房产测绘质量控制措施探讨

高阳

摘 要：房产测绘在产权产籍管理，房地产开发利用、交易税费、拆迁补偿、城市规划中的作用日渐突出，其成果质量的好坏影响越来越深远。现在的测绘生产单位都很注重测绘产品的质量，为此也建设了很多的质量控制制度和生产管理体系，但在实践过程中往往因为房产测绘过程的复杂性而停留于形式，走走过场。

关键词：房产测绘；质量控制；房产测绘成果；成果质量

引言

房产测绘的过程可分为技术设计、实施测绘、检查验收3个阶段。技术设计是为了实施测绘做前期准备工作；实施测绘工作包括了房产平面控制测量、房产调查、房产要素测绘、房屋尺寸校核测量、房产图绘制以及房产面积测算，技术设计、实施测绘的过程都直接决定房产测绘成果的质量； 检查验收是对房产测绘质量的把关，确保最终提交的成果资料是合格的资料。

1 房产测绘技术设计过程质量控制

房产测绘主要用途是为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，城镇住宅建设、旧城改造以及拆迁补偿等提供数据。房产测绘大多以项目为单位进行测绘，一般宜每个权利关系人委托的每一连续地块上的房屋为一个房产测绘项目。房产测绘技术设计既是对房产测绘项目进行现状分析、精度研究和设计测绘方案。根据委托方的委托合同及委托方提供的土地使用权证明、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、人防物业批文、建筑工程设计图纸等建筑资料，对测绘项目的基本情况进行分析，确定房产测绘依据、方法及分摊模型的过程。房产测绘技术设计过程遵循先整体后局部，由粗到细的原则。

1.1 房产测绘类型及测绘目的

房产测绘类型可以分为初始测绘和变更测绘，根据房屋是否竣工又可以分为实测绘和预测绘。预测绘一般根据依法核准备案的建设工程图纸采集房屋尺寸、结构、图形等信息来进行房产面积测算，实测绘需要根据工程竣工验收资料到实地测绘采集数据。测绘目的根据测绘数据的具体用途来确定，不同的测绘类型、测绘目的，有不同的测绘要求和测绘方法。

1.2 测绘项目采用的技术标准、精度要求

各地房地产发展情况和社会环境差异较大，地方政府一般会制定一些相对较符合本地区的标准及规范，房产测绘的技术标准和规范也会进行变更或修订。一般情况下初始测绘应采用本地区已经公布并正在施行的现行技术标准或规范，变更测绘或已经有预测绘过的测绘应采用原测绘成果采用的技术标准或规范。

1.3 房产面积分摊计算分析

根据待测房屋的设计图纸及拟采用的技术标准，在分析房屋空间结构、平面布局及功能区组成的基础上，确定房屋建筑面积的具体算法和共有共用部位的分摊层次，建立准确的分摊模型。

1.4 测绘项目技术设计书和施测前准备

根据测绘项目的大小进行相应的测绘技术设计书的设计编写，选择恰当的测绘基准和起算数据。组织测绘技术人员根据委托方提供的房屋设计图纸或竣工测绘的图纸资料绘制房产测量草图，标注设计的理论尺寸和房屋的相关信息，对房屋建筑结构、布局及附属结构情况做到心中有数，合理安排外业测绘。房产测量草图在外业实测时可以作为外业数据采集记录和校核的依据。

2 房产测绘项目实施测绘过程质量控制

房产实施测绘作业过程包括外业数据采集（房产要素的测绘和调查）、内业图形处理及各类面积分摊计算。房产实施测绘作业过程直接影响房产测绘成果的质量，是房产测绘质量控制的重点。

