我国大城市主城-郊区居住空间分异比较研究——基于GIS的南京实证分析

陈燕

（南京市社会科学院经济所，江苏 南京 210018）

我国大城市主城-郊区居住空间分异比较研究
——基于GIS的南京实证分析

陈燕

（南京市社会科学院经济所，江苏 南京 210018）

在对实证城市居住空间分异现状分析的基础上探寻城市居住空间分异影响因素及这些因素的作用机理。鉴于城市居住空间分异在主城及郊区等层面表现出不同的特征，文章运用GIS的空间分析方法分别对南京市主城区及郊区居住空间分异的现状进行比较分析。主要结论有：主城和郊区住宅板块在区位价值、容积率、绿化率、建筑年代、建筑面积等指标上都有差异存在，显示出主城与郊区居住板块之间在发展方式、成长规律、表现形式上的差异。随着居住郊区化和新城居住空间结构的变化，南京市城市居住空间结构表现出新的特征。文章选取我国副省级城市南京为实证研究对象，对我国住房转型期大城市居住空间分异现状进行个案研究，其城市居住空间分异的规律及结论具有一定的示范意义。

居住空间分异；空间结构；GIS；城市空间

一、引言

作为城市的重要组成部分，居住空间与城市空间结构的形成和发展有着互动关系，城市居住区空间既是一种“地理空间”，同时也是一种“社会空间”。城市空间分异包括物质空间分异和社会空间分异。城市是一个高效运转的集合体，它的社会活动、经济活动都会通过城市物质空间体现出来，因此可以认为城市物质空间分异的形成是决定于城市社会空间分异的。城市社会空间分异包括人们的社会地位、经济收入、生活方式和住房区位等方面的分化，城市社会空间在地域空间上的直观体现即为居住空间分异。我们一般说的城市空间分异指的就是城市社会空间分异。城市居住空间分异是城市社会空间分异的直接表现。分异现象反映的是不同社会群体对城市空间资源的占有状况，与该群体的社会、经济地位密切相关。因此，城市居住空间分异是指不同类型（收入、职业、年龄、兴趣爱好）的城市居民在居住区上的地域分化，有着相似的经济、社会特性的同质人群聚集居住，异质人群彼此隔离，城市空间的整体性受其影响，形成了城市空间分异的基本格局。

20世纪90年代以来，中国正经历着历史上经济发展速度最快、工业化和城市化进程最为迅速的阶段，中国经济和体制都处于转型期，这个特点决定了中国城市正处于快速变革期，巨大的体制转型和经济社会变迁必然作用于城市空间结构的重组过程。随着中国市场化改革和住房分配货币化的深化，中国进入住房转型期，大城市居住空间结构不断演化，正在经历重构，居住空间分异逐步显现并呈加大趋势，其演化机制也更趋复杂。住宅所型塑、固化的贫富差距、两极分化和社会分层，贫富居住分区以及由此带来的城市空间隔离问题作为既定事实已经成为全社会不得不理性面对的一个严峻的社会问题。城市居住空间分异已是当今中国社会不可争议的事实，并在北京、上海、广州、深圳等一线特大城市表现得较为明显：例如，北京历来有“西富东贵，南贫北贱”之说；上海社区内部的均质化和社区之间的异质化同时发生；广州居住空间的分异不断加剧，局部已出现极化与隔离的现象等等。已有对城市居住空间分异的研究可以归纳为以下几个视角：基于探讨中国不同经济社会背景下城市居住空间分异状态的视角，多以宏观分析为主（虞蔚，1986；郑静，1995；顾朝林，2003；刘贵利，2003；刑兰芹，2004；等）；基于研究各阶段居住空间分异形成机制的视角，多以中观分析为主（李志刚，2004；吕露光，2004；黄怡，2006等）；基于研究新时期城市居住空间分异特征的视角，如主城居住空间分异、居住郊区化等，多以微观分析为主（边燕杰，2005；刘精明，2005；等）。

