我国住宅产业化发展现状及对策研究

李国昌 王倩

摘要：住宅产业化是我国未来城市建筑发展的必然趋势。本文介绍了我国住宅产业化的发展历程和现状，并总结了住宅产业化的优势；另外，深入分析了我国在实施住宅产业化进程中所面临的问题。最后，从政府、企业、消费者三个角度提出了加快住宅产业化发展进程的对策意见。

关键词：住宅产业化 发展现状 优势 对策

1 概述

我国的建筑工程始终是以现场施工为主，到了20世纪70年代试图通过借鉴前苏联的预制大板房技术改变施工方式，但由于这种粗糙的预制板技术存在着许多缺点，如保温隔音性能差，防水防渗性能差等，到了80年代就逐渐淡出了市场，目前我国仍然是以现场施工为主。传统粗放的建造方式存在诸多弊端，如生产效率低、产品品质差、资源消耗高、建设过程中造成的污染程度高等，而产业化的建造方式能够提高生产效率、提升住宅品质、减少资源消耗、降低污染程度。我国为推进住宅产业化做了很多工作，1998年7月成立了住房和城乡建设部住宅产业化促进中心，次年8月国务院办公厅转发了建设部等八部委局《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》的文件，即“72号文件”。文件明确了我国发展住宅产业要走工业化、标准化之路，走循环经济发展之路[1]。由于推进住宅产业化的过程中缺少技术标准、市场认同度低等问题，我国住宅产业化发展一直比较缓慢，产业化水平还比较低[2]。为改变粗放的建造方式，建设更多节能、环保、安全的住宅，推进住宅产业化，加快住宅升级换代迫在眉睫。

2 住宅产业化的比较优势

产业化的生产方式相比较于传统粗放式的生产方式，具有以下几个方面的优势：

2.1 全面提升了住宅品质。我国房地产产品年开发量大，但质量参差不齐，鉴于以上情况，住宅产业化从提高部品、部件的工业化水平入手，将重点放在如何生产出高质量、高性能的部品部件，促进了产品系统配套与组合技术的系统集成。同时，标准化、系列化和工业化的生产方式使其加工精度和品质都远远超过现场手工操作的方式，这就有效避免了传统施工方式存在的安全隐患，为提升住宅品质提供了有效保障。

2.2 缩短了工期，提高了生产效率。目前，我国住宅建造周期长，与发达国家相比，同样建造一栋300平方米的别墅，我国需要5-7个月，是发达国家的3-5倍。同时，劳动生产率低，我国整个产业的人均年竣工面积为28m2左右，仅为发达国家建筑工人劳动生产率的1/4-1/5。而产业化的建造方式使得施工现场大都是组装构件，减少了施工现场湿作业，加快了工程实地建设速度，从而使施工周期缩短了1/3以上，极大地提高了生产效率。

2.3 实现了节能减排及资源节约。目前，我国住宅建造和使用过程中存在着严重的资源浪费现象，与发达国家相比，卫生洁具的耗水量高出发达国家30%以上。相同气候条件下，住宅能耗为发达国家的2-3倍。同时，城镇人均建设用地增长幅度大。而住宅产业化通过研究开发出一系列成套技术，极大地提高了能源转化和传导的效率，属于高效节能住宅设备与部品，从而保障了建筑节能减排的实现。工业化的生产方式，使得住宅产业化在节能、节地、节水、节材方面效益显著。尤其是在节地方面，能够有效改善我国土地人均资源相对短缺的现象，北京万科对其北京项目建造全过程中，对物耗、能耗进行了统计，与传统建造方式进行了比较，结果如下：

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数据表明，产业化的生产方式与传统方式相比，资源消耗方面的优势显著。

2.4 促使农民工转化为产业工人。与传统的生产方式相比，住宅产业化采用工厂化生产、装配式施工，使得大量的农民工转化为产业工人，现场施工人数比原来减少2/3。住宅生产方式的转变也会引起其他相关行业发展方式的转变，与此同时刺激了就业，从而为农民工转化为产业工人提供了有利条件。

2.5 带动了其他相关产业的发展。据专家测算，我国在住宅业上每增加1亿元投资，其它23个相关产业会相应地增加1.479亿元投入；其中，建材、冶金、农副业和机械部门共投入0.7亿元。被带动的直接或间接相关的产业有50多个。

2.6 培育了新的区域经济增长点。住宅产业化将带来建筑行业新革命。据专家测算，我国住房建设（包括其带动作用）每投入100元的资金，可以创造相关产出170-250元的需求，能够拉动GDP增长约1个百分点。

归根到底，我们更关注的是住宅产业化的成本优势。可以看到，住宅产业化不仅具有企业成本优势，在社会成本和消费者成本方面的优势也逐渐显现出来。

一方面，产业化的生产方式决定的标准化生产实现了建筑生产模式由粗放型向集约化的转变，随着产业规模的不断壮大，再加上规模化采购，规模化生产和规模化运输等环节的直接成本的下降，产业化住宅的企业成本优势会逐年显现出来。

