开发商：与其硬扛，不如降价

王永生

杭州“楼王”跳水降价之后，关于杭州楼市降价的消息铺天盖地，甚至有疯传至少有十家楼盘给出了力度极大的“跳楼价”。开发商为什么要甩卖房子？

一位不愿具名的杭州地产公司人士透露，杭州楼盘降价与所开发的商品房库存有一定的关系。“库存压力大，资金难周转，降价是控制压力与风险，否则会加剧房企资金链紧绷，甚至是断裂”。

对杭州楼市熟悉的业内人士都了解杭州楼市的整体情况，那就是在高库存、大供应的背景之下，杭州楼市多个项目已显示出库存“堰塞湖”特征，供需的严重失衡，使得这些区域的价格战一触即发。上述业内人士的担忧并不是一时的。去年，杭州楼市就表现出每月成交量不错，但商品房库存量也在频频刷新历史纪录，危机在不断累积。不断高增的库存量，使他们对楼市前景信心倍减。

张谦（化名）是浙江杭州一家房地产公司的销售主管，提及楼市降价，他显得非常无奈。他给记者算了一笔账：房地产商们现金紧张，一面是房价居高不下，无人问津，另一面是银行收紧贷款，利率变高。这样就导致了房地产商们现金非常紧张。

他举例说，目前的降价促销与一年以后、甚至是两年以后的原价销售或提价销售的收益是一样的，因为开发商银行贷款加上部分民间借贷的年利率总体在10%以上，死扛一年后，一平米卖两万与现在卖一万八没什么分别。关键问题在于，此时降价清盘卖出房子，可以锁定风险，而一年以后的情况又不好把握。如果拖上两三年，光利息钱就可能把公司给拖垮了。

不过，另一位不愿具名的业内人士称，目前开发商对未来市场压力预估的一种主动性、预防性和优化结构的降价，也可以说是“曲线救市”。

著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫从事房地产行业十余年，对于杭州楼市降价的情况，他进行了全面的分析。他表示，淡季促销降价属于市场供求关系与房企自身调整及调控周期下的正常波动，不管是大房企还是小房企。但是，一些中小房企同时面临“高库存、高负债、高成本开发”时，一旦定价过高，违背市场，容易形成销售困难，导致资金链紧张，或者是断裂的情形。在金融环境恶化与经济下滑时，这样的中小房企如不降价，被套牢不可避免。

他也指出了楼盘促销降价的四方面原因：一是房企促销纯粹是清盘的因素，同时房企的心理预期也产生影响。二是调控持续加码与房贷收紧，市场资金面紧些，房企有库存的压力。三是传统淡季的延续，市场相对寒冷，促销降价有利于销售。四是房企资金链实际上并不紧张，但库存过多，容易导致现金流困难与负债的问题。

对于2014年国内楼市的总体情况，谢逸枫坦言：“ 2014年楼市出现个别城市的楼盘促销降价的现象会持续，因为城市分化与调整会继续加深，不排除有更多的城市个盘打折扣促销的情况。”