随着我国城市化的推进，城市居住空间结构得到急剧的外延扩张，大都市的新城、郊区、副城已经成为城市发展的重要部分。城市居住空间分异在主城及新城、城市副中心等层面通常表现出不同的特征。郊区的发展与主城区有着密切的联系，但其作为特殊的城市地域，在发展方式、成长规律、空间模式形成上有其独特规律。通过对比分析我国大城市居住空间分异在主城及新城-副城的不同表现形式，探寻我国大城市在新的历史时期城市空间结构变迁的规律正是本研究的意义所在。

二、调查区域与研究方法

1.调查区域的选择

文章以江苏省会城市南京为例，对我国大城市的居住空间分异进行实证研究，南京地处中国沿海开放地带与长江流域开发地带的交汇部，是长三角世界级城市群中重要的中心城市之一，是国家重要的区域性门户城市。目前，南京市地区生产总值已超过6000亿元，城市居民人均可支配收入为3.22万元，全市常住人口突破800万人，全市三次产业增加值比例调整为2.8:46.5:50.7，在全省率先基本形成“三二一”产业格局，总体上已经进入城市转型发展的新阶段。

随着住房市场化的推进，南京市城市居住空间分异程度总体上不断加深。文章选用隔离指数对南京市1998年以来的居住空间分异程度进行计算。隔离指数的公式为：

三、研究地域地理空间信息

其中ID就是隔离指数，Xi是生活在区域I单元之内的某一阶层/群体占所有调查区域的百分比；Yi是指定居于区域单元I单元之内的所有其他阶层/群体占所有调查区域的百分比；N为空间区域的分类总数。当住宅特征的空间分布完全均匀时，ID=0；当住宅特征的空间分布处于极端分异时，ID=1。一般其值在0～1之间变动，隔离指数越大，住宅特征的空间分布越不均匀。文章中空间分异度为ID的百倍值，取值范围为0～100。

图1 1998-2010年南京市居住空间分异指数

1998-2010年间南京市居住空间分异隔离指数在41～63.1之间，说明住宅市场隔离的空间分异程度较高；南京市居住空间分异程度总体上在不断的加深，基本呈缓慢上升趋势，1998-2002为居住空间分异缓慢发展期，2003年至今为居住空间分异加速期。如图1所示。

2.基于GIS的研究方法

城市住宅是一种与地理信息密切相关的商品，其具有繁杂的地理信息属性，城市住宅的位置坐落、公共交通信息、与服务中心的距离等信息属于空间数据，可以把这些信息抽象成交通层、绿化层、建筑层等点、线、面的形式进行分析；住宅的建筑密度、建筑结构、产权形式等与空间位置无关的属性信息也是检索、分析其它信息的数据源，因此GIS在对城市住宅的研究中发挥着重要作用。GIS的最大优势在于它具有对空间信息的提取和分析功能，将GIS数字技术应用于城市居住空间分异的研究中，使用ArcGIS软件，将以往对城市居住空间演化规律的定性分析转化为定量分析，使得分析过程更为直观和深入。

首先，利用Coreldraw绘图后将图形转入ArcGIS，将现状图纸矢量化，调整坐标和合理的比例尺寸，将样本数据按属性分类输入ArcGIS属性列表中。

其次，利用GIS空间属性编辑功能，将所有住宅属性值在ArcMAP中编辑生成专题图纸，利用Select byAttributes功能编写相应条码进行属性数据的编辑和查询，得出分类图纸，生成图形文件并储存。利用缓冲区分析功能进行进一步地图特征分析。

最后，利用图形文件进行综合归纳和比较分析，对南京市居住空间分异状况进行归纳总结。

1.主城-郊区空间概况

文章的研究范围为南京市都市发展区居住空间结构，主要包括了主城居住空间结构以及郊区居住空间结构的研究。2002年南京市实行重大行政区划调整，南京市总体规划范围分为市域-都市发展区-主城3个层次，主城是南京都市发展区的核心，是南京都市圈乃至更大范围的区域中心。以主城为核心，轨道交通45分钟出行覆盖范围，大致以新街口为核心、半径约40km，总面积约4388平方公里的范围为南京都市区范围；除去行政区域土地面积为392.89万平方公里的主城研究区域以及溧水的柘塘（其虽地处南京都市区范围内，但属于县域范围，不纳入文章研究，柘塘行政区域面积约48.5平方公里），那么文章南京郊区的研究区域行政面积约为3946.6平方公里。