另一方面，住宅产业化要想得到大幅度的推广，其优势必须得到消费者的认可，否则将难以推广。首先，住宅产业化采用规模化、标准化的生产方式，这一优势能够极大的提高住房的质量，这样就不会出现在房子交付使用后，消费者不得不因为房屋的质量差而为其买单的现象。其次，住宅产业化大大降低了建筑施工的失误率，从而保证了房屋质量。同时，住宅产业化实现了土建装修的一体化，这样就为消费者节省了二次装修的费用。并且产业化全装修的模式避免了毛坯房二次装修时产生的大量建筑垃圾。这几点都体现了住宅产业化的消费者成本优势。

最后，相对于传统的建造方式，住宅产业化使现场施工对环境所造成的污染大大减少。产业化的住宅建筑实现了建筑垃圾的减少，材料耗损的减少，可回收材料比例的增加，更好的实现了建筑节能以及住宅节水性能的提高等。可见，住宅产业化在减少建筑对环境的污染方面起到了积极的作用。从而体现其社会成本优势[3][4]。

经过专业人员测算，当建造量达到一定规模的情况下，产业化生产的综合成本将比传统生产方式下降5-10%左右。这样看来，在保证房屋质量和进度的前提下，产业化的生产方式是降低工程造价的唯一出路。

3 我国住宅产业化发展现状

1999年，国务院办公厅转发了建设部等八部委局《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》的文件，住宅产业化才算被正式提出，但当时响应者寥寥。目前为止，产业化住宅占房屋开发总量的比例仍然很小，尚未形成规模，而规模过小又导致成本过高。显然全面推广住宅产业化还存在着一定的难度，究其原因，主要有以下几个方面：

3.1 房地产企业支持力度过小。虽然住宅产业化被提出很多年，但目前采用产业化的方式建造房屋的开发商及项目并不多。这是因为住宅产业化还尚未形成规模，导致产业化住宅的成本远远高于传统住宅。开发商不愿冒着增加技术和提高额外成本的风险去开发产业化住宅，面对新技术、新材料可能导致的成本的增加、风险的加大，大多数开发商仍然抱着犹豫、观望，甚至“坐享其成”的心态。住宅产业化是涉及到千家万户的，光凭着某一个地产公司的力量是做不起来的。并且我国目前的房地产产品性能低下，工程质量低劣，还无法满足日益增长的住宅质量需求。

3.2 消费者对产业化住宅持怀疑态度。我国目前尚未大力推广产业化住宅，作为一种新型的建造模式和经营方式，住宅产业化还未深入到消费者的日常生活中。大部分消费者对住宅产业化的概念还很模糊，对其新技术、新材料的应用成果还不了解，而且也没有切身体会到产业化住宅所带来的好处。消费者对产业化住宅持怀疑态度。这就不利于住宅产业化的发展[5]。

3.3 政府的推广力度不够

3.3.1 政府在制定土地、财税、金融、技术等相关政策上的失职。目前，我国在土地、财税、金融、技术等方面还缺少完善的优惠政策，这就导致了开发商不愿全身心投入到住宅产业化的浪潮中来，使住宅产业化在我国难以推广。而国际经验证明，住宅产业化的推进得益于适当的金融和财政政策的支持。只有政府的经济政策支持做保障，才能更好的推动住宅产业化的发展。

3.3.2 政府的宣传力度不够。消费者是市场需求的载体，只有让消费者真正地认识到产业化住宅的优势所在，才能保证住宅产业化的可持续发展。而提升消费者对住宅产业化的信心是与政府的宣传力度息息相关的。

3.3.3 政府在推进住宅技术标准的过程中存在职能缺失。目前，配套政策法规和机制不完善；产业链不成熟，缺乏整合配套，各自探索发展分散；标准和技术体系不健全，技术单一，无论是结构的预制组装技术、接口安装技术、部品集成技术，还是施工技术、性能认定技术、节能技术，都没有形成一个集成化的体系。而标准化体系的建立是住宅产业化的基础，只有加快建立住宅的标准规范体系，才能建立住宅产业技术保障体系，从而提高施工效率，保证施工质量，降低住宅价格。然而，我国政府在推进住宅技术标准的过程中存在着职能缺失。目前我国住宅产业市场的新材料、新技术、新结构比较混乱，在使用审批的部分新材料之后出现了住宅产业化进程中几个基本环节的研究问题，但此时政府却不能提供技术支持。新材料的开发和新技术的应用都遭遇到了障碍。与此同时，国内在引入一部分在国外已经相当完善的产业化技术之后，却面临着无标准可依的局面，这就妨碍了先进建筑体系和技术的规模化应用。因此，发展住宅产业化，政府首先应当推动技术标准的制定，在此基础上才能更好的推广、建设和改革新型材料以及新型结构体系。

