基于BOT框架的养老地产运营模式思考

○李珊

（武汉理工大学华夏学院 湖北 武汉 430223）

根据中国国家统计局统计数据，截至2013年末，中国大陆总人口为136072万人，60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%，比上年末提高0.6个百分点。65周岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%，比上年末提高0.3个百分点。事实上，按国际老龄化的评判标准——60岁以上人口比例超过10%或65岁以上人口比例超过了7%，自2004年起，我国已成为人口老龄化国家。

一、发展养老地产的必要性

“未富先老”这四个字是我国目前状况的真实写照。党的“十八大”报告中强调“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”。老龄化已成趋势，老龄化产业也面临着较大的机遇与挑战。我国目前的养老模式主要有三种：居家养老、社区养老和机构养老。居家养老和社区养老即主要依托家庭和社区，机构养老即俗称的养老院。

从政策层面来看，国务院办公厅印发的《十二五社会养老服务体系建设规划（2011—2015）》中提出了90/07/03模式，即90%为居家养老、7%为社区养老、3%为机构养老。从政府拟定的对养老模式发展规划思路可以看出，要想实现90%的居家养老，就要有更多的社会资本加入到有着适老化设计与配套的居住区的建设中来，因此，养老地产的发展具有重大的机遇和广阔的市场前景。

从社会现实来看，对于大多数老年人来说，目前的养老方式主要停留在伴子养老、陪孙养老的阶段，中国人根深蒂固的“养儿防老”观念以及独有的亲子关系使老年人从情感角度接受不了机构养老的养老方式。但随着计划生育制度的实施，第一代独生子女80后的父母在逐渐老去，一对夫妻要承担4个老人的养老义务，“421”型家庭结构模式的变迁使得传统居家养老压力增大。加上现代社会竞争的日趋激烈，来自工作和生活的压力使得子女对父母无暇顾及，甚至由于老人和子女没有生活在同一城市而出现很多空巢老人。面对经济发展、人口老龄化的现状以及家庭模式的变迁，需要鼓励并吸引更多的社会资本参与到拥有着适老化设计的养老地产项目中来，推动养老产业的发展。

二、目前养老地产发展面临的问题

1、利润低，融资难

养老地产不同于一般的地产项目，由于所需要的配套设施多、专业化程度高，使养老地产项目具有投资高、回报低、成本回收时间长、利润低等基本特点。从国外经验看，对于以持有为主的养老地产，即使运营良好，普遍的成本回收期也需要10~15年，每年仅有8%～10%的回报率。

养老地产带有“保障”色彩，政府在解决养老问题过程中的角色不可缺失，但我国从拿地、建设到经营阶段，都缺乏具体政策的支持，也无制度可循。仅以拿地为例，我国现行的《城市用地分类与规划建设用地标准》中尚未设置养老设施用地。现有养老地产项目用地性质多为住宅用地，部分甚至为商业与服务业用地，土地成本高。这种状况必然导致开发建设企业面临巨大的资金压力，解决融资问题将是发展养老地产的关键。

2、专业化服务欠缺

一个完善的养老地产项目应该包含以下功能：居住功能、服务功能、商业功能、医疗护理功能、生活休闲和文化娱乐功能，为老年人提供无障碍设计的居住空间以及锻炼、陶冶身心的公共空间，并提供周到细致的服务、24小时医疗保健的全面护理。由于老年人的时间充裕，对健康及生活品质要求高，养老地产不能走传统项目卖房子的开发套路，应更为重视项目的配套设施与服务。

而目前，养老地产的开发建设企业一般都不具备专业化服务与运营的能力，这对养老地产的可持续发展提出了巨大的挑战。养老地产的服务化才是解决养老问题的核心，因此目前的养老地产不大可能依靠开发建设企业单打独斗，必须寻求与产业链的融合共振和系统协作，特别是离不开对健康产业链的依赖。

三、台湾养老地产OT、BOT运营模式

当前拥有巨大市场空间的养老产业却正遭遇融资难、用地难、运营难等诸多难题。而受制于政策环境、融资环境等影响，美国、日本养老模式又难以借鉴，于是越来越多的人将目光投向了台湾养老模式。被誉为台湾养老服务第一品牌的恒安照护集团近三年已接待大陆300多个团队、7000多人考察，包括政府、保险公司、开发商、银行、服务商等。

台湾于1993年步入老龄化社会，目前台湾民间机构参与公共建设的主流模式是OT（运营—转让）和BOT（建设—运营—转让）。

OT模式——（operate-transfer，运营-移交）即由政府新建，开发商经营，经营期限3年、6年不等，视机构规模大小而定。台湾法律规定最高不能超过9年，不论机构大小，期限满后政府要重新进行招标。