数据显示，全市47%的常住人口分布在6%的主城行政区域土地面积上；主城区的人口密度与郊区人口密度差距很大，即使是郊区中人口密度最大的栖霞区，其人口密度也仅为主城鼓楼区的1/20。由于居住密度和行政区域面积的差异性太大，文章把南京市主城区和郊区的居住空间分异状况进行比较分析，在GIS图上也可以较明显地反映其差异性。

2.居住空间板块划分

在参照南京行政区划分区、南京市各区总体规划（2010-2030年） 的基础上，选取城市道路、自然山体、水体、重要标志物、铁路等形成的界线为研究单元划分的参考界限，在考虑自然和人工构筑物对居住空间的分割作用同时兼顾区级行政区划的完整性，最后将南京市主城的居住空间划分为7个区共计36个板块；将南京市都市区范围内郊区的居住空间划分为4个区共计23个板块。主城区内研究单元平均面积为10.91平方公里，郊区为171.59平方公里。

图2 研究区域对比示意图

3.住宅区样本数据选择

文章采用样本分析法（共有样本1560个，其中郊区样本600个、主城样本960个，每个住宅板块一般选取30个左右的样本）进行每个居住空间板块内的居住状况分析，具体操作方法为在每个研究单元内随机选取一定数量的住宅区的相关指标作为基础数据，来衡量该地域空间内的居住分异状况，选取的具体指标有住宅价格、住宅类型、建筑年代、小区绿化率和容积率、小区物管费等数据。住宅的价格采用南京市房地产家居门户网站——house365.com的住房二级市场数据，住宅均价采用2011年12月公布数据依据相关公式进行计算，力求客观全面反映南京市这一时段的住宅价格分布状况。

四、基于GIS的南京市主城-郊区居住空间分异状况分析

1.主城-郊区住宅板块价格分异比较分析

通过对南京市住宅价格的聚类分析，文章把南京市主城的居住空间的36个板块划分为5个类别，分别是住宅均价为22129元的高档住区、18423元的中高档住区、16254元的中档住区、12644元的中低档住区和均价较低的经济住区。把南京市郊区的居住空间的23个板块划分为5个类别，分别是14251～17163元高档住区、11644～14251元的中高档住区、8249～11644元的中档住区、4749～8249元中低档住区和4511～4749经济住区。由此可见，主城和郊区住宅板块的价格差异较大。

从住宅区位价值来看，主城居住空间区位符合E.W.伯吉斯的“同心圆”模型。以新街口为城市核心，南京市主城区的住宅区位价值由圆心向外递减，随着与中心距离的增加价值降低。从南京市主城居住空间分类GIS图上看（因篇幅所限，文章中关于南京市城市居住空间分异的GIS分布图略，详见本人博士论文《城市居住空间分异及其影响因素分析》，下同），高档住区多位于南京市主城区核心区域，分布较为集中；在南京市主城区，三层以下的独立式住宅数量较少，空间布局较散，呈现点状分布特征。中高档住宅板块各具优势，分布较为分散，这类住宅板块可以分为新老住区混合区和新住区集中区；中档住区具备区位优势，居住空间分异程度较大；南京市主城区中低档板块的分布特点是位于主城区外围的东南、南、北部区域，分布相对集中，合围在城市主城区的外围圈层；经济住区总体区位分布在主城的南部，位于主城区的最外围圈层，板块内部均质化程度较高，未来这些板块将成为疏散主城人口的重点区域。从南京市新城-副城居住板块价格分异图上可以看出，大部分住宅板块位于中低档住区及中档住区内，这些板块内的住宅均价在4749～11644元之间，与居高不下的主城住宅均价形成较大差距，价格优势是吸引居住郊区化的重要原因；在城市郊区分布了较高比例的独立式住宅，南京市别墅的分布区域逐渐从城市核心圈和主城区向近郊、远郊拓展，占据着南京的景观带或邻近开发区。别墅住区内部居住空间具有同质性特征，如排他性、安全性、社会同质性等特征，是城市郊区化的重要组成部分，但同时也会带来城市景观破碎化、居住隔离等负面性。