2.1 房产测量外业数据采集

房产测绘外业应使用经检定合格且在检定有效期内、能达到相应精度的测绘仪器进行。一般应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋外围数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。如果实施测绘的项目有做过预测绘的，预测绘时绘制的房产分层分户图可作为实测绘时的外业记录草图，测量外业数据的同时核对测量草图中标注数据，检查两者差值是否超出误差，发现问题就地复查，避免错量、漏量。对没有做过预测绘的房产测绘项目或事先未准备好测量草图的房产测绘项目，一般应安排两个外业测量组对该项目进行独立测绘，两组测绘数据均应符合相关规范和合约的约定，对比两组测绘数据的较差，满足精度要求后取其中值作为后期内业处理的最终数值。外业测量人员到实测现场测绘时，最好有熟悉该项目的委托方专业人技术员现场协助，方便测绘的实施和房产要素的调查工作。

2.2 房产图绘制及面积计算

外业数据采集完成后应及时进行内业平差和图形处理，避免时间间隔过长，造成遗忘或返工。房产测绘从外业数据采集到内业绘图和面积分摊计算工作由同一测绘技术人员完成比较好，因为施测人员对施测的房产情况比较了解，能更为准确的绘制房产图和划分功能区进行房屋面积计算。内业数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层（户型）数据的一致性，上下左右不同户型连接的合理性。房产平面图形处理完成后应对处理好的图形进行全面检查，在房产面积计算前先考虑是否满足计算建筑面积的条件，再考虑如何计算、分摊。房产图绘制和面积计算完成后，应当经过同一作业组其他人员的校核，提高数据和房产图的准确性。预测绘的数据一般在核准备案的建设工程图纸上直接采集，预测绘的资料可用来作为房屋建成后实测绘的辅助材料。

3 检查过程质量控制

房产测绘产品实行二级检查一级验收制度。一级检查为过程检查，在全面自检，互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行的过程检查。二级检查由施测单位的质量管理机构和专职检查人员在一级检查的基础上实行的最终检查。产品的验收工作应在测绘产品最终检查合格后进行，一般由房产测绘单位的主管机关组织实施。

3.1 作业组成员之间自检、互查

自查是保证测绘成果质量的重要环节，贯穿于整个房产测绘生产作业过程，生产作业人员的自查可以在生产中各个环节自发形成，自我养成自检互查的习惯。房产测绘项目外业数据的记录和校核人员是项目测绘的第一测绘人员，与之配合进行测绘与校核的人员是第二测绘人员，第一测绘人员在整个操作过程中应该经常检查自己的作业方法，对完成的任务要及时地百分之百地进行自我检查，一旦发现遗漏或错误，必须立即改正，把遗漏、错误消灭在生产第一线。自查完成后，可以由第二测绘人员再次检查、确认。

3.2 一级检查

一级检查是在测绘人员自查、互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员，按照相应的技术标准、技术设计书和相关的技术规定，对测绘成果的全部内容进行细致、全面地检查，包括所有图形、数据、文字资料以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。

3.3 二级检查

二级检查是在一级检查合格后，由测绘单位质量检查机构的专职检查人员所进行的最终检查。二级检查应重点检查测绘成果产生的依据和过程，对图形、数据、文字资料等进行抽查。

各级检查之间必须独立进行，下一级检查应结合上一级检查的完成情况，对其忽略的问题重点检查。各级检查中发现的问题，必须做好记录，并提出处理意见，及时反馈作业人员进行修改。在各级检查中，笔者认为作业组成员之间自检、互查效率最高，作业组成员共同进入同一测绘项目，自然对测绘项目比较熟悉，互查时不至于纸上谈兵，对明显错漏也很容易发现。

4 结束语

综上所述，房地产市场的日趋活跃，各地的房价节节攀升，虽然经历了近年来国家对房地产市场的深度调控，但时至今日房产价格仍然居高不下。作为商品房价格计量标准的房屋建筑面积，在各有关利益主体中成为最敏感性问题，因此如何能够精确、公平、公正、合理的测绘房产面积数据，是众多房产测绘机构迫切需要探索和解决的问题。

参考文献

[1]刘武.房地产测绘成果质量检查的实践[J].测绘通报，2004（4）.