房地产开发企业转让土地使用权有何税收操作技巧

房地产开发企业转让土地使用权有何税收操作技巧

问：我公司有一宗2009年取得的土地使用权，当时拍得这块土地的目的就是待土地升值后转让。最近，房地产市场转暖，公司准备把这块土地转让。请问，怎样转让可以降低税负？

香申建设有限公司 马黎明

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）及其实施细则规定：在计算土地增值税时允许附加两项扣除，一项是房地产开发费用按照“取得土地使用权支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10%扣除；另一项是财政部规定的其他扣除项目按照“取得土地使用权支付的金额”和“房地产开发成本”之和的20%扣除。但是，此两项扣除只有房地产开发企业可以享受，其他企业不能享受；并且，房地产开发企业取得土地使用权或者房地产开发项目之后只有进行实质性开发建设才允许附加扣除，否则，不能附加扣除。

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条“计算增值额时应注意什么”的规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：

（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。

（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以新都折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。

上述规定的目的，是鼓励房地产开发企业将更多的资金投向房地产的实质性开发，取得投资回报，以调动投资人从事正常房地产开发的积极性。

2005年5月，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）下发后，土地增值税的征收和管理引起有关部门的重视。2007年12月29日国家税务总局印发了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号，以下简称准则）。准则第三十八条规定了加计扣除项目的审核内容：

（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

从上述规定可以得出如下结论：

1．房地产开发企业取得土地使用权之后，没进行任何开发即转让的，在计算土地增值税时不允许扣除10%的房地产开发费用和20%的加计扣除额。

2．房地产开发企业取得土地使用权之后，仅进行土地的开发，将生地变成熟地，可以按照取得土地使用权支付的金额和开发成本之和的20%加计扣除，房地产开发费用也允许扣除。

你公司的这块土地使用权，如果不进行土地开发就转让，在计算土地增值税时不得扣除10%的房地产开发费用和20%的加计扣除额，会多缴土地增值税。但是，在进行土地开发时要注意的是，仅进行土地的前期开发，如旧建筑物拆除、场地平整等，千万不要进行建筑施工，即不能做基础工程。如果做了基础工程再转让，就属于销售不动产，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）及其相关规定，销售不动产时不得扣除取得土地使用权支付的金额，会多缴营业税。

周向楠