2.主城-郊区住宅板块容积率比较分析

容积率作为衡量城市用地强度的重要指标之一，是把握城市人口、城市用地规模、城市建筑合理程度的重要参考指标。从南京市主城区住区板块容积率的GIS图上可以看出，住宅容积率的差异基本遵循这一变化规律：由城市核心地区到主城区边缘地区，住宅容积率呈递减趋势；城市中心区位条件优越，土地利用集约度高，土地需求量和土地利用效益较高，因此城市核心地区的容积率较高，边缘地区则较低。从南京市郊区住区板块容积率的GIS图上可以看出，住宅容积率的差异基本遵循这一变化规律：南京市郊区板块的住宅容积率较主城低了很多，住宅形式以小高层以下的多层为主，开发强度较低。容积率较低的住区板块内分布着大量的郊区独栋式别墅；容积率低的板块位于郊区风景优美的资源附近，如汤泉、将军山、九龙湖、汤山附近密布着容积率较低的新建小区；容积率低的住区开发强度较低，建筑多以多层住宅或3层以下的独栋别墅、叠加别墅、双拼别墅为主。开发较早的郊区核心区域如大厂、尧化门、迈皋桥、东山老城附近，其住宅小区的容积率相对较高。

3.主城-郊区住宅板块绿化率比较分析

城市居住区内的绿地可以为居民提供良好环境、社会交往、景观和游憩场地，其功能日益丰富和完善。绿化率是衡量居住区绿化状况的经济技术指标。从绿化率的板块分布图上可以看出，在南京市主城区的大部分区域，住宅区的位置离城市中心距离越大其绿化率越高，板块位置对绿化率的影响较大。从郊区绿化率的板块分布图上可以看出，郊区住宅小区绿化率普遍较高，大部分板块的绿化率为40.5%以上，与主城住区绿化率普遍为33.2%左右形成了鲜明对比，郊区住宅板块内的小区普遍绿化率较高，这反映了郊区的住区普遍建筑年代较近、居民购房时越来越看重小区绿化环境；郊区山水资源丰富，新建小区容易打造高绿化率；郊区土地价值较主城低且易获得性，也决定了郊区板块内住宅小区的较高绿化率。

4.主城-郊区住宅板块建筑面积比较分析

南京市主城区住宅板块的建筑面积均值分布GIS图显示，城市中心住宅板块的建筑面积较小，说明核心区域内住宅小区单体规模较小，同一个小区容纳的住户最少。城市中心区由于土地置换难度较大、级差地租、文物保护等的影响，住宅小区规模一般较小，也制约了新建住宅的建筑规模；在城市主城区的外围，土地成本较低，以居住为中心，综合考虑各种配套设施的跟进，新建了很多建筑面积较大的高品质住宅小区，在一些新建住宅小区内，物业管理到位，各种设施完善，如会所、游泳池、运动设施、室内健身设施，这些因素也会增加住宅的价格，市民愿意为优质的服务和完善的小区设施买单。从南京市郊区住宅板块的建筑面积均值分布GIS图显示，与主城区住宅板块的建筑面积较小、小区单体规模较小不同的是，南京市郊区住宅板块普遍体量较大，大部分住宅小区均在10万平方米建筑面积以上。住宅建筑面积较小的小区一般位于郊区老工业区内，或位于郊区较早开发的区位内，住房建筑年代较长，但周围公共配套设施较好。

5.主城-郊区住宅板块建筑年代比较分析

从南京市主城区住宅板块建筑年代的GIS图上可以看出，各住宅板块的建筑年代分布较有规律，建筑年代在10.7-15.2年之间的住宅板块大多位于城市核心地区，建筑年代在8.2-10.7年之间的住宅板块在主城区分布最广，基本遵循城市中心区域住宅建筑年代较长、以新街口为核心向外以圈层分布的形式建筑年代越短，这与南京市住宅开发的时序变化一致。居住空间的外延扩张与南京市的行政区划调整、旧城改造、外来流动人口规模的扩大、城市产业结构调整等密切相关，与新建住宅外延扩张同步进行的是旧城内改造后以新建住宅为主的高档“绅士化住区”，形成旧城及新城内不同表现形式的居住空间分异现象。从南京市郊区住宅板块建筑年代的分布频次来看，建筑年代均值大多在10年以下，在较远的郊区板块分布着大量建筑年代在5年以下的次新房。

