◎本刊主笔 刘国伟 本刊记者 朱艳
三年内只许装修一次新加坡装修纳入住房保障
◎本刊主笔 刘国伟 本刊记者 朱艳
新加坡是一个人口密度很高的城市型国家,在家居装修方面,新加坡显得较为特立独行,即国家将装修纳入住房保障制度中,并通过完备的法律对家居装修进行严格管控,在保障民生、节约资源等方面表现突出,值得借鉴。
新加坡勿洛北的组屋,几户人家共享走廊。
欲了解新加坡的住宅装修状况,有必要先了解一下该国的住房保障制度。新加坡虽然是个市场经济国家,但是在住房保障上,长期以来采取的是“政府分配为主、市场出售为辅”的做法,并没有完全依赖市场调节。这是因为新加坡疆域狭小,还不如北京顺义一个区大的国土上(718.3平方公里),居住着547万人,人口密度高达每平方公里7615人,这决定了其土地发展潜力非常有限。新加坡政府拥有该国约九成的土地资源,国家把开发的住房以“组屋”的形式租售给国民使用,既加强了国家对土地的管理,又为城区开发提供了便利。
新加坡的民用住宅房地产市场,包括商品房(私人住宅)和组屋。私人住宅由私人发展商开发,主要分为公寓、排屋、半独立式洋房和独立洋房4种类型。公寓占绝大多数,走的是市场价格,购买人群为高收入者。组屋则类似中国的廉租房和经济适用房,是一种廉价政府津贴住房,主要由政府机构——建屋发展局投资建设,并卖给家庭月收入少于8000新元(约合3.8万元人民币)的中低收入阶层。它的申请手续很严格,但走的是福利价格,基本是成本价,比商品房便宜很多。新加坡建国伊始,政府就将组屋的建设和分配作为重要国策来抓。近年来的数据表明,新加坡国内80%以上的人口居住在组屋里。
那么,价格不同,商品房和组屋在家居装修上有何差异?
10月30日,《环境与生活》记者就此采访了久居新加坡的李世伟先生。李世伟在新加坡有两次买房经历,对当地房屋情况较为了解。他介绍,新加坡的公寓都是经过精装修后才出售给个人的。业主只需要添置家具和炊具即可入住。室内电路布线比较讲究,是暗线,而且一般有两套线路,如果一套发生故障,就可以启动另一套,如此布线据说可以保证几十年不出问题。私人公寓的设施完善,没有特殊要求的住户根本不用再装修。
商品房的产权分三种,分别是99年、999年和永久期限,3种期限的价格分别相差百分之二三十左右。李世伟选择的都是999年产权的公寓。他购置的房子是有20年历史的二手房,“装修质量极好,目前为止没有发现一块瓷砖破裂或掉落,也没有漏水之处。”
李先生认为公寓装修质量如此过硬,可能和新加坡房屋交付的程序有关:项目没开建时业主就要预交一笔房费,约5%;建到二三层的时候再交一部分,封顶、装修的时候各交多少,都有规定,不是一次性交清。这些钱并不直接交给房地产开发商,而是交给政府指定的一个托管账户。若有任何一个阶段不满意,业主都可以维权。
公寓虽是商品房,但是购买入住后,业主仍需遵守管理规范,不能看哪儿不顺眼就敲掉砸掉,外墙不许乱动,房内墙体也不得随便动,处处体现着法治意识。
新加坡建屋发展局推出的预购组屋项目,允许买家选择是否要安装洗脸盆、水龙头和莲蓬头等卫浴设施,给买家提供更多灵活性。
新加坡组屋的产权则统一为99年。组屋属于公共住宅,入住组屋是一项只针对新加坡本国国民的福利待遇。如今的组屋每套价格为15万~50万新元(约合人民币71万元~237万元)不等,其中面积最小的约35平方米,大的有130平方米,居住者涵盖了从低到中的各收入阶层。
1964年,新加坡实行“居者有其屋计划”,在此期间兴建的组屋,以满足基本居住需求为目标,住宅的形式较为简朴。后来,随着经济发展,住宅质量及配套设施逐步提高,尤其是在上世纪90年代以后,提出“优质组屋”概念,组屋的规划与设计质量大幅提高。
组屋的一大特点是产权流动性大,很多人经济条件改善后,会申请购入面积更大的组屋或者购买商品房公寓,就把原先的组屋转售出去。李先生告诉记者,因为价格低和产权变换快的关系,标准组屋的装修比较简单,没有太多内饰,居民入住后可以按照自己的喜好做装修,不过线路都是用盒子包住(明线),不让打洞。除了标准组屋,还有优质组屋供居民选择。目前优质组屋在交付时所做的装修包括:厨房和卫生间装修完好,卫浴设施齐全,铺有木地板,线路也已经按照政府的要求铺设。
随着国家的发展,新加坡组屋的户型从最初的一房式、二房式逐渐扩大到五房式和六房式,组屋的装修质量也不断改善提升。住宅楼新建成后,建屋发展局会在原地设立运营6个月的“建设服务中心”,供居民对组屋的瑕疵提意见以改进。“建设服务中心”还有一套监控系统,能追踪报告过的缺陷,确保建筑承包商迅速做出反应,并执行修补。这套系统同样会记录居民对服务的反馈,将收集来的数据做统计分析,以防日后的新项目建设出现类似问题。