BOT模式——（build-operate-transfer，建设-经营-移交）政府提供一块环境舒适、交通便利的地块，由开发商来新建，建完之后由开发商经营，一般来讲期限为30~50年，以50年比较普遍，期满之后再交还给政府。

四、我国基于BOT框架下运营模式的思考

1、BOT模式的概念

BOT是build-operate-transfer的简称，即“建设-经营-移交”。BOT在实践中的具体含义为：政府与私人企业签定项目特许经营协议，授权项目公司（私人企业）承担项目的融资、设计、建设和经营，在协议规定的特许期内，项目公司向设施的使用者收取费用，用于收回投资成本，并取得合理的收益，特许期结束后，私人企业将项目无偿移交给政府。

近30年来，世界各国尤其是发展中国家越来越关注BOT模式，将其广泛运用于基础设施建设之中。BOT模式对拓宽融资渠道、加快项目发展、提高运营效率等方面发挥了重要作用。由于养老地产的开发特点，可以利用BOT模式来拓宽建设养老地产的资金来源渠道。

2、基于BOT框架的运营模式设计

养老地产项目的发展需要依靠多方合作，寻求产业链的融合与协作。与养老地产项目相关的参与主体有：政府部门；开发建设企业；银行等贷款机构；保险公司、投资公司、基金公司等投资主体；专业性的养老服务机构。基于BOT框架的养老地产运营模式将各大参与主体有机结合起来，共同打造协作式产业链条，如图1所示。

图1 基于BOT框架的养老地产运营模式

3、基于BOT框架的运营模式分析

（1）政府确定项目、招标、与中标人签订特许协议。在养老地产BOT项目中，政府是最重要的支持者。首先，养老地产BOT项目必须得到政府批准，并通过招标等方式确定中标人，然后与中标人通过签订特许协议明确各自的权利与义务。其次，由于养老地产BOT项目属于公益性项目，政府可以通过土地划拨的方式对项目予以支持，从而大大节约项目的土地成本，有效降低开发前期的资金压力。再次，政府还可以提供部分资金、信誉、履约等方面的支持，在项目融资中扮演重要角色。

（2）项目发起人组建项目公司。养老地产项目的发起人也称为主办人，是项目的实际投资者。项目发起人可以是某家公司，也可以是由开发建设企业、保险公司、投资公司、基金公司等多个投资者组成的联合体。保险公司、投资公司、基金公司有大量的闲散资金，可以吸引进来进行养老地产项目的投资，缓解开发建设企业的资金压力。由于养老地产带有公益性质，发起人更应该拥有相当的实力和良好的信誉。

（3）项目公司与银行签订融资协议。养老地产BOT项目的贷款者是商业银行、非银行金融机构等，是项目债务资金的主要提供者。对于由政府牵头的BOT项目而言，贷款者由于政府提供的信誉、履约方面的担保，其面临的信用风险和履约风险会大大降低，从而对项目提供贷款的意愿会大大增强。

（4）项目公司与开发建设企业签订施工合同。在项目建设阶段，项目公司根据特许权规定的技术和时间要求，组织项目的设计、施工和采购等各项工作。开发建设企业通常负责项目工程的设计和建造，一般采用“交钥匙”固定价格总承包方式。

（5）项目公司在项目建成后与专业性的养老服务机构签订营运合同。针对目前养老地产项目专业化服务欠缺等问题，BOT模式引进专业性的养老服务机构进行项目运营，提供医护服务等技术方面的支持。当然，专业性的养老服务机构也可成为项目发起人的组成之一，从项目的构思、设计阶段就开始参与进来。

（6）保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方，养老地产BOT项目的巨大资金数额以及未来许多难以预料的不利因素，要求项目各方准确地认定自己面临的重要风险，并为其投保。保险公司可以借助其强大的资金实力以及保险业务的协同效应，将保险产品与养老社区相衔接。一方面可以为养老地产项目提供重要的资金支持，另一方面从转移风险的角度为项目以及养老地产入住者打造专属保险产品。

[1]李海燕：谈BOT模式对于养老地产的适用性[J]．山西建筑，2013（11）．

[2] 赵晓：养老地产需厘清的五个问题[J]．城市开发，2013（2）．

[3]王振坡、程浩岩：我国养老地产发展时序及策略探讨[J]．现代城市研究，2013（10）．

[4]罗福周、韩言虎：我国养老地产发展研究[J]．商业研究，2012（10）．

[5]姜睿、苏舟：中国养老地产发展模式与策略研究[J]．现代经济探讨，2012（10）．