日本房地产流通机构现状研究

赵书文

（沈阳工程学院 公外教学部，辽宁 沈阳 110136）

0 引言

为使我国房地产经纪行业在国内外同行中立于不败之地，需充分了解他国的战略方针，政策及行业运作机制，本文旨在对日本房地产经纪行业概况作必要介绍与综合信息的阐述，为我国本行业发展提供参考，提供能够较准确把脉的最新数据。

1 相关法律法规

1）日本房地产经纪行业相关法规主要有：宅地建筑物交易业法（整部）,在宅地建筑物交易业法中又涉及到以下21部法律：都市计划法，登录许可税法，关于防止暴力成员不当行为的法律，刑法，行政手续法，地方自治法，行政不服审查法，关于公司债、股份等的转账法律，建筑基准法，关于建筑的区分等法律，民法，保险业法，金融商品交易法，关于投资信托及投资法人的法律，关于资产的流动化法律，不动产特定共同事业法，商法，关于投资事业有限责任公会合同的法律，法人税法（整部），关于特定住宅瑕疵担保責任履行之確保等法律，信托业法。

2 房地产流通机构

1）日本实行房地产多重上市服务系统MLS，日本国土交通大臣指定的房地产流通机构，全日本共划分为四个运营区域：

公益财团法人东日本房地产经纪机构 （东日本REINS）（※Real Estate Information Network System的略称REINS）；公益社团法人近畿圈房地产流通机构；公益社团法人西日本地域房地产流通机构；公益社团法人中部圈房地产流通机构。

掌管这四个区域的每个地方团体作为财团·社团法人拥有着的自己的会员-各地区重要房地产公司。本篇流通机构部分以东日本REINS为例进行展开。

2）公益财团法人东日本房地产流通机构，以北海道、東北6県、北関東3県、首都圈1都3県、甲信越3県的東日本地域1都1道15県为事业区域，被国土交通大臣指定为该区域内进行房地产相关的信息交换唯一的公益法人，它受理按宅地建筑物交易业发规定而开始的专属专任媒介合同物件、专任媒介合同物件等各种房地产信息的登录业务，根据所掌握的65000个业所全业界规模业已实现共享化的信息来促进房地产交易。

而且，根据对所积存数据活用的调查、事业研究，公开发表房地产流通市场的各种资料、指标等，使得房地产交易恰当而圆满。本机构前身作为财团法人首都圈房地产流通机构，自1990年设立以来，在房地产流通领域持续扩大其必要的不可或缺的基本底盘，2012年度在东日本全域竟登录了280万件房产新信息，包括房产信息搜索等总检索件数达到3亿2943万件。

另外，该机构在2012年4月被认定为公益财团法人，作为为实现日本国民居住生活更丰富的公益化团体，备受瞩目与期待。该机构为使房地产流通市场活性化并扩大同类市场，推进于去年策定的中期事业计划，致力于解决面临的课题。正在全力以赴地谋求包括提供政策对策课题在内坚固房地产流通业界信息基盘的机制。

3）东日本REINS目标：通过控制系统进行房地产信息登録与提供的处理，实现房地产交易的透明性，公平公正性，圆满顺利与迅速性。面向房地产购买者的需求，致力于通过所完全掌握的房地产业界提供最新物件信息。面向房地产出售者的需求，致力于联合业界全体寻找购买人。

东日本REINS作为中央处理系统设有多个服务器与会员末端机链接，能够在线迅速检索及处理所有登录的物件。东日本REINS从机构内设置的主计算机时刻报告全国交易事例，指定流通机构在存储丰富的交易事例的同时，也提供理解把握市况最恰当的资料。

3 东日本房地产经纪机构经营模式及服务模式

1）该机构的运营由是由董事会的会议决定实施，为使事业顺利进行组成以下4个专门委员会：A.总务·财政委员会;主管：事业运营、财务、法务、组织及事务局运营相关事项及其它;B.伦理·纠纷委员会;主管：意见处理、纠纷的防止·处理等相关事项;C.研修·宣传委员会;主管：会员房地产公司等的研修、机构的报导·宣传及有关出版的事项D.企划·系统委员会;主管：有关房地产信息交换事业的运营、新事业的企划·实施、统计资料的作成分析及房地产交易相关资料的收集?调查等事项.