五、南京市居住空间结构特征分析

随着南京市城市化步伐的加快，城市功能得到不断提升，城市的服务功能正在日益强化。总体来看，南京市的城市经济发展水平较高、拥有较为完善的基础设施和公共服务能力、城市科教人文环境优良，引领着区域经济的发展，体现了较强的城市中心性，未来可发展成为城市群的中心和区域发展的龙头。随着城市人口规模的扩大，城郊基础设施、公共服务设施和社会服务设施的不断完善，城市物流能力、对外联系力不断增强，交通的延伸效应和带动效应明显增强，这些因素改变了传统居住区集中在城市中心的空间结构，南京市居住空间外延正处于不断扩大趋势，带来了南京市居住空间的新一轮居住空间分异。

1.主城对居住空间仍有较强的集聚效应，新城成为南京疏解主城区职能和居住压力的重要区域

南京市的行政区域人口密度为957人/平方公里，高于国家中心城市北京、天津及重庆的人口密度，说明南京对人口具有很大的吸引力，反映出南京作为中心城市的辐射能力、龙头和窗口作用。从居住密度看，南京市中心城区对居住空间仍有较强的集聚效应。总体来看，主城仍承担南京的主要居住功能，居住密度自城市中心向外围圈层递减。主城区核心区域内公共服务设施完善，商业服务网点密集，文体设施、医疗设施、教育设施完备度高，产业多为现代服务业和传统服务业，吸引了大量的就业人口，通勤成本较低，因此主城区仍是很多市民的居住首选地，居住密度较高，呈高密度连续的圈状分布。

自上世纪90年代以来，南京市主城区人口大量集聚，城市中心区人口逐渐向郊区迁移，大量外来人口也不断进入南京市各大郊区。城市人口空间分布的变化导致了城市建成区的蔓延，主城区就业压力、交通压力、产业结构优化调整的压力等，促使南京市加快建设新城作为疏解主城职能和人口压力的发展战略。南京城市向外拓展的趋势非常明显，为同一时期南京城市空间结构的发育完善提供了空间基础，原先具有典型城市特点的居住区出现在南京主城外围或近郊地区。在《南京城市总体规划（2007-2020年）》中，仙林、东山和江北被赋予南京市副城的职能，这三个城市副中心将成为主城人口、城市功能疏散的主要承载区。可以看出，随着南京市城市空间扩展，城市的居住功能得到不断完善，居住空间结构也随之变化。新城的居住功能得到进一步体现，新城成为南京疏解主城区职能和居住压力的重要区域。

在城市居住空间分异的经济影响因素中，地租和区位选择的影响较大。城市居民对住宅的选择在很大程度上表现为区位选择，而区位是土地利用分化的结果。1950年西方经济学家将区域经济理论用于对居住选址等城市区位问题的研究，认为住户最佳居住区位是通过将每日上下班的通勤费用与城市不同区位的级差地租作权衡而确定的。低收入者的通勤费用支付能力较弱，居住地的选择范围受到较大的限制，往往只能局限在离工作地近的地方；而高收入者具有较强的通勤费用支付能力，因而选择的自由度较大。土地利用分化也直接影响城市居住密度，低收入居民占据地价高的内城地域，高收入居民聚居于城市外围；贫穷的家庭生活在高密度的社会环境，富有的家庭则情况相反。西方城市社会学住宅阶级理论认为，人人都向往较好的居住条件，但城市土地资源是有限和稀缺的，各个社会群体通过不同的社会背景争取到不同地段的住宅，从而居住在城市的不同区域，在竞争中形成特定的人口分布形式，较富裕者会居住在环境清净宽敞、设施现代的郊区，贫困者因交通费用和楼价的昂贵，则只能留在市中心附近破旧拥挤的贫民区。可见，土地区位的优劣和地租的高低是城市居住空间分异形成的客观条件。地租理论和竞租函数告诉我们，地租与土地利用区位关系密切，由于区位不同而形成不同的地租，城市地租以市中心为最高，向外则逐步递减，形成若干个地租同心圆圈层。另外从供给的角度来看，地价是房价的主要成本之一，大多数城市的地价（熟地价，包括土地出让金、城市建设配套费和土地开发费等）占房价的比重为20%～40%。在房地产开发过程中，消费者的身份、地位以及收入也成为开发商的项目定位因素，人们在住宅区位选择上也考虑到同一住区居民的生活方式和身份地位等特征。

