浅谈哈尔滨市建筑工程规划验收测量

郭 飞，马 琳

（哈尔滨市勘察测绘研究院，黑龙江 哈尔滨150010）

为加强哈尔滨市城市规划的批后管理，完善城市规划管理制度，规范哈尔滨市建设工程规划验收文件，哈尔滨市城乡规划局根据《中华人民共和国城市规划法》第38条、《哈尔滨市城市规划管理条例》第51条规定，参照有关规范的相关内容，学习其它城市的经验，制作了《哈尔滨市建设工程规划验收合格证》。

哈尔滨市已取得《建设工程规划许可证》的建设项目竣工后，建设单位领取《竣工测量通知单》，送交市勘察测绘研究院进行验收测量并制图，对符合验收条件的建设工程由哈尔滨市城乡规划局核发《建设项目竣工规划验收合格证》。

1 验收测量的基本要求

依据《城市测量规范》（CJJ／T8－2011）要求出具竣工测绘文件及附图，将建设工程竣工测绘文件及附图作为规划核实的依据。核实工作细分为整体核实和分栋核实2种方式:整体核实，是指对建设工程按照《建设工程规划许可证》许可建设规模予以一次性核实；分栋核实，是指对建设工程在《建设工程规划许可证》许可建设规模内分批次核实；原则上以整体核实为主，分栋核实累计面积误差按整体核实标准计算。

建设工程竣工规划核实测绘图应标明规划许可内容与实测内容对照表（许可所有内容都应予以测绘，并标注明确）。包括建筑物间距不符值表、建筑物高度对照表、建筑面积对照表，建筑面积对照表应标明总建筑面积（分别给出地上建筑面积和地下建筑面积）、每栋建筑面积，按《建设工程规划许可证》附件、附图中不同使用功能分类统计建筑面积，包括每栋楼中公建的建筑面积、住宅的建筑面积、公益性服务设施的建筑面积等。

2 验收测量的主要内容

2.1 建筑物平面位置图

建筑物平面位置图测落地上的建筑物主体，包括所有落地的立面装饰构件。竣工建筑之间的间距、竣工建筑至用地红线的距离及竣工建筑至周边建筑间距的标注位置应与《建设工程规划许可证》附图所标注的位置一致，并必须标注它们之间的最小间距，实测间距与规划间距差小于1m时为不合格。

2.2 建筑物高度图

建筑物高度图应标注:女儿墙至室内一层地面的高度；设备间，楼梯间至室内一层地面的高度；室内一层地面至自然地面的高度；地下室净高。坡屋顶建筑物应标注房脊与房檐至室内一层地面的高度。楼顶装饰物不表示，缩进楼层逐层表示，女儿墙通透的测落至栏杆下方的实墙体。实测高度与《建设工程规划许可证》附图相比较，如不符值超过1m，则为不合格。

2.3 地下室图

地下室图测落地下室平面位置，标注地下室细部尺寸、间距及净高，核实有无超建。

2.4 建筑面积图

建筑面积可以扣除外墙装饰层和抹灰层所占的面积，要求建设单位提供由建设单位、施工单位、监理单位共同确认的关于装饰层和抹灰层厚度的情况说明，并将此说明作为建筑面积图附件，如提供虚假信息，由建设单位承担一切责任，在建筑面积图中计算出其所对应的面积并进行说明。

对于同一个项目的地上、地下面积及不同建筑性质间的建筑面积应分别对应计算并比对，不能相互平衡。

整体建筑的建筑面积误差超出1%，且600m2和单栋建筑的建筑面积误差超出2%，并且300m2为不合格。

3 新版《建筑工程建筑面积计算规范》中应注意的问题

哈尔滨市2014年7月1日当天及以后审批的建筑工程在验收测量计算建筑面积时，将按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T50353－2013）执行，新规范较《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T50353－2005）变化较大，建设单位应从以下几个方面加以注意:

1）窗台与室内楼的地面高差在0.45m以下，且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算，按1／2面积计算。

2）在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影的1／2面积计算。

3）有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应按照1／2面积计算。

4）对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m及以下的，应计算1／2面积。

5）地下室出入口的外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1／2计算面积。顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不计算建筑面积。

6）无柱雨篷，其结构板不跨层，且出挑宽度大于或等于2.10m时，应按其结构板的水平投影面积的1／2计算建筑面积。有柱雨篷，没有出挑宽度的限制，也不受跨越层数的限制，均按1／2计算建筑面积。

7）建筑物外墙的外侧保温隔热层计算建筑面积。当建筑物外已计算建筑面积的构件（如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）有保温隔热层时，其保温隔热层不再计算建筑面积。外墙是斜面者按楼面楼板处的外墙外边线长度乘以保温材料的净厚度计算。外墙外保温以沿高度方向满铺为准，某层外墙外保温铺设高度未达到全部高度时（不包括阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗、雨篷、飘窗等），不计算建筑面积。建筑外墙的外保温构成如图1所示。

图1 建筑外墙外保温构成

3 结束语

规划验收测量是对建设工程能否达到规划审批对建筑工程、配套设施及城市环境的要求，能否安全有效地投入使用，作出核准，是以规避风险为主要目的的事前监督核准行为。为规划管理部门在城市建设中提供了准确、可靠的建筑工程规划竣工验收资料，有效地帮助规划管理部门对建筑工程进行规划审批与监督管理，确保规划目标的实现，同时，对违法建设单位起到了警示，也推动了房地产市场的规范化发展。

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