4 经纪业务内容

1）东日本房地产经纪机构主要事业有以下诸项：

（1）关于流通机构制度的调查研究

（2）宅地或建筑物相关信息的登录及提供

（3）关于宅地或建筑物相关信息的登录及提供事业的指导、研修等

（4）关于流通机构的启蒙宣传

（5）关于流通机构制度资料的搜集提供及图书的刊行

（6）与（1）、（2）、（4）、及（5）等项事业有关业务的受托

（7）对有关政府机关、关系团体等的协助、建议、提案等

（8）此外为达成此法人目的的必要事业

5 东日本REINS业务流程

5.1 媒介合同制度

在委托房地产公司交易房地产时，一定缔结媒介合同。媒介合同分为三种：“专属专任媒介合同”、“专任媒介合同”、“一般媒介合同”，签署哪项由委托者选择。其中，关于专属专任媒介合同?专任媒介合同，根据宅地建筑物交易业法，有义务向指定流通机构进行登录。根据宅地建筑物交易业法规定，要将媒介合同书交付给委托者。委托房地产公司出售房地产时，一定要缔结以下其中的一种媒介合同。専属専任媒介合同与専任媒介合同的缔结：出售房地产的委托只由一般社团法人办理。

专属专任媒介合同：房地产公司在缔结媒介合同5日内必须向房地产流通机构进行登录。房地产公司必须每周一次以上报告文件业务的处理状况。卖主不可自己寻找交易伙伴进行交易。

专任媒介合同：房地产公司在缔结媒介合同7日内必须向房地产流通机构进行登录。房地产公司必须每2周一次以上报告文件业务的处理状况。卖主可以自己寻找交易伙伴进行交易。

一般媒介合同：房地产出售可以向多数公司委托。房地产出售者可以随意登录任何房地产流通机构。卖主可以自己寻找交易伙伴进行交易。签订媒介合同后，首先登录东日本REINS，由东日本REINS开具登录证明书，然后进行检索。

5.2 交易的出售流程

第一步：去东日本REINS的会员房地产公司就出售房产事宜进行磋商。

第二步：求得私下查看物件，审定物件。几乎所有地方都是免费审定物件。委托东日本REINS的会员房地产公司的情况下，就会快速检索最新交易事例，提供恰当的审定价格提示。

物件的审定：一般情况下，审定价格是根据最新交易事例来决定的。若利用东日本REINS签约事例检索就可以快速地核定交易价格。宅地建筑物交易业者（房地产公司）一旦提示出审定价格，就必须明确出示其根据。

第三步：选择三种媒介合同中的一种并与房地产公司签署该合同。签署该媒介合同后，在所定期间内不同的房地产公司就会向东日本REINS进行登录。（一般媒介合同的情况下任意）

第四步：填写登录证明书，确认曾向东日本REINS登录过。登录证明书由委托的房地产公司寄送。房地产公司会报告有关因东日本REINS和其他广告及经营活动等而产生购买需求的反响等（一般媒介合同的场合任意）。

第五步：条件可以接受时，在出售承诺书上签名画押。所说的条件是指：出售价格，手续费，诸经费，余额款项交付日期和交付方法，交付房产日期等。

第六步：接受重要事项的说明，没问题就可以在买卖合同书上签名画押。重要事項的説明由宅地建筑物交易主任者（负责人）根据书面进行说明。在此合同成立。

5.3 交易的购买流程

第一步：向东日本REINS的会员房地产公司就希望购买的房屋物件进行磋商。 明确说明价格，场所，面积大小，新住宅还是旧住宅等，希望条件与优先顺序等。若是选择东日本REINS的会员房地产公司、就会从丰富的房产物件信息中按买主所希望将包括图片在内的合适的物件进行快速检索。

第二步：实地看房。

第三步：确定条件，在购入申请书上签字画押。所说的条件是指：购入价格，手续费，诸经费，余额款项交付日期和交付方法，交付房产日期等。

第四步：接受重要事项说明，如果没有问题，就在买卖合同书商签字画押。重要事项的说明由宅地建筑物交易主任者（负责人）根据书面进行说明。在此合同成立。

6 小结

消費者通过东日本REINS的会員房地产公司，不论是出售还是购买房地产都可以享受东日本REINS功绩。 基于东日本REINS多数的会员房地产公司都被在线连接在一起，希望出售的物件可以及时向搜索的会员提供。因此，自然就大大缩短了买卖双方达成交易的时间。东日本REINS存储了大量交易事例，会员房地产公司必要时就可以提取出来，因此就可以根据市场动态行情合理而适当地把握价格的设定。东日本REINS的在线系统旨在使各会员房地产公司间房地产信息共有化，因此自然就推进了各会员间因各自积极谋求提高服务的努力而产生的差别化。