽管“老年人住房反向抵押融资”已经面世，但在多位银行人士看来，以房养老依然存在诸多“不确定性”，主要集中在政策与操作细则方面。一方面是国内税收政策并不支持银行、保险机构大规模推广以房养老金融产品。相比欧美国家对居民房屋遗产转移给子女需要征收高额的遗产税或房产税，(迫使欧美国家的房产所有者更多的选择了以房养老，以规避高额税负)，国内目前虽然尚未出台相关房产税或遗产税，但银行、保险机构不得不谨慎评估这些可能颁布的额外税收成本。另一方面一旦银行、保险持有这类抵押房产，必须考量房屋可能面临的贬值风险，尤其是按照现行法律，国有土地建设用地70年使用权，一旦使用权到期如何处理，还需相关部门出台政策和操作指引。据悉，杭州至少有两家以上的银行已经主动向有关监管部门提出报批，与保险公司合作推出房屋贬值保障保险业务，通过保险赔偿化解房屋因使用权到期或额外税负所引发的贬值风险，为银行开拓贷款业务提供风险补偿。但是最终还没有取得有关部门的审核与批准。

尽管操作阻力很大，仍然有几家银行已经设计尝试了“以房养老”贷款业务，额度一般不超过50万元贷款，并由子女偿还贷款本息作为第一还款来源。笔者从兴业银行杭州分行了解到，近期该行已经将“以房养老”消费贷款，纳入其养老金融服务总体方案——“安愉人生”产品范围。该贷款产品允许超过50岁的客户或其成年子女提出申请，额度最高不超过30万元，期限最长为3年。贷款作为“安愉人生”产品的一部分，升级后将增加适合老年人的消费结算、转账汇款、存取现金等一系列业务。该产品还允许客户按月赎回理财产品份额，收益率较其他理财产品5%-6%平均收益，略高出约1%-2%。

上述银行透露，业务开办以来，有意向将房子抵押给银行获得终身养老款项的主要为失独老人群体。但是，银行目前在合规操作的前提下，还只能是以买断房子方式才能提供养老贷款。贷款比例只能视房产套现能力与升值能力而定。养老产业已经成为银行日益重视的新领域，多家银行都在积极摸索提高以房养老业务的效率和创新。

兴业银行针对目前三成以上的个人客户年龄已经超过50岁的现状，要求所属各分支机构将开展养老金融业务作为重点，已将主要业绩考核指标，从原先的存款额贡献指标，变更为考察每位老人客户购买综合金融产品总量和增幅。

保障养老 如何配置理财产品

其实银行的储蓄利率早已跟不上CPI的脚步，依靠传统的储蓄积累实现养老已经成为了不靠谱的事情。有鉴于此商业银行在营销理财业务时引进了养老概念。依靠银行理财来实现养老保障或将成为其中值得选择的途径。去年以来银行理财产品的收益率逐渐提高，基本跑赢了CPI的理财产品并不难找。

借助银行理财产品为养老提供保障，可以以中短期理财产品为主，长期产品为辅。通过长、短期产品的结合，来实现流动性和收益率的平衡。中老年人在制定养老投资计划时，首先要保证有较为充足的流动资金作为基本储备，维持足够的现金流，以应付可能出现的住院医疗资金急需。打理这部分的资金，选择银行通知存款是个不错的选择。短期或超短期的理财产品如1天、3天的期限都不会影响灵活使用，而且其收益并不低。

目前在银行热销的中短期理财产品大多为几天或者几十天，产品的优势在于能够在锁定期限的前提下，提供相对较高的收益，远远胜于期限类似的定期存款。由于中短期产品本身期限很短，资金的流动性就得到了保证。遇到加息，产品的收益率便会随息而动，让投资者及时享受到利率上涨带来的好处。

在保证了一部分资金的高流动性后，中老年投资者不妨将余下的资金，投资重点转移到长期稳健收益上来，可选择期限较长的理财产品。长期理财产品的优点在于虽然在拉长的投资期限后，年化收益率看起来并没有太大的提高，但是可以帮助投资者锁定收益，避免多次投资的收益波动风险。

而在产品类别的选择上，老年人可以选择相对风险较低的产品，如债券类、货币类、信贷类等产品。债券、票据、货币市场类理财产品安全性高，更适合风险承受能力低的中老年投资者。目前银行推出许多综合类理财产品不设单一投资方向，以某种特定投资类型为主，综合其他投资类型理财产品，从资金投向来看综合类理财产品以信托贷款类及债券与货币市场类为主，综合类理财产品的预期收益率水平，一般在信贷类产品和债券票据类产品之间，其风险也处在两者之间，属于低风险产品。