中铁华升：打造商业地产样板

谢玮

2013年6月，在被誉为北京“黄金之角”的西南四环上，200米超高层地标写字楼正式推出，标志着诺德中心“一个区域、一个中心”布局的成型。而这也正是其缔造者北京中铁华升房地产开发有限责任公司（下称“中铁华升”）面对挑战的开始。进入2014年，我国房地产市场可谓瞬息万变。先是局部地域地产降价风波，紧接着是住宅地产“生产过剩”之说，再加上银行停贷风潮，“转型升级”似乎成为了许多地产商的当务之急。

“在新型城镇化的大潮下，商业地产又将迎来新的机遇。”始终以商业地产为主要发展方向的中铁华升总经理王景明信心满满地对《中国经济周刊》表示，随着越来越多的城市步入城镇化的序列，城市以及其中的居住人口对于第三产业的需求必将不断加剧，商业地产的发展浪潮也必将随之而来。

商业地产让开发商“转身”

推进城镇化是中国实现宏观经济结构从外向型需求向内向型需求转型、经济增长动力从投资主导型向消费主导转型的关键因素。2013年我国城镇化率首次突破50%达52%，这意味着未来数十年我国将享受大规模建设红利。

社科院发布的《2013中国中小城市绿皮书》预测，2020年中国城镇化率将达到60.34%，届时全国将有8.37亿人生活在城镇中。未来20年内，中小城市将成为提升城市化质量、推进城市化加速进行的主要战场。

有分析人士指出，按照国际经验，在城镇化率超过50%，人均收入水平超过8000美金后，商业类服务型地产快速增加是一个规律性的特征。

在这样的大背景下，商业地产似乎成为许多地产商“转型升级”的方向。近年来，虽然我国政策对住宅地产市场连番调控，但房地产市场的投资活动依然活跃。以经营为目标的商业地产因其促进城市经济可持续性的优势，逐渐成为主要受益领域。

2014年1月16日仲量联行最新发布的数据显示，亚太地区的商业房地产投资市场在2013年创下历史新高，截至2013年底，亚太地区的直接投资达1267亿美元。全年成交额较2012年上涨29%，并打破此前在2007年创下的1205亿美元的纪录。

许多业内人士对《中国经济周刊》分析指出，许多房地产开发企业已开始逐渐由住宅市场转向写字楼等商业地产领域投资。包括购物中心、商业街、写字楼、酒店等多种产品。

数据显示，在我国2013年第四季度达成的众多大宗房地产交易订单中，办公楼资产交易额在总交易额中占大部分比例（80%）。仲量联行预计，随着结构性投资持续增长，中国市场将凭借其交易额成为亚太地区的第二大商业地产投资市场。

“面对中国城市化发展的市场大蛋糕，很多开发商都希望投身商业地产，分一块蛋糕。”中铁华升副总经理李伟对《中国经济周刊》分析指出，商业地产与住宅开发不同，它对于开发商的要求更为严格，从规划、招商到后期运营，需要全程运筹。因此，并不是每个开发商都能够做商业地产开发。

“中国一线城市的商业地产供应的确在明显提升，不仅仅是因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是中国城市化进程的发展需要。”王景明告诉《中国经济周刊》，“我们也将在这次新的发展浪潮中，紧抓机遇，为不同的城市打造属于其自己的商业地产标志性项目。”

地标综合体升级区域格局

让王景明引以为豪的北京诺德中心，正是中铁华升在新型城市化浪潮中抓住的“机遇”。

纵览全球，每一个区域都有一个中心，主宰着区域的高度。在北京中央商务区，是国贸三期；在上海陆家嘴商务区，是环球金融中心；在香港中环商务区，是IFC；在纽约曼哈顿商务区，是帝国大厦。

随着北京建设“世界城市”发展计划的不断推进以及新三年城南发展计划的实施，北京南城这片价值洼地愈发凸显，其发展速度也在不断加快。而就商务领域而言，其相比较其他区域还有着一定的差距。

但是，也正是由于相对滞后的发展，给南城的商业地产发展带来巨大的潜力。与此同时，丰台科技园加快推进“东进西扩”，大力发展总部经济区（东区），由德国SBA公司规划设计，定位为北京西南地区新的城市副中心和复合型城市功能区，已成为北京市首个城市规划设计导则的试点区域，将打造功能复合、环境优美、充满活力的花园式高端总部经济区典范，打造“世界企业总部之都”。