2.主城-副城居住空间分异表现形式存在一定差异

在南京市主城，总体仍然呈现“大混居、小聚居”的居住空间分布状态。居住空间除了在区域之间、板块之间存在一定差异外，在同一板块内部，居住状况也存在较大差异。综合来看，在很多板块内部，尤其是高档住区板块和中高档住区板块内，样本住宅均价差距在一倍以上的较多，说明这些板块内部居住空间分异度较大。在主城区尤其是核心区域，这种现象较为普遍。近年来，南京市加快了城市土地置换和产业结构优化调整的步伐，充分利用城市中心区有利的区位优势，主城区“退二进三”，现代服务业等第三产业向市中心集聚，第二产业向外围扩散并在郊区新区聚集，在城郊发展生态观光型农业，有利于产业之间的协调推进。在土地置换过程中，企业居民均获得收益，城市整体收益也获得提高。在城市旧城改造过程中，市中心区位条件好的地段经过土地置换整理后新建大量住宅，形成高价位住宅与城市中心老旧小区混合并存的状态，造成主城区板块内部居住空间分异度较大。

同时，郊区居住空间结构不断发展演化，已经显示出空间分异，这种差异主要表现在板块之间。新城的不断发展中吸引了不同职业、不同收入和拥有不同偏好的购房者，开发商以此为依据开发不同特征的居住小区，由于新城内部不同区域的环境特征、交通状况、社会背景的差异，在新城中逐渐形成不同特征的居住开发板块，随着新城居住空间的进一步完善和成熟，居住空间分化的现象也逐渐凸现。在很多老工矿企业周围，仍然存在很多职工居住小区，如南京城市外围的冶山、大厂、珠江、桥林、龙潭附近，这些老式住区年代较长，各种配套设施较为完善，但多以7层以下的老式公房为主。随着新城的发展，郊区居住空间类型逐渐丰富，别墅、花园洋房、小高层建筑等多种建筑形态出现，吸引了很多原居住主城的居民来新城购房或新就业者择居，居民构成趋向分化新建住区的空间排他性较高。各类住区间无论从建筑形态、物业管理模式、居民构成、各类配套等都表现出较大的差异性。

经济变革和城市产业结构调整的同时，也导致了城市空间结构的再组织和演化，因此城市产业结构的调整升级、城市功能结构的改变会导致城市社会空间结构体系的效应变化，从而影响到城市就业结构和居住空间结构的相应改变。城市从传统的工业制造业经济向现代服务业和高新技术产业经济转变时，不同行业就业量和经济收入发生巨大变化，这是城市社会“极化”现象产生的主要动力。萨森在对纽约、东京和伦敦等城市进行研究后得出结论：全球城市的一个主要特点就是社会极化，即日益增长的社会不平等，城市的高收入阶层和低收入阶层呈现两极扩张的趋势，从而形成“沙漏型”的社会结构。作为社会极化的空间后果，导致了“分裂的城市”和“二元城市”的出现，居住空间上也出现了极化的结构，一极是城市精英阶层生活居住的高雅舒适住区，这类住区形成所谓的“防卫型社区”，与外界相对隔离；另一极是城市低收入人群、有色人种和外国移民在衰败的城市中心地带密集居住。这两类极化的住区特征鲜明，空间上彼此隔离，居住空间分异明显。各阶层对居住空间的不同需求和选择从根本上引发了居住空间分异。居住空间变化的实质是经济社会发展带来的社会结构的变化在居住空间上的表现。

