房企出海：一场并不轻松的旅程

本刊记者│方帅

开发商出海投资现象日益凸显，除商业环境和交易成本与中国不同外，像欧美这样的成熟市场土地供应不由地方政府控制，市场需求也相对稳定，盈利空间有待验证。因此，国内开发商成批出海，并非一场从红海转向蓝海的轻松旅程。

当代置业美国曲折拿地

在8月27日举办的中国海外置业投资风险论坛上，当代置业（中国）国际区域公司行销客服总监周贺讲述了当代置业在美国拿地的故事，“我们是2012年12月25日拿的地，比万科还提前一星期。”

2013年7 月在香港上市的当代置业成立于2000年，是一家具有一级资质的房地产开发企业，当代置业最早于2010年开始探索国际市场，并最终将目光锁定在房地产市场火热的北美市场。“公开性、公平性、竞争性是美国土地开发的三大特点，对于一个非美籍的国内的开发商，在国外想拿到一宗土地挑战性非常大。”周贺这样感慨。

2012年9 月，当代置业的美国团队来到休斯顿，三个月考察后决定拿下一块22万平米的土地。“坎坷很多，但也学习了非常多的经验。”周贺说。在美国，所有土地的成交历史单价及交易情况都可以轻易的在网上查到，每一块土地都可以由任何个体，任何组织，任何机构，任何公司去购买。这导致了在美国拿地的竞争性来自于全球。当代置业成立了由律师、会计师、税务师以及专业的土地经纪人共同组成的小组，耗时3个月把这块土地过户到当代置业的名下。

周贺说，在整个过程中，美国的相关机构会经常组织当代置业召开一些会议，最终目的还是希望通过开发商、建筑商把非常适合本地的房地产产品呈现在当地乃至于全球客户的视野里，这在预期中是当代置业没有完全预估到的。“地产确实具备区域属性，如何与当地的企业形成互动，往往是土地能不能获得的最重要的一点。”

当代置业的美国拿地故事只是房企出海的一个缩影。2014年6月王健林以22.5亿元人民币的价格，收购了马德里地标建筑“西班牙大厦”；绿地集团今年重点打造的澳洲悉尼绿地中心目前也已开售，现推出两房与三房的户型，总价大概940万～1800万元。除上述企业外，首创、万达、光耀集团等房企也踏上了海外拓展之路。

作为拓展海外市场的代表，绿地集团总裁张玉良认为，中国大企业拓展海外市场的时间到了。仲量联行发表报告称，2014年上半年，中国海外房地产投资总额较去年同期增长17%，达到54亿美元，预计2014年全年海外投资总额将轻松突破2013年110亿美元的水平。

海外置业热潮成房企出海助推器

跟着房企出海，赴美购房成为投资者的新时尚。一份来自全美房地产经纪人协会的报告，更是让中国买家的购买力在海外房地产市场“声名鹊起”。报告指出，2013年4月至2014年3月一年间，国际买家在美国购房的金额为922亿美元，其中，中国人在美国的购房金额约220亿美元，占国际买家购房总金额的24%，比上年增长5%。这意味着，在美国，国际买家贡献的购房金额中，有近1/4、超过千亿元人民币是中国人贡献的。根据上述报告，美国房地产市场的中国买家，有近76%是现金购房，房屋类型中独栋别墅占70%，其他分别是连排别墅、公寓和商业地产（仅占5%），其中，主要用于自住的仅占39%。

随着中国房企近年来大举出海造房，东南亚、韩国等地的房产价格更加亲民。在韩国济州岛机场，随处可见中资开发商的楼盘广告，绿地在济州岛开发的首个项目，目前均价约2.5万元/平方米，跟深圳新房均价相差无几。更便宜的还有，碧桂园马来西亚新山项目，以不到1.4万元/平方米的价格发售，在深圳关外都没有这么便宜的房子。

中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端客群到海外置业投资，从而这些房企也可以在细分市场上获得收益。从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其“卖点”也与投资客的购房目的不谋而合：移民、留学、投资和休闲旅游。国内龙头房企也开始海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

从已进入海外的这些项目来看，在2012年一系列海外布局之后，此前已出海造房的国内房企陆续迎来收获期：如碧桂园位于马来西亚的两大项目计划在今年正式面市，在国内的销售状况良好；绿地首个海外项目动工，今年春节后已进入销售，其目标客户群也主要以中国人为主；首创置业位于法国的项目也已进入招商阶段。

大部分海外的土地和房产都拥有永久产权，且生活、教育环境相对国内具有一定的优势，对投资者和开发商都具有很大的吸引力。再加上这两年人民币士气大涨持续升值，进一步坚定了中国投资者海外置业的信心。

事实上，今年以来影响海外投资的事件频发，风险和难度也在加大。年初，被看作是移民首选地的加拿大宣布终结投资移民项目，积压的6.6万宗联邦投资移民申请被“一刀切”，其中来自中国的申请案达5.7万多宗，这对申请加拿大移民的中国投资移民者来说，不啻于一次强烈“地震”。 6月，韩国济州岛拟提升中国企业和客户投资、移民济州岛门槛的消息，给在当地投资的中国房企带来了一阵恐慌。与此同时，济州岛已经向韩国中央政府提议，准备在济州实施“永居权总量制”，即将移民总数控制在济州岛总人数的1%，约6000人左右。尽管张玉良随后亲赴韩国使绿地在此事件中全身而退，但是其他中国公司的投资项目就必须重新评估政策改变后带来的风险和影响。

“海外置业投资最主要的是要把风险降至最低，”国信美投置业投资（北京）有限公司总裁陆鹤壬说，中国人已成美国房地产市场第二大买家，中国投资人的置业风险同时也在逐渐加强。目前，美国房地产价格涨幅稳定和资金回报仍是全球最高，优质的投资环境和优秀的教育资源正吸引着越来越多的中国投资者。国信美投关注中国高净值人群的移民潮，看好这个时机，并为他们的海外置业提供全套的服务，例如移民咨询、子女入学、法律财务咨询等等。