指标分析法分析东莞市房地产泡沫情况

朱伟超

东莞理工学院城市学院（523419）

指标分析法分析东莞市房地产泡沫情况

朱伟超

东莞理工学院城市学院（523419）

搜集2011～2013年东莞房地产市场的相关数据，运用指标分析法，计算相应的评价指标，分析判断2011～2013年东莞房地产市场的泡沫程度，为今后东莞房地产市场发展趋势的分析判断、政府决策、房地产开发商的开发投资以及消费者的购房消费提供参考。

指标分析法；东莞房地产泡沫；房价收入比

所谓房地产泡沫，是指由于人们在投机获利的预期下狂热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升，或房地产总市值中被过度需求拉高的部分,大大超过了真实需求决定的实际总市值,其中超过的部分就是房地产泡沫。即由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。[1]未来一两年东莞房地产业运行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。

这里采用指标分析法，通过收集2011～2013年东莞房地产市场相关数据，计算出房地产投资增产率/GDP增产率、房地产投资总额/固定资产投资总额、商品房施工面积/商品房竣工面积、房价收入比4个房地产泡沫的评价指标，判断2011～2013年东莞房地产市场的泡沫程度，为今后东莞房地产市场发展趋势的分析判断、政府决策、房地产开发商的开发投资以及消费者的购房消费提供参考。

1 房地产市场泡沫的评价指标

判断是否存在房地产泡沫以及泡沫程度有多大，需要运用不同的指标，从不同方面综合评价。判断房地产市场是否存在泡沫有以下主要指标:

1.1 房地产投资增产率/GDP增产率

该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。

1.2 房地产投资总额/固定资产投资总额

房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标，是反映投资结构是否合理的基础指标，同时也是衡量房地产业发展规模与国民经济生产总量关系的主要指标之一。

1.3 商品房施工面积/商品房竣工面积

施工面积一般为竣工面积的3±0.5倍，反映了未来1～2年现房的供应量，若其值小于2.5倍，会出现供应短缺，若大于3.5倍，未来供应量将会放大。该比值越大，说明泡沫越大。[3]

1.4 房价收入比

房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。在发达国家，房价收入比在1.8～5.5之间；发展中国家，一般在4～6之间。因此，如果房价收入比大于6，则反映了当地的房地产市场存在一定程度的泡沫。

2 东莞房地产泡沫程度分析

根据2011～2013年东莞房地产市场的相关数据，计算出房地产投资增产率/GDP增产率、房地产投资总额/固定资产投资总额、商品房施工面积/商品房竣工面积、房价收入比4个评价指标的数值,按照以上的评价标准，分析东莞房地产市场的泡沫程度。

2.1 房地产投资增长率/GDP增长率

表1 2011～2013年东莞房地产投资增长、GDP增长情况

从表1可见，近3年来该指标只有2012年为0.16，远小于警戒线2，其余年份都大于警戒线2，该指标近3年平均值2.17，大于2，说明东莞的房地产市场存在一定的泡沫现象。

2.2 房地产投资总额/固定资产投资总额

表2 2011～2013年东莞房地产投资、固定资产投资数据

一般来讲,在发达国家，房地产投资额占固定资产投资总额的比重在20%～25%属于正常范围，超过这一区间则表明房地产投资有过旺倾向。作为一个发展中经济体,中国的房地产投资需求较为旺盛，因而在评价我国房地产泡沫时，可将该比重适当提高。

从表2可以看出，该指标近3年的平均值为34.2%，说明东莞的房地产市场投资存在过热的现象，并存在一定程度的泡沫成分。

2.3 商品房施工面积/商品房竣工面积

表3 2011～2013年东莞房屋施工面积和房屋竣工面积(万m2)

从表3可以看出，2011～2013年该指标全部远超出3.5这一上限,到了2013年,更是高达10.71。由此可以看出，东莞的房地产市场存在比较严重的泡沫，并且在未来2～3年泡沫有增大的风险。

2.4 房价收入比

根据东莞2013年普通住宅条件的第二个条件:单套住房建筑面积在144 m2以下(含)，大三房一般120 m2左右,大二房一般90 m2左右，小二房一般70 m2左右,将房价分为144 m2、120 m2、90 m2、70 m2四类进行对比。

资料来源:2011～2013年《东莞市国民经济和社会发展统计公报》，东莞市统计调查信息网。

从表4可见,如果按照144m2和120m2计算房价,则2011～2013年的房价收入比都大于6,而按照90m2和70m2计算房价，2011～2013年的房价收入比都小于6，处于合理的安全区。由该指标来看90 m2和70m2的住房，东莞的房地产市场不存在泡沫,一般东莞城市家庭具有购买90m2及以下面积住房的支付能力。由该指标来看120m2的改善型住房,东莞的房地产市场存在一定的泡沫成分，一般东莞城市家庭购买120m2的改善型住房时支付能力不足，压力较大。由该指标来看144m2以上面积的非普通住房，东莞的房地产市场存在比较严重的泡沫成分，一般东莞城市家庭购买144m2以上面积的非普通住房时支付能力严重不足，极为困难。

表4 2011年～2013年东莞的房价收入比

3 结论

从4个评价指标来看，只有商品房施工面积/商品房竣工面积指标最需引起关注，该指标反映了近3年东莞的房地产市场存在比较严重的泡沫，特别是2013年泡沫最为严重,并且在未来2～3年泡沫有增大的风险。其他3个指标均反映出东莞的房地产市场投资存在过热现象，存在一定程度的泡沫。总体上来看，东莞房价相对珠三角广州、深圳一线城市来说，比较理性和稳定，但存在的泡沫成分不可忽视。今后政府相关部门需进行合理的引导，同时要善于借助市场的力量,一方面稳定市场预期，另一方面防止泡沫无限扩大。

[1]鲍小飞.房地产市场泡沫的形成与预警[D].上海.复旦大学，2005.

[2]李光照.基于指标分析法的房地产市场泡沫分析方法研究,经济研究导刊[J].2010(7).

[3]郑国营.运用指标法分析中山房地产市场的泡沫程度[J].网络财务,2010(9).