在总部经济区“东进西扩”的战略升级规划中，打造区域地标建筑成为明确的目标。

北京诺德中心是中铁华升为北京南城打造的地标性项目。该项目坐落于总部基地东区核心区，紧邻北京汽车博物馆。总建筑面积约45万平米，汇聚了高端总部写字楼、总部独栋、国际时尚购物中心、品牌专卖、总裁行政公寓、会议中心等多元业态。

2013年，早已售罄的北京诺德中心一期正式启用，对诺德中心的执行者北京诺德中心项目总经理黎生伟来说，这仅仅是“万里长征的第一步”。

黎生伟表示，作为区域内首个综合体项目，北京诺德中心在满足企业办公需求的同时，也在不断完善项目配套的招商及建设工作。随着众多企业的进驻，很多相关的餐饮、购物、办公等商业配套将不断完善，力求为整个丰台科技园打造一个一站式的商务办公典范。

“作为开启丰台科技园东三期序幕的第一个项目，我们项目的启用，也标志着整个东三期逐渐发展起航的一个重要节点。”北京诺德中心项目党委书记刘巍介绍说，未来随着诺德二期的不断启用以及商业部门的完善，将为整个东三期乃至整个丰台科技园区注入更多的活力。

诺德经验：打造差异化品牌战略

与其他地产商着眼于项目不同，中铁华升对于房地产市场的发力点始终是商业地产。“在商业地产的开发中，我们更注重品牌的打造。这就是‘诺德’品牌，‘诺德’的含义是‘一诺千金、德行天下’。”王景明介绍说，中铁华升所打造的“诺德”系列，先后投资开发建设了深圳诺德中心、大连诺德大厦、青岛诺德中心、包头诺德国际花园等多个项目。目前正在开发的北京诺德中心正是其品牌发展战略“立足北京，布局全国”的关键环节。

未来一年，或许有更多的地产商将向商业地产突破，中铁华升将如何应对商业地产领域可能的同质化竞争？

“打造综合体还是纯写字楼或者商铺，不是由开发商决定的，而是由项目所在城市和区域的发展需求决定的。”王景明表示，无论是城市综合体还是纯写字楼、商铺等，对中铁华升而言，“因地制宜”才是关键，“凭借中国中铁雄厚的实力以及多年的商业地产经验，中铁华升一定能够抓住商业地产的发展机遇，为我们的城市贡献更多更好的商业地产项目，实现社会效益和企业效益的双赢。”

对话北京中铁华升房地产开发有限责任公司总经理王景明

核心商务区的租金将逐步稳定

《中国经济周刊》：经过近年转型，很多开发商都已正式投身商业地产。这是否意味着未来一年中国一线城市的商业地产供应将出现明显提升？

王景明：中国一线城市的商业地产供应的确在明显提升，不仅仅是因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是中国城市化进程的发展需要。

面对中国城市化发展的市场大蛋糕，很多开发商都希望投身商业地产，分一块蛋糕。但是，商业地产与住宅开发不同，它对于开发商的要求更为严格，从规划、招商到后期运营，需要全程运筹。因此，并不是每个开发商都能够做商业地产开发的。

我们中铁华升，依托中国中铁雄厚的实力，倾力打造“诺德”品牌，以“一诺千金、德行天下”的开发理念，先后投资开发并建设了深圳诺德中心、大连诺德大厦、青岛诺德中心、苏州高新国际商务广场等商业地产项目，现均已成为区域地标级项目，目前正在开发建设北京诺德中心。我相信，凭借中国中铁雄厚的实力以及多年的商业地产经验，我们中铁华升一定能够抓住商业地产的发展机遇，为我们的城市贡献更多更好的商业地产项目，实现社会效益和企业效益的双赢。

《中国经济周刊》：如今北京的写字楼租金排名已升至全球第四位，您对未来的走势有什么样的看法？

王景明：北京高端写字楼的租金一直在上涨，尤其是核心商务区的租金价格更是居高不下，这样使得很多大型企业逐渐向城市周边的新兴商务区转移，也正是因此，我认为核心商务区的整体租金价格未来将逐步稳定。

而进入2014年，随着高端写字楼供应量的减少，整体市场的需求增大，写字楼的价格也将是稳中有升，但对于单一项目而言，市场需求是影响租金和价格的外在因素。随着我国城市化进程的加快，对高端写字楼的需求也必将大大提升，租金以及价格也将会呈一种平稳上升的趋势。

项目品质是影响租金和价格的内在因素。很多开发商进入了商业地产领域，必然会出现一些滥竽充数的产品，他们的租金和价格肯定会出现下行情况。我们北京诺德中心，拥有多年的商业地产开发经验，以“升级总部经济区，打造一个区域的地标”为目标，从规划、建设、招商到后期运营等各个环节全盘统筹，必将保障租金和价格的平稳上升。