4 我国住宅产业化发展对策

4.1 建立完善的建筑（住宅）部品体系，实现部品开发、生产和供应的标准化、系列化、通用化，是实现住宅产业化的重要标志。从国际经验来看，凡是住宅产业化水平较高的国家，其部品体系都相对较为完善，部品的标准化、系列化、通用化程度也比较高。如何完善我国的建筑部品体系？首先，统一模数协调标准是部品部件工厂化生产的前提条件；其次，开展部品认证是提高住宅品质和性能的有效方法，即可以通过对部品的标准性、通用性、节能性、环保性等性能进行评估，从而淘汰落后的技术和产品，大力推广通用部品的生产和先进成套技术，有效促进住宅部品的发展[6]。

4.2 建立完善的建筑体系和标准化体系。我国的住宅建筑体系大都是单项技术，虽然种类多，但并没有标准化、配套化技术，这就限制了住宅产业化的发展。而成熟的成套建筑体系（如轻钢建筑体系、木结构）和与之配套的成套技术能够大力提高住宅产业化的程度。因此，要想更好的促进我国住宅产业化的发展，就必须首先建立适合我国住宅产业化发展的建筑体系[7]。

4.3 鼓励国家住宅产业化基地建设，促进产业链形成，优化整合资源。培育和发展一批龙头企业，拓展建筑产业链，带动行业健康发展，促进符合“四节一环保”（节地、节能、节水、节材和环境保护）要求的建筑工业化成套技术与建筑体系在我国的研发、生产、应用，逐步提高我国建筑工业的标准化、工业化水平，促进建筑建设方式的转变。同时，发挥示范、引导和辐射作用，促进产业集聚，从而全面提升我国建筑工业化整体水平。

4.4 制定一系列利于产业化住宅生产和消费的相关税收和金融政策。我国可以借鉴国外经验，从税收和金融两方面分别制定有利于产业化住宅生产和消费的税收和金融政策。税收调节等财政政策是有力手段，可以明确规定如消费者购买符合国家政策以及技术规范要求的住宅，不但可以申请低息贷款，并且在还贷期间，可在个人所得中自动扣除还款的数额等等。充分发挥金融支持作用，一方面可以提供优惠的信贷支持，即对符合条件的住宅项目优先提供开发贷款、降低开发贷款利率或适度放宽负债率限制，对购买该类型住宅的消费者降低首付要求或降低按揭贷款利率等。除此之外政府还可以研究出台与“土地招拍挂”挂钩、与绿色建筑发展挂钩、与建筑建造过程中税费挂钩及工业化产品减免税的相关政策。只有有效的经济政策支持，才能更好的推进住宅产业化的持续发展。

4.5 房地产企业亟需调整升级。住宅产业化是建筑行业发展的必然趋势，房地产企业应放眼未来，充分认识到产业化住宅的优势所在。面对新的市场竞争，房地产企业还应该提高管理、开发、施工的能力，积极投入到住宅产业化的浪潮中。

4.6 培养消费者产业化住宅的消费理念。市场需求的载体是消费者，但目前消费者对住宅产业化的理解还仅仅停留在其表面意思上，更加关心的只是地段、房型、环境等问题，并不十分在意住宅的整体使用性能，而对于工业化住宅运用新技术所带来的实际好处缺乏亲身体会。并且，相对于传统住宅，产业化住宅的成本较高，这也是不利于产业化住宅推广的原因。所以除了制定以上相关金融优惠政策之外，政府还应该积极开展各种形式的宣传活动，把房屋建筑设计知识、产业化住宅新技术新材料以及产业化住宅的优势等普及到广大消费者中来，从而积极推动产业化住宅的消费。同时，针对我国住宅产业化现阶段的发展状况，政府应积极开展相应的预测和调查工作，如：对住宅产业发展前景的预测、对我国住宅市场现状的调查评价、对住宅需求额的预测、对住宅建设技术的评价和预测等[8]。

参考文献：

[1]聂梅生.住宅产业化路在何方——中国住宅产业化十周年思考[J].中国房地产，2004.05.

[2]李忠富.住宅产业化论[M].北京：科学出版社，2003.

[3]王丽丽，王丽萍.住宅产业化经济分析[J].山西科技，2003（6）：23-24.

[4]阙小虎，宋秀奎.住宅产业化成本优势“显山露水”——解读万科中粮假日风景项目经验[J].城市开发，2010（22）.

[5]欧阳新.中国住宅产业化发展的制约因素及其对策研究[D].南京：河海大学，2006.

[6]娄乃琳.中国住宅性能认定制度的实践与发展[J].智能建筑与城市信息，2003.1.

[7]梁小青.日本住宅产业发展的政策和措施[J].中国建筑信息，2004（11）.

[8]王玲，刘美霞.住宅产业化进程中的政府行为研究[J].建筑经济，2008（1）：73-76.