3.居住郊区化的发展带来了南京市居住空间结构的变化

2010年南京市主城区域之外的房地产开发投资额占全市比重达50.5%，超过一半份额。主城区内除建邺区房地产开发投资额达117.42亿元外，其余各区均在75亿元以下，而郊区中除六合区房地产开发投资额较小外，浦口、栖霞、江宁三区的房地产开发投资总额达到243.56亿元。郊区住宅开发是房地产开发的主要方面，也是目前南京整个城市住宅开发的重要组成部分。与主城区相比，郊区人口密度低、自然环境优美、空气清新、有更多休闲之所，住区可以达到人与自然环境的和谐，郊区房地产开发增加和改善了居住房屋的数量与质量，吸引了大量人口居住到郊区。另外，郊区住宅最大的优势是相对便宜的地价与房价，房地产开发商可以以相同资金获取更多的土地进行开发，也有成本空间使他们更加关注居住区的建筑形态和环境打造，吸引了相当部分城市中产阶级到郊区购买住房满足改善型居住。各种价位的住宅为更多的人群所接受，吸引了首次置业者、改善型需求者择居，各收入阶层都可以满足居住需求。因此，居住郊区化有利于形成多层次的大都市居住空间结构体系，可以丰富住宅开发的产品类型和层次以满足各种人群的住宅需求，从总体上看居住郊区化可以改善与优化南京市居住空间结构体系。

随着居住郊区化和新城居住空间结构的变化，南京市城市居住空间结构逐渐由原来的主城区单中心圈层式结构转为多中心的网络状结构。根据预测，到2020年，南京市域总人口将达到1060万人左右，成为千万级人口城市。一般世界上千万级人口城市发展过程中，均呈现“一个核心、多个副中心”的城市发展格局。郊区化是城市发展从集聚到扩散的一个过渡阶段，从大城市中心区扩散出的人口、就业岗位和城市其他一些功能不断向郊区集中，居住郊区化是城市地域中人口从主城迁往郊区居住的过程，是集聚型城市化向分散型城市化转变的必然过程。南京也在践行这一发展规律，寻求改变单中心城市结构的模式，朝着“一中心多副中心”的格局发展，以缓解日益严重的人口、交通、环境、资源压力。南京市三大副城的建设将使得城市空间结构从单核心发展模式向多核心发展模式发展演化，城市新城和副城的建设发展有助于分担城市核心区的部分功能，实现城市内生增长扩大机能。随着交通不断完善、人口流动的加剧、中心城区买房门槛加高等因素，南京市居住空间开始不断向郊区扩张，大都市郊区成为吸纳人口居住最为集中的区域。

城市化和城市郊区化加速了城市居住空间分异。城市化是住区建设的大背景，城市住区建设和规划都应放在城市化的背景下考虑，中国的城市化率每增加一个百分点，城市人口将要增加1000万到1500万，我国已连续多年保持世界第一的住宅建设量，房地产业正在成为我国很多城市的支柱产业。许多现在的城市边缘和新城住区，都将很快成为未来的城市内部住区。改革开放后我国开始的旧城改造、工业迁出主城的“腾笼换鸟”政策、城市土地有偿使用制度、城乡户籍制度改革等有力地推动了城市郊区化进程，给居住区的建设也带来新的发展空间，城市郊区化一定程度上改善了城市住宅紧张和拥挤状况。在我国的城市发展现状中，城市中心并没有衰落，由于商业配套和教育等资源丰富，城市中心仍然是中高收入者理想的居住地。旧城改造中存在着一种“把穷人赶出市中心”的趋势，由于经济承受能力不足不能回迁市区，中低收入者居住的经济适用房和廉租房处于远离市区的城市外围和郊区。随着近年轿车进入中高收入家庭，风景优美的城市郊区也开始成为中高收入者的居住选择地，城市外围出现别墅区，高收入阶层的居住郊区化开始显现。因此，在中国的城市发展现状中，就出现了城市中心区和郊区（边缘区）同时存在居住空间分异的现象。由于城市化和郊区化发展途径各异，导致国内外城市居住空间分异形成方式不同。城市化和郊区化在西方国家是一个自发的过程，而在我国虽属自愿但主要是被动的过程和有组织的行为。西方城市居住空间分异主要体现在城市中心和郊区在社会经济上的差异，郊区化使大都市区财富收入发生不平衡的变化，郊区居民的社会经济地位一般高于城市中心的居民，如在郊区化模式鲜明的美国，郊区是受过高等教育的职业良好的中高收入者的居住地。在西方国家城市居住空间分异的经典模式中，居住空间分异是以当地的经济发展模式为基础，结合地理环境自发形成的。我国的城市郊区化不象西方国家那样是在市场经济高度发达之后城市富有的中高产阶层向郊区转移居住，而是相对并不富裕的工薪阶层和外来流动人口的城市郊区化，我国相当一部分城市的郊区化是建立在居住配套设施较为落后的基础上的。我国的郊区化是在城市化相对滞后的背景下发生的，郊区化不是在城市化发展到相对成熟阶段后城市中心逐渐衰败而出现的自然扩散，而是有很多人为因素形成郊区化，相当一部分居民因为城市旧城改造、郊区居住成本较低而选择郊区居住，是一种被动状态。

