限贷取消后对房地产市场发展的思考

肖婕

【摘 要】我国房地产市场在经历了前几年价格的飞速上涨之后，政府接连出台措施限制房地产市场的过速发展和价格的过快上涨，各种限购政策、限贷政策随之出台，“国十条”、“国五条”使得楼市跌入“冰点”，随之出现的就是政府的各种救市动作，随着各地取消限购限贷政策之后，各地房价会随之反弹，继续出现价格的飞速上涨吗？本文从目前房地产市场的现状出发，分析限贷政策取消之后未来房价的走势，以及如何更好的完善房地产市场的健康和谐发展。

【关键词】限贷政策；限购政策；改善型需求

随着各地房地产市场限贷政策的取消，很多买房人可能担心房地产价格会上涨，但是以各地房地产市场限贷取消后的现实情况来看，房价并没有想象中的上涨，房市也没有得到太大的刺激，涨价可能只是虚晃一枪，优惠仍唱市场主角。

目前只有北上广深四个一线城市仍执行限购政策，这四个城市具有一定的特殊性，由于无法估算这四个城市投资性住房的多少，政府就无法较为准确的判断这四个城市真实的住房状况，所以就不敢草率的放弃“限购”。那么对于不同的城市来说，一二线城市的房价很多都超出了普通百姓的购买能力，三四线城市普遍存在房地产供给大于需求，除非中央银行大量的释放货币，单凭取消限贷政策，可能改变不了市场的现有格局。

针对济南来说，取消限贷后的房贷新政为：（1）二套房房贷放松：首套房贷款还清后，二套普通住房执行首套房的贷款政策。（2）三套房的限贷令取消。（3）针对外地人的限贷令取消。（4）鼓励银行业金融机构发行住房抵押贷款。

但是从九、十月份的房地产市场銷售情况来看，量价都比去年同期出现萎缩的迹象。所以，现阶段，这些单纯性的刺激住房需求的举动，只是在阻止房价的下跌趋势，其中不排除某些城市出现短暂的楼市回暖景象，但在住房刺激政策用尽之后，房价可能会持续下跌。短期内出现房地产回暖的可能原因主要有以下几个方面。

一、限贷政策取消，释放改善型需求

随着经济的不断发展，很多在多年前买了小户型的家庭，随着年龄步入中年，收入不断增加，需要改善住房条件，限贷政策的取消，就使得这部分人群得以增加和实现购买行为。随着目前单独二胎政策的放开，想要第二个孩子的家庭不在少数，也会随之产生改善住房的需求，在自己具备一定购买力的前提下，通过银行贷款政策的支持，最终转化成实际的住房需求，据市场调查显示，这部分需求会增加25%～30%的可购房人群，可能使得房地产成交量触底反弹，房价“止跌”，对于稳定房地产市场预期及健康发展有一定的积极作用。但是，此部分购买不可能使房地产市场出现大幅的持续上涨的行情。

二、多套房需求和外地购房者增加市场活力

由于之前二套房、三套房的限制购买，有多套房购买需求的消费者消费需求受到压制，“限购”和“限贷”政策的取消，使得有这部分需求的消费者得以购房。其一，之前由于有过房贷的消费者由于限贷政策，购买二套房需要支付60%的首付，而限贷政策取消后，只要第一套房贷还清之后，第二套房只需要30%的首付，这就使得信用状况良好，收入稳定的部分消费者实现购房行为。其二，对于三套房限购取消之后，对于某些经济实力雄厚的消费者来说，购买三套房甚至多套房成为可能。现在存在着很多外地跟随子女的外地人，这些人多数刚刚退休，有一定的积蓄，限购政策取消之前，他们由于没有当地交税证明无法购房，政策取消之后，就可以购房。这些都在一定程度上能都起到”救市”的作用，但是要维持市场的长期健康发展，还远远不够。

三、投资者投资风险偏好的改变

目前，对于想买房投资的投资者来说，他们不会盲目投资，而是持观望态度，或者更多的是短期内放弃购房投资，因为从目前的房租价格来看，普遍低于众多银行理财产品的收益，再加上房产税的预期，所以他们会选择将资金购买理财产品而不是买房投资，甚至有些手里有房的投资者会选择出售房屋，这些都会给房地产市场价格的下行打开通道。

四、货币政策不会出现大的改变

政府已经明确宣布，不会出台全面刺激经济增长的货币政策。虽然央行企图增加基础货币供给降低资金的价格，但是目前资金的供给和需求方都很谨慎，作为银行来说，由于房地产市场低迷的状态，再加上国外先前的案例，银行也会审慎的处理住房贷款需求，优质客户的数量毕竟是有限的，所以在货币政策大方向不变的前提下，住房市场不可能有大幅度的上涨空间。

取消限购、限贷政策，既不能刺激房价回升到之前反复上涨的阶段，又不能期待房地产投资和消费成为我国经济高速增长的中坚力量，但是健康的房地产市场又是我国经济发展不可缺少的支柱。所以，只有通过全面深化改革，加快经济结构的调整，让市场在资源配置中发挥决定性作用，去除行政化，更多的用市场经济手段来调节房地产市场，运用符合市场经济规律的长效调控机制去取代临时性的行政调控手段，才能更好的发展房地产市场，更好的让房地产市场为我国经济服务。

参考文献：

[1]刘杉.限贷若取消房价会如何.新浪财经，2014.9.23

[2]贾国强.放松限贷房价难现大幅上涨.扬子晚报，2014.10.2

[3]林江.楼市低迷与加快房地产税立法并不矛盾.羊城晚报，2014.11.4