建屋发展局下设的环境可持续委员会,成员有来自公共住宅与私人住宅建设领域的人,他们对住宅开发形成了长期战略性方向,关注节能、废弃物和水的管理等,在规划、设计、施工前和建设后做了大量技术研究,以保证住宅的长期安全、舒适和功能,同时减少环境负担,推动可持续的房地产市场。
建屋发展局还开展教育宣传活动,新入住居民会得到一本《居民手册》,介绍如何维护房子。
新建组屋装修得更好的同时,政府也没有忘记改善老旧组屋的居住环境。上世纪90年代,新加坡政府出资推行“市镇更新计划”,大工程包括对部分地区的组屋进行整体重建,小工程包括对部分组屋的浴室及厕所重新装修,以及在原有基础上扩建阳台或者储物室,提升了原有组屋的居住环境。
2013年,新加坡国立大学政治系的一位学者撰文,称其所租住的组屋经历了一次装修,装修内容包括更换所有卫生间和厨房的管道、电线,重新铺设防水板和瓷砖,安装新马桶和淋浴设施,还安装了一个全新防盗门。因为整个工程由政府资助,这位学者的房东只需要承担全部装修费用的1/10。
进入新世纪,新加坡的组屋装修呈现出一些新趋势,其一是私人发展商(类似国内的房地产开发商)开始承建部分组屋,进一步提升了组屋装修质量;其二是新组屋在装修中为居民提供了多样个性化选择,提高了宜居性。
2005年,新加坡建屋发展局开始推介由私人发展商设计、建造和销售组屋的计划(简称“DBSS计划”),为收入较高的(家庭月均收入在8001~10000新元;约合人民币3.8万元~47.5万元)国民提供优质组屋,由发展商决定组屋面积、价格和装修档次等。2006年,根据DBSS计划上市的首批组屋,价格比官方开发的组屋约贵一倍,室内装修质量收获了很好的口碑,有居民称:“室内装潢可媲美私人公寓,附有石英地砖及落地窗,还设有阳台与植物槽,卧室甚至装有冷气机、衣橱等。”
在近年的组屋销售活动中,买家在组屋装修和设计上有了更多选择。之前新组屋都已装好卫浴设施,但一些买家不喜欢,会拆掉后自行安装别的款式。所以新加坡建屋发展局在推出的预购组屋项目中,允许买家选择是否要安装洗脸盆、水龙头和莲蓬头等卫浴设施。建屋发展局说,这是为了给买家提供更多灵活性,并减少装修浪费。
建屋发展局在新加坡中心地区宏茂桥新镇的某个组屋项目中,还对开放式厨房的设计进行试验,把厨房和客厅之间打通。如果买家选择用隔墙隔开厨房和客厅,就得为此额外付费。官方的思维很好理解,很多业主希望有开放式厨房,按照原先的设计得将隔墙打掉,如此折腾还不如一开始就从建造环节上节省资源,一举两得。
建屋发展局作为新加坡权力最大的物业部门,对组屋居民的装修限制颇多,干预权较大。从几个有特色的细节可以看出政府对个人装修管控之严格。
为减少装修扰邻居,政府规定住户在领到钥匙之日起3个月内必须完成装修工程,且此后3年内不得进行第二次装修;住户装修住宅须向建屋发展局申请装修许可证,然后才可由领有建屋发展局颁发施工执照的承包商装修。目前建屋发展局每年收到的装修申请约有五六万份。工程装修完毕,,由住宅稽查员根据申请的装修内容进行检查验证,并由住户向物业管理部门交纳一笔建筑材料搬运和废物处理费。
1/新加坡20世纪60年代建造的房屋
2/新加坡金文泰市镇的组屋,建于1976年~1980年。
3/新加坡伍德兰兹社区,1985年建成。
4/新加坡碧山邻里社区,建于1992年。
为了保证建筑物的安全和结构完整性及外观统一性,装修项目有严格规定,例如不得改变住宅主体结构,不许改变窗子外观及阳台上不许装窗等。也不能为了美观而把电线埋在墙内,但是可以包在塑料管壳内;水管也不能埋暗线,卫生间和浴室的自来水管都走明线。据此种种可以推测,组屋作为流动性较强的一类房屋,对装修如此限制,无疑有利于下家的维护和使用,好处可以归结为三个字:“不折腾”。
为组屋室内装修工程的安全,建屋局又出新策:从2014年1月起,凡是向建屋发展局注册的装修承包商,在组屋单位内进行拆墙和其他拆除工作时,必须聘用具备拆除认证资格的装修工人。
其实,个人装修组屋时最受限制的部分是储藏室。这不是普通的储藏室,是根据新加坡1997年颁布的《民防法令》为民宅配套建设的家用防空洞。在建筑设计上,防空洞内壁的钢筋混凝土最为厚重和结实,还配备照明灯具、收音机和钢门,即便在建筑倒塌时仍可确保洞内居民安全。
为确保防空洞在紧急情况下能够发挥正常功能,政府规定居民在装修房屋时,不得破坏防空洞结构,不能为了美观拆除钢门改换木门。洞内平时可放杂物,一旦接到紧急通知,应立即清空杂物,储备食物和饮用水以供避难。此举可见狮城政府的忧患意识及用心良苦。
(本文撰写过程中参考了《新加坡住房及管理》、《新加坡公共住房发展中典型新镇的建设与启示》等文献,以及《联合早报》、新加坡房产专家网、中国新闻网、新民晚报、搜狐家居网、新浪地产网等网站,特此声明并致谢。)
本栏目责编/叶晓婷 yexiaoting@vip.163.com