六、结论及展望

文章鉴于城市居住空间分异在主城及新城、城市副中心等层面表现出不同的特征，借助GIS的空间分析方法对统计的实证数据落实到地域空间，使得文章对南京市居住空间分异的分析更为深入和直观，以便于对南京市居住空间分异的特征进行总结。主城和郊区住宅板块在区位价值、容积率、绿化率、建筑年代、居住面积等指标上都有差异存在，显示出主城与郊区板块之间在发展方式、成长规律上的差异。

对南京市居住空间结构特征分析发现，主城对居住空间仍有较强的集聚效应，新城成为南京疏解主城区职能和居住压力的重要区域；主城-副城居住空间分异表现形式存在一定差异，在南京市主城，总体仍然呈现“大混居、小聚居”的居住空间分布状态。居住空间除了在区域之间、板块之间存在一定差异外，在同一板块内部，居住状况也存在较大差异。郊区居住空间结构不断发展演化，已经显示出空间分异，这种差异主要表现在板块之间；随着居住郊区化和新城居住空间结构的变化，南京市城市居住空间结构逐渐由原来的主城区单中心圈层式结构转为多中心的网络状结构。

住房市场化改革带来的城市居住空间分异的演变趋势会产生利弊参半的社会经济效应。一定程度上的居住空间分异可以丰富城市居住文化、拓宽城市居住形式，也可以在更大程度上满足不同阶层的择居需求。但是城市居住空间分异度加大后也会带来一些负效应，如居住隔离、空间剥夺、社区重构、公共空间漠视等。城市居住空间分异不可避免，对城市居住空间分异应加以引导和适当控制，而不能任由市场这只“看不见的手”来完全主导，尽可能避免、减少城市居住空间分异造成的负面影响。积极维护社会弱势群体在城市发展中的权益，对居住空间和公共资源加以重新梳理和优化配置，实现社会公正，已成为城市和谐社会建设的一个重要课题。要解决城市居住空间分异造成的一系列问题，不能孤立地考虑问题，就建筑谈建筑、就居住谈居住，而应将对城市居住空间的考察放到整个社会体系中去，结合城市社会、经济、文化等因素综合加以思考与讨论，从城市规划角度、城市社会学角度、城市经济学角度等共同构建一个更加和谐的城市居住空间。

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（责任编辑：WD）

A Comparative Study between the Main City and Suburban Area's Residential Space Differentiation——Nanjing Empirical Analysis based on GIS

CHEN Yan
（Economic Research Institute of Nanjing Academy of Social Sciences，Nanjing Jiangsu 210018，China）

The paper gives the principal component analysis about Nanjing residential space differentiation driving force.This chapter selected Nanjing residential space differentiation driving factors including demographic，economic，social and institutional factors and tried to construct a scientific evaluation system.By using GIS spatial analysis method，this paper compares the status quo between the main city and suburban area's residential space differentiation.This makes the paper more in-depth and intuitive in the analysis of Nanjing residential space differentiation.The main city and suburban sector have differences exist in housing value，floor area ratio，building age，green rate，building area，etc.This shows the differences in the model of development and the law of growth in the main city and suburbs.With the changes in the structure of living space of metro and residential suburbanization，the structure of Nanjing urban living space demonstrate the new features.

Residential space differentiation；Spatial structure；GIS；Urban space

F290

A

1004-292X（2014）09-0100-06

2014-03-12

国家社会科学基金项目（11BGL103）。

陈 燕（1974-），女，江苏南通人，博士，副研究员，主要从事土